遭遇调控的2011 年，济南别墅市场表现较为低迷，大部分项目人气较低、成交量少。
2011 年传统宣传方式失效，多数项目均摒弃传统报广媒介，采用“点对点”的短信及圈层营销活动带动销售，而且文案内容均为直白销售信息及项目活动信息。
2011 年，除中海铂宫销售较好外，其它别墅项目销售一般。
对中海铂宫进行分析：
由于有紫御东郡和奥龙官邸两个项目的客户积累，今年 4 月份开盘即销 80 余套，后期采用低价策略，10 月份集中推盘，销售 20 套，整体来看中海铂宫在 2011 年市场渐冷的情况下表现最为抢眼。
2、济南别墅项目分布情况
别墅作为一种复合价值较高的住宅产品，购买群体更看重他的地段、交通、配套、户型、品质、环境、私密性和物业管理等综合挃标。
目前市面上推出的别墅产品所属区位差异明显，交通便利、配套成熟的城市别墅稀缺，主要分布在城南板块及奥体板块的中海奥龙观邸项目，大部分别墅均为远离市区的近郊别墅，项目周边生活配套缺失，但一般都具有良好的自然环境。
3、济南别墅项目基本信息
目前别墅项目多以双拼、联排的形式出现，在售项目中，（类）独栋别墅较少，新出现了组院、合院等新颖的别墅形式。
在售别墅产品以双拼、联排为主，（类）独栋产品稀缺；别墅面积因产品形式不同，面积区间跨度较大，为 130 平米—600 平米不等；建筑风格方面，以异域风格为主，多用英式风格、西班牙风格、新古典主义及欧式风格，只有中建瀛园、鲁商御龙湾采用了中式风格。
4、销售情况
（一）2011 年重点别墅项目销售情况统计
别墅项目大部分以存量产品去化为主，下半年鲁能漫山香墅、鲁商御龙湾相继开盘，销售情况不容乐观。
各项目销售情况来看，城市别墅售价迖高于近郊别墅，同时销售套数也高于近郊别墅；近郊别墅成交均价在 1.1-1.4 万元/㎡，全年成交均价保持平稳。城市别墅项目，除了中海铂宫采叏低价策略开发得较好的销售业绩之外，其它代表性项目漫山香墅和东方美郡均保持了较高的成交价格，其中漫山香墅成交均价 2.17 万元/㎡，东方美郡成交均价在 2.8 万元/㎡左右。 中海铂宫 2011 年累计推出 190 套别墅房源，其中双拼 10 套，联排 180 套。截至12 月底，2011 年累计销售 161 套，其中，双拼 6 套，联排 155 套。一期去化率达到 84% 。
（二）别墅整体市场情况
2011 年较 2009、2010 年成交量出现大幅下滑，价格较 2010 年有所下降，主要受市场观望及限购政策的影响。经过近 1 年多的抑制，预计明年将有部分高端客户的别墅需求有所释放，但不会出现井喷现象。
（三）2011 年别墅成交价格分析
全年别墅成交均价呈现波段式小幅上涨。1-3 月份主要成交项目为郊区别墅，成交价格在 1.3 万元/㎡左右； 4 月份，中海铂宫开盘，拉高了整体成交均价，达到 1.58 万元/㎡。
随着调控政策对市场的影响不断加强，济南整个别墅市场的成交均价逐步下滑。到了九月份，整体市场成交量较低，均价在 1.3 万元/㎡，其中御龙湾成交 6 套占整体市场的 75%，拉低了整体市场的均价。迕入十月份后，别墅项目集中解筹、认购，漫山香墅、东方美郡的销售带动了成交价格的上升，整体市场成交均价达到 1.62 万/㎡左右。
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