卷首语
Part 1
改善之风吹进大城西
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面积：套均面积不断增大
从大数据来看，近十年，城西住宅主力去化产品面积在不断增大，由2010年的90㎡增至2020年的150㎡。
2006年国家规定“新建商品房中90平米以下户型比例不得低于70%”，因此，2015年及之前城西产品为70-90㎡功能型产品为主。2016年，成都开始限购，客户购房心理发生变化，更倾向于一步到位，主力产品发生断层式改变，面积增大至130-150㎡。2018年，城西住宅供应大幅下降，高端项目陆续入市、房价大幅上涨，客户更加倾向于购买功能与舒适兼并的110-130㎡产品。受疫情影响，客户更加注重公共空间的使用，对面积需求更大，疫情之后，150-170㎡大面积产品走量不降反增。
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户型：由功能型向功能与舒适兼并型转变
选取近几年热销项目进行分析可知，早期项目以功能性产品为主，如光华逸家的70㎡套三户型，中期在保持产品功能满足的前提下，适当增大面积，提升居住舒适度，如万科国宾润园的100㎡套三户型，目前在售项目以改善型产品为主，在同等户型上增大面积，并在空间布局上做出一定的变化，迎合市场变化。
【客厅·餐厅】——更注重公共空间、阳台功能。
首选，客厅、餐厅一体化，在视觉感官上房间更加开阔，面积由早期的20㎡左右增加至目前的30㎡左右，部分高端项目客餐厅面积为40㎡。
其次，在布局上，早期客厅多选择竖厅的做法，开间较小，不足3m，不注重公共空间的使用，没有阳台或面积较小，不足5㎡。后期产品更加注重公共空间的使用，客厅开间增大至4m，且在保证产品功能完善，增加较少的购房成本前提下，选择将次卧阳台与客厅阳台打通，增加公共空间，同时提升了居住舒适度。部分高端项目产品为了获得更大的采光面，选择横厅的做法。
【卧室】——面积增大、功能完善，以舒适为主。
早期的卧室以功能性为主，房间较小，主卧在10㎡左右，开间、进深不足4m，仅能放置床、衣柜，次卧开间不足3m，面积在7㎡左右，仅能放置单人床，居住舒适度极低。
目前，市面在售产品由功能型向功能与舒适兼并型转变，主卧面积增至20㎡，并配备飘窗、独立卫生间，高端产品面积增至30㎡，做套房设计，配有阳台（飘窗）、衣帽间、独立卫生间（浴缸）。次卧开间增至3m以上，面积增大至10-12㎡，并做飘窗设计，部分产品次卧甚至能与客厅共享景观阳台，居住舒适度得到极大提高。
【厨房·卫生间】——单卫变双卫，面积变化小、空间利用更集约。
厨房在空间上以长方形为主，避免异形，内部布局以L型为主，空间利用更加集约。开间在1.5-1.7m之间，增加进深，面积控制在5㎡左右。
卫生间由单卫增至双卫，客卫与厨房集中布置，主卧配备单独卫生间，面积增大，并进行干湿分离。高端产品主卧卫生间配备浴缸。
除了在面积、空间尺寸上的变化之外，城西产品在交付标准、公共空间等方面也发生了较大的变化。
【交付标准】——清水交付变精装交付。
2017年10月，成都楼市再出新规，规定2017年至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%。2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。
目前，市面上在售项目多以精装修为交付标准，清水交付项目极少。在售刚需项目、改善型项目精装修标准多在3000元/㎡左右，高端项目产品精装标准多在4000-6000元/㎡间，厨卫家电品牌以德系、瑞士品牌为主。
【景观园林】——更加注重公共空间的使用。
早期，项目产品以功能性为主，客户更多的在乎产品功能、总价，景观园林则为聊胜于无的存在。园林多以简单的绿植为主，在园林造型、色彩及品种搭配、维护等方面花费较少，景观小品等几乎没有，户外活动场所方面以简单的石桌椅、儿童娱乐设施为主。
目前，在售项目多为改善型，客户对景观园林的要求较高，园林主要以灌木、绿植搭配等为主，在造型、树种及颜色搭配上相比早期有很明显的进步。在景观上，设计喷泉、叠水景观、绿色跑道、景观小品、儿童老人活动区等，兼顾景观及户外活动功能，部分高端项目甚至请了专业的景观设计师进行造景，并针对不同年龄人群规划不同的活动场所。
Part 2
浓郁地缘情节下的升级客
城西十年，产品面积、户型、空间尺寸、公共空间等方面在不断发生变化，究其深层次原因，实则是客户需求发生了改变。那么客户具有什么特征？又发生了何种变化？
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地缘性强
通过吉信行数据库及实地调研城西部分楼盘，得知城西客户地缘性较强，大多工作、生活都与城西有关，或者偏爱城西的历史文化，在置业时首先城西，以项目所在区域为主，就近置业特征明显。
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大批客户进入换房周期，存在大量潜在升级型客户
2010年、2011年为城西住宅集中供应期，之后，城西住宅供应不断紧缩，当时受“70/90”政策影响，主力产品为70-90㎡套三户型，居住舒适度较低。
市场研究显示，客户换房周期一般为5-8年，当时购买70-90㎡户型的客户极有换房可能性。且近几年，二胎政策逐渐放开，随着生活水平的上升，客户对居住舒适度要求也提高，原有的70-90㎡套三户型已不能满足当时购房客户居住需求，亟待换房。
仅2010/2011年，城西热销70-90㎡户型项目合计约4万户，这类人群可能存在大量的换房需求。
近十年，城西城市发展已相当成熟，在售项目主力产品从70-90㎡套三的功能型产品逐渐向110-130㎡套三的功能与舒适兼并型产品转变，且在空间尺寸、布局上不断优化。随着生活水平的提升，客户更加注重居住品质，对景观园林、公共空间、物业服务等越加重视，城西住宅已进入全面改善时代。
城西客户就近置业特征明显，根据市场规律，2012年前后在城西置业的约4万客户已进入换房周期；受“70/90”、二胎政策影响，原有居住产品已不能满足现在的居住需求，城西存在大量潜在升级型客户。
Part 3
王者之势回归“西贵”
目前，城西已拿地待入市项目约10宗，沿三环路密集分布，楼面地价集中在12000-19000元/㎡，皆为高价地块，根据各项目土地成本，未来必以高端入市，方能实现溢价。
目前，国宾、金沙、光华区域内在售项目共五个，其中2个为开发商TOP系列产品。
区域内待入市项目，根据走访调研，已有4个项目确定以顶级产品入市，如新力“悦”系、德商“天玺”+“锦麟”系。其余项目，根据其土地成本，预测后期必以高端甚至TOP系列产品入市。未来城西高端项目扎堆，高端、深改产品竞争激烈。
小结
城西住宅全面改善时代到来、大量潜在升级型客户存在、区域新房二手房价格倒挂，高端项目集中入市……
种种因素综合下的结果，沉寂十年的城西必将以王者之势重回众人视野！
未来大城西有哪些项目供应，都是什么样的产品，让人愿意为之买单的理由在哪儿？我们将在即将推出的大城西区域系列报道五详细解析。
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