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文/苏州房叔
划重点
10W买入，20W评估价卖出，需交税10W
车位产证35平，实际使用约13平
没有产权，省钱又不影响使用和转让
今天话题是关于车位产权的。
最近各种小区业主群 开卖车位时候，对于车位的很多认知都很随意，不就是2条线吗？凭什么那么贵？
有产权吗？开发商有权利卖吗？车位不是所有小区业主共有的吗？租多便宜啊傻子买啊？
11.2号发了一个朋友圈说，关于没有产权好于有产权，意料之中出现了很多疑问，为什么没产权还好于有产权呢？简直大大的“纳尼”。
说起这个车位产权问题，苏州目前现状是只有园区部分小区可办理车位，如青剑湖悦澜湾，九龙仓，七里香都等，其他99%小区都不能办理。
大概8月份时候，国土部门已经准备对地下车位登记问题列入了立法调研了，主要是人防工程权属认定，不动产登记单元如何设立，能否交易等问题。
说起这个地下车位产证问题，目前苏南的地区常州地下车位基本都有产权了，真的是幸事吗？
对于车位产权的担心主要是在大家害怕XX万买的车位还是个租赁协议，万一某一天不能用了可咋办。
对于车位产权背后大家不知道的是买和卖都需要交纳非常多杂税，继而影响到交易。
一个证和多交税，哪个更重要？
很多小哥哥小姐姐还没见过地下车位证长什么样子吧？
WHAT？车位35平，怎么可能啊。
不就是2条线嘛，宽2.5米长嘛 5米 ，见鬼了。
少忽悠我啊，哪有35平啊。
公摊啊公摊啊，公摊大啊，少年。
假设这个车位买入价10W，那么我们来看看要交多少税，当你真正要交钱的时候还会那么欣喜若狂吗？
契税：评估价*3%
交易服务费：建筑面积*3元/平方米
印花税：评估价*0.05%
维修基金 120*35
契税3000+维修基金4200，合计7200元。
一个iphone 8 的256GB版本立刻灰飞烟散了。
车位成本秒变10W+0.72W，10.72W
都嚷嚷的要办证，等真要办的时候，
个个都哭丧着脸
说没钱，不去办。
图片为1个5W车位缴税截图
房子终归会老，我们终究会换房，如何卖个好价钱呢？
相比买的时候要交的税，卖的时候才是让人哭泣的动人时刻。
因为税太多，车位要折价！为什么啊？因为在预料之外啊。买家不知道啊，卖家也不知道啊。
仿佛凭空多出的税费，到底谁才承担？交易如何继续？
卖家需要承担，看仔细了。
营业税：（评估价-原价）5.6%
土地增值税：（评估价-原价）30%-60%
个人所得税：（评估价-原价）20%
买家需要承担
契税：评估价3%
车位买卖要先进行价格实时评估，评估价是浮动的，计税中三大税种都是评估价-原价。
土地增值税是累进税率，看下图：
不论二手转卖车位税费谁出，最终都要体现在卖家到手总价上。
土地增值税是浮动，根据差额不同，税率也不同。
买入价格10W车位，评估价21W卖出需要交纳税费为：
营业税：6160
土地增值税：21-10为11W，大于原价10W的100%，征收50%差额，55000
所得税：22000
契税：6000
印花税、交易服务费、中介费暂不计入。共计需支出89160
10W的车位，评估价20W卖出，总的税费支出为89160+7200=96360.加上未计入的杂费。
实际操作中，评估价会低于市场价。
10W买入车位，评估价20W卖出，
综合缴税10W。
明明预算20W，这下要30W
这个税，买家出，卖家出
谁出？崩溃不？
无产权的车位使用权。
对于地下车位属于小区容积率之外，实行谁建造谁受益，开发商有出售权利。
车位使用权这个，常见的就是转让20年，国家有规定租赁不得超过20年时间。至于超过20年之后怎么办呢？
到期滚动续租。
很多筒子们总是担心20年后是不是就要收回了，花了xx万，只是租了20年，那么贵，为什么不单独租呢？更合算。
在中国我们不仅说法律产权，也强调事实产权。农村的宅基地住了几十年，没有产证，也没人会说不是你的。
大街上一个流动摊点，你摆了20年，就成了 事实上你拥有了，想赶你走也不是那么容易的。
长期租赁合同，就等于拥有“事实上”的产权中的使用权，大家都墨守成规遵守，形成默契，而且在一个小区之内，不受到干扰冲击，事实会继承下去。
担心没有产证不安全，担心无法转让都是多余的。可以加微信：247656，进群索取苏州常用的车位转让协议。
一般转让流程，原业主提供原始合同和发票，签转让协议，物业变更所有人。
有人会担心，万一某一天办产证，是不是原业主可以来补，我买的二手自动被失效了。
又不是你一个人是这个情况，你担心撒子呦，社会在进步，都会得到解决的。
2007年物权法才立法，明确物的归属，在之前很多界定都是模糊，但是并不影响买啊。
这个社会，不是什么都要靠法律来约束的。法律总是滞后的。
看一份10月份苏州某小区的车位合同:
关于租赁年限，这里说的是和住宅年限一致。
开发商转让地下车位的使用权给业主，业主同意受让该车位的使用权。
业主付清车位使用权转让总价款之日与房屋取得不动产权证书所记载的使用期限一致
从苏州未来车位确权方向来看，大方向是新小区车位逐步办理产证。
就是不知道这一天什么时候会来。
社会在往规范道路上一路前行。
只要能用，我才不要产证啊。
你要吗？
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