首先，商用用房包租组要有几种形式？
目前商业用房包租主要有以下几种形式：
第一种：商铺包租
1、租期：3年
2、年投资回报率：房价的8%左右
3、租金支付方式：从购房款中直接一次性扣除3年的租金。例：房价100万，年回报率8%为8万，三年总计24万，购房者只需支付100-24=76万即可。
4、商用房业态：多为商铺类
5、目前状态：业主购房3年后，往往看到是，商铺3年来并未实际经营，有些连水电都未接通。更有一些商铺是将所有的商铺都进行了重新分割，业主已经分不清自己的物业具体在何处。浦东新区第一八佰伴斜对过的永乐电器租用的商业用房就属于这种状态，除去永乐租用的层面，其他楼层均空置至今。
第二种:酒店式公寓包租
1、租期：10年
2、年投资回报率：房价的8%左右
3、租金支付方式：从房款缴清之日90天起，开始按月支付租金。
4、商用房业态：多为酒店式公寓
5、合同签约情况：租赁合同是与酒店经营公司签订，不是与开发商签订。
6、目前状态：业主购房后一段时间发现酒店经营公司不支付租金了，找到酒店，酒店回答经营不善，无力支付租金，要求降低租金，要求将租金回报率下降至房价的3%左右，否则其无法经营。这类案件租金支付的时间长短，取决于开发商房屋的销售速度，一旦开发商将所有房屋销售一空，酒店基本上用不了多上时间就不按约支付租金了。位于浦东新区新金桥路1088弄的坦福风情商务酒店就是这种情况。（附案例）
其次，投资包租商铺为何多以失败告终？
答：
1、首先购房时房价偏高。因为正常情况下房屋租金的回报率在年3%左右，而开发商报以8%左右的回报率，必然会增加房屋的销售价格，一般会比周边同类房屋售价高出50%左右。
2、由于此类房屋一般都不是自用的，买来的人都是投资。所以一旦包租失败，必然造成同一区域出现大量房源，不但自己出租的回报率会低于周边房屋，而且面临管理混乱等局面。有些房屋甚至已被改动格局，无法出租。
3、由于出现以上的混乱情况，房屋几乎没有升值，几年下来原价出售都很困难。
最后，投资失败后如何挽回损失？
答：
开发商一般都采取大量广告宣传高回报率，而且投资有保障。但是与业主签订包租合同的都不是开发商，而是开发商找来的关联公司。这个关联公司是没有财产的，一旦违约，购房者的合法权益势必面临无法维护的局面。
位于浦东新区新金桥路1088弄的坦福风情商务酒店就是这种情况。开发商大量发布广告，声称包租10年，年投资回报率为8%。而且在广告中说明租金由银行提供担保，租金已预缴至银行，如果违约，则由银行直接向业主支付房租。开发商还与其关联公司酒店管理公司商议，为了能够加快销售速度，即使酒店不营业，酒店管理公司也要及时向已经购买房屋的业主支付租金，如果酒店管理公司没钱，钱由开发商来出。在开发商销售了全部房屋后不长时间，酒店管理公司就不支付租金了。于是业主找到上海国年律师事务所诉讼。律师在分析了案件情况后，决定起诉酒店管理公司与开发商两家公司。因为酒店管理公司根本没有财产，胜诉也将面临执行难问题。由于缺乏能够证明开发商与酒店管理公司是关联公司的证据，业主败诉了。但是，在败诉后，业主取得了关键证据，向法院提起了再审申请，现在法院正在审理阶段。
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