领展房地产投资信托基金是首家在联交所上市的房地产投资信托基金，也是恒生指数成份股。按市值计算，领展为亚洲最大及全球以零售为主最大型的房地产投资信托基金之一。领展拥有一个包括位于香港、北京、上海及广州之零售商铺、停车场及办公室物业的多元化物业组合，并影响超过一半香港人的生活。
与中国内陆购物商场多与写字楼相连不同，领展旗下的商业物业多位于香港普通居民的社区周边。按照领展的定位，除了商场之外，这些物业中多餐饮、鲜活市场、超市、理发店、医疗和儿童游乐场等与居民生活息息相关的业态。在这些商业物业内的消费内容，属于保障周边住民正常衣食住行所必需的部分。
除了零售巨头的定位，领展还是资本大鳄。
2005年，香港特别行政区（简称“香港特区”）下属香港房屋委员会（简称“房委会”）将旗下的核心商业物业打包成立REITs——由领汇（英文名“LINK REIT”）统一管理，并于2005年11月25日在香港成功上市。在其上市十周年之际，为进一步开拓更多商机，领汇更名为“领展房地产投资信托基金”，管理人“领汇管理有限公司”也更名为领展资产管理有限公司（简称：领展管理），同步推出了全新企业品牌。
截至2017年3月31日，领展的资产负债率仅为21.28%，负债水平极低。良好又稳定的发展态势让领展在香港，甚至整个亚洲REITs中都具有标杆意义，并深得世界级金融机构的青睐。2014年11月，领展被纳入香港恒生指数，成为首只晋身蓝筹股的REITs。可是，2014年和2015年，在香港零售物业占据“霸主”地位的领展，做出诸多发展策略上的调整，并做出“走出香港”的重大战略决策。
2014年2月，领展的基金单位持有人批准管理人领展管理的申请，允许领展收购香港以外的商业物业。2014年-2015年年报进一步指出，领展将公司未来的增长要素由此前的资产管理、资产提升和资产收购拓展至资产出售、物业发展和物业重建。
2014年，领展第一次出售商业物业，以29.56亿港元的价格出售兴田商场、葵兴商场等9项物业。2015年1月，领展和南丰集团旗下南丰发展斥资58.6亿港元竞得新九龙一块写字楼商业用地，领展拥有60%的权益，实质性参与物业建设。
2015年4月，领展首次走进内陆，以25亿元人民币（除非特别标注，以下币种均为人民币）的价格收购北京中关村欧美汇购物中心。7月23日，又斥资66.26亿元收购瑞安房地产有限公司（简称“瑞安房地产”，00272.HK）位于上海的“企业天地1号”和“企业天地2号”两栋办公楼，以及两楼间相关的商业裙楼、沿街商铺和停车场。上述两起收购斥资91.26亿元。
2017年4月，领展(00823.HK)以40.65亿元人民币，全面收购广州荔湾区西城都荟广场。
2014年和2015年，领展第一次出售商业物业，第一次买地进行物业开发，第一次进军中国内陆——在上市10年之际，领展为何会做出如此重大且频繁的战略转变？对此，领展财务总监翟迪强曾表示，“从长远来看，领展未来的业务增长或面临瓶颈，进军内陆和建设持有写字楼能为领展长期持续的业绩增长提供基础；另外，从当前来看，领展此前的物业都在香港，且以零售物业为主，无论从区域还是从物业形态上讲，都面临着较大风险，这些举措有助于规避风险。而香港REITs守则的适时变更又为上述举措的实施提供了可能。”
2005-2015年，是领展快速增长10年。借此快速增长，领展也成为亚洲最好的REITs，或之一。
领展持有的物业主要来自香港房委会。房委会是香港政府下属的独立法人组织，主要职责是建设公屋（用于出租）和居屋（用于出售），为香港低收入人群提供租金或售价相对低廉的居所。作为公屋和居屋的配套，房委会手中亦渐渐积累了相当数量的社区零售商场、停车场等商用设施。
2002年以前，出租公屋和出售居屋始终是房委会最主要的经济来源。2002年，“居者有其屋”、“租者置其屋”等计划渐渐停止，房委会的主要经济来源亦被切断。为解决财政难题，房委会拟将旗下的商业物业打包出售。为最大限度的套现资金，实现“还富于民”，以及保证商业物业未来能够高效运营，房委会最终决定将这些商业物业打包成立REITs，即领展的前身领汇，通过领汇间接将这些商业地产出售给投资机构及私人投资者（还富于民），运营上则由领汇的管理人统一管理（实现高效运营）。
据公开资料显示，2005年，领展上市时发行了约19.25亿个基金单位，每基金单位的定价是10.3港元（散户有5%的折扣，即9.78港元），募集资金约220亿港元（套现巨额资金）。
领展所属的REITs，简单的说，是一种以发行收益凭证（譬如基金单位）向投资者募集资金，然后将资金用于商场、写字楼等能够持续盈利的商业地产，并将这些商业物业产生的收入净额按照收益凭证比例回报给投资者的一种信托基金。
香港房地产投资信托基金守则（简称“香港REITs守则”）规定，REITs必须以信托形式持有商业地产，采用外部管理模式，所持商业物业的所有权和管理权必须彻底分开，且须最低将90%的可分派收入分配给投资者。
截至2017年3月31日，领展的最大股东是Blackrock，持股比例为7.19%，第二大股东为Capital Research and Management Company，持股比例约为6.25%。
另据香港REITs守则，若超过75%的基金单位持有人（不包括管理公司持有或被视为持有的单位）向托管人提交书面申请要求辞退管理人，则管理人将被辞退。毋庸置疑，基金单位持有人最看重的是基金的投资回报，如果REITs的投资回报没有达到大多数基金单位持有人的预期，管理人则存在被辞退的可能。
基金单位持有人的回报主要来自两部分：一是通过持有的基金单位获得的年中、年底分红；二是通过出售基金单位获得的基金增值收益。纵览历年年报，在过往10年间，领展的基金单位持有人通过上述两种形式，均获得了较丰厚的回报。
从2005年到2015年，领展每个基金单位价格是43.35港元，增长320.87%。市值也从上市初期的340多亿港元增长至990亿港元。
支持领展派息和股价持续走高的主要因素是领展总收益和资产规模的持续增长。领展的资产规模也在不断提升。上市初期，领展基金单位持有人应占资产净值为237.15亿港元（2006年3月数据），而到2015年3月，领展基金单位持有人应占资产净值是1181.06亿港元，增长幅度达398.02%。
由于资产净值同步提升，尽管10年间领展的股价上涨320.87%，但领展的市净率并不高，2015年3月底的数据是0.85。市净率指的是每股股价与每股净资产的比率，是影响股价未来走势的重要指标之一。理论上讲，市净率较低，则股票或基金存在被低估的可能，未来亦存在上涨的空间。
参考资料：
[1]领展房产基金（0823.HK）2016年年报
[2]《地产》：香港最好房地产投资基金(REITs)怎么玩
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