领展房地产投资信托基金是首家在联交所上市的房地产投资信托基金，也是恒生指数成份股。按市值计算，领展为亚洲最大及全球以零售为主最大型的房地产投资信托基金之一。自2008年以来，领展(00823)已从最低点10.96升至今年最高65.4，9年将近6倍的涨幅蔚为可观，让诸多REITS投资者收益满满。
亚洲第一REITs的十年
2005-2015年，是领展快速增长10年。借此快速增长，领展也成为亚洲最好的REITs，或之一。
领展持有的物业主要来自香港房委会。房委会是香港政府下属的独立法人组织，主要职责是建设公屋（用于出租）和居屋（用于出售），为香港低收入人群提供租金或售价相对低廉的居所。作为公屋和居屋的配套，房委会手中亦渐渐积累了相当数量的社区零售商场、停车场等商用设施。
2002年以前，出租公屋和出售居屋始终是房委会最主要的经济来源。2002年，“居者有其屋”、“租者置其屋”等计划渐渐停止，房委会的主要经济来源亦被切断。为解决财政难题，房委会拟将旗下的商业物业打包出售。为最大限度的套现资金，实现“还富于民”，以及保证商业物业未来能够高效运营，房委会最终决定将这些商业物业打包成立REITs，即领展的前身领汇，通过领汇间接将这些商业地产出售给投资机构及私人投资者（还富于民），运营上则由领汇的管理人统一管理（实现高效运营）。
据公开资料显示，2005年，领展上市时发行了约19.25亿个基金单位，每基金单位的定价是10.3港元（散户有5%的折扣，即9.78港元），募集资金约220亿港元（套现巨额资金）。
领展所属的REITs，简单的说，是一种以发行收益凭证（譬如基金单位）向投资者募集资金，然后将资金用于商场、写字楼等能够持续盈利的商业地产，并将这些商业物业产生的收入净额按照收益凭证比例回报给投资者的一种信托基金。
香港房地产投资信托基金守则（简称“香港REITs守则”）规定，REITs必须以信托形式持有商业地产，采用外部管理模式，所持商业物业的所有权和管理权必须彻底分开，且须最低将90%的可分派收入分配给投资者。
截至2017年3月31日，领展的最大股东是Blackrock，持股比例为7.19%，第二大股东为Capital Research and Management Company，持股比例约为6.25%。
另据香港REITs守则，若超过75%的基金单位持有人（不包括管理公司持有或被视为持有的单位）向托管人提交书面申请要求辞退管理人，则管理人将被辞退。毋庸置疑，基金单位持有人最看重的是基金的投资回报，如果REITs的投资回报没有达到大多数基金单位持有人的预期，管理人则存在被辞退的可能。
领展发展的制约因素
制约领展发展的因素主要有资产类型、地域空间、物业租用率和租金调整率、物业改造能力四个方面。
资产类型：
领展是一家以零售为主的REITS，主要物业项目都在香港，所以香港的零售环境对其租金收益有一定影响。近年来由于自由行的政策变化使得在港许多零售商业绩都出现了不同程度的下滑，最为显著的就是莎莎和周大福。周大福凭借电商在近期有所逆转但莎莎的业绩依旧没有起色。
不过领展的特殊之处在于其主要物业项目都是社区零售，超市、餐饮和菜市场约占其租金总收入的三分之二，这些都是贴近民生的买卖，受经济大环境影响较小些，所以大概可以将领展看成弱周期股吧。
地域空间：
领展原名领汇，更名的原因就是因为香港新商业土地有限，公司希望进军内陆，却发现彼时内陆至少有20个以上同名注册商标。
由于90%以上物业在香港，以香港的弹丸之地看，领展的地域发展空间应该是有限的，还好其已经在开始试水内陆并且取得了不错的成绩。在北京的朋友可能对中关村地区的欧美汇不陌生，那就是领展收购的内陆物业之一，另一个是上海企业天地。当然还有今年以40亿人民币收购的广州西城都荟。
在北上发展的同时，领展应该会坚持一线城市的布局，但如今北京的地标商圈内大多品牌企业都不赚钱，只为了在那里摆个旗舰店当幌子，真正能撑下去的只剩下奢侈品品牌。西单商圈的几家商场都是连年亏损，即使那里依然是人流如织。而领展所擅长的汇坊、邻里型的物业在除广州以外的内陆地区并不多见，所以最先布局的还是商场和写字楼，再加上领展硬性的投资回报率要求，那么在内陆的机会应该会被限定在很小的范围内。当年拒接万科的龙岗广场就表现出领展的投资标准是极为严格的。
物业租用率和租金调整率：
多年两个数值变化不大，尤其是租用率想要进一步提升应该会有难度，因为已经接近100%的极值了，至于租金调整率就需要对比经济增长率和人均可支配收入了。而且领展投资者关系及企业财务主管邱兆祺已经在回答投资者提问时表示，领展近几年的租金涨幅只有每年6%左右，再加上3%-4%的收购项目使得分派增长能维持在10%水平。
物业改造能力：
在这方面其实可以将领展想象成个人房地产投资者，买入一个老破小然后翻新装修一下出租或卖掉，要领都差不多。甚至于相同的还有将一间大房间分割成多个小间出租，领展的改造也包括此类技巧。
"资产提升工程包括调升楼底高度及增加商场空间感，及增加商铺数目。"
不过在香港众多改造项目的收益上看，领展在此方面还是做得不错，但是是否能持续增长就很难说了。
所以如果发展空间有限、租金涨幅持续下降、物业规模又上不去的话可能会导致公司业绩缺乏增长点。所以还是希望公司可以成功的在港外开疆扩土，就像商业零售一样，复制连锁总是比提升单店收入要简单的多。
大摩：维持领展评级为“增持”
2017年10月4日，大摩发表研究报告，将领展(00823)目标价由62元上调至68元，评级维持“增持”，预计股息持续增长，预期第一财季(即4月至6月份)的续租租金表现会有30%以上的升幅，相信市场会有惊喜。
报告指出，公司去年的物业收入净额(NPI)主要来自五大地区，分别为黄大仙、沙田、观塘、西贡及元朗，该五大地区2011-16年人口增长为4.5%，高于其他区的3.3%；五大地区居民收入中位数亦上升35.5%，较其他区的18.6%为高，数据对集团构成支持。
另外，弥敦道700号项目方面，预计在第四季可交铺予租户，于明年第二季开业。该行估计项目可提高集团物业收入净额3.6%或2.7亿元。该行称，据报集团有17个项目有潜在出售机会，假设出售价格较目前账面值高25%，估计可有助市账率提升2.6%。
本文由REITs行业研究发布，2017年10月13日
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