换人如换刀，招商蛇口的逆袭

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最近翻看半年度权益销售榜，赫然发现绿城成了大白马，招商则成了大黑马。

▲2021年上半年，房企权益销售额排行榜（中指院数据）

绿城大白马好理解，中交入主发力之后，绿城2019上半年权益销售额仅200多亿元，至今年三年翻了三倍增至700多亿元，无论是战略、融资、拿地等，都得到了一系列的央企实力支持，以前的实控人、资金链等不确定性问题，都被中交移除了。现在的绿城，是一家业绩确定性极强的房企。

而说招商大黑马，则是源于其最近一年内业绩的爆发式增长——2019上半年，招商蛇口的权益销售额仅600亿元出头，2020年上半年，权益销售缓慢增长至730亿，2021上半年，就增至1100亿元。

虽然从增幅看，招商蛇口的涨幅似乎还没有绿城快，但结合过去五六年招商蛇口的业绩，可以说，如今招商蛇口能够获得跨越式发展，一扫过去的阴霾，有点出乎意料，说它是黑马，也至允至当。

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坦白说，招商蛇口其实是一家非常有实力的房企。早在N年前，“保招万金”的美名就名动天下。

同时，它还背靠着一家“天字第一号”央企——利润总额、净利润和总资产均位居央企第一的招商局集团，这是中国少有的老字号世界500强。

▲招商局集团拥有150年历史，首次来招商局集团访问的客人，第一站都会选择招商局历史博物馆。在这里，看招商局的历史，就像在读中国的近现代史。

由此，招商蛇口既拥有辉煌过往，又拥有一个超级给力的“爸爸”，说它是超级白富美，并不为过。

对此，我还记得1978年，61岁的袁庚在蛇口画了一个圈，决定引进外资，利用内陆较为低廉的土地和劳动力，投资开发工业区。这是新中国成立以来，第一个有着示范性意义的产业地产项目，同时，蛇口工业区的开工建设，也打响了改革开放的第一炮。

而在这个产业项目中，招商蛇口可谓创造了24项全国第一：在全国率先实行人才公开招聘、第一个实行工程招标、第一个进行分配制度改革、第一个实现住房商品化、第一个建立社会保障体系，等等。

▲蛇口地标——海上世界

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然而，尽管在地产界探索最早，但在2015以前，招商蛇口并没有像招商银行那样，成为业界的翘楚。

当然，这里面有很多原因，但最重要的原因，还是跟当时招商蛇口领导人的保守策略有关。

对此，我找到了2014年，时任招商地产董事总经理贺建亚的一些语录，从中我们可以一瞥当时招商的保守：

1，现在业内评判招商地产特色不鲜明，我们自己也觉得，招商地产的核心竞争力不是特别突出，业务有多方面，并没有哪一项做得特别好。这是30年积淀的经验，也是个教训。

2，股东经常质问我们，说过去黄金十年，你们跟万科一起起步，人家现在都2000亿了，你们怎么还是几百亿？我不想辩解我们过去发展慢。实现千亿并不是核心目标，我们还要强调塑造招商的商业模式和独特竞争力。

3，我们跑到今天，会有遗憾，回到当年也有愿意做出的变革，也许可以在资源配置中适度进取些，杠杆利润率稍高些，那肯定比现在更好，但时间是追不回来的。招商局一直要求我们规模、质量、效益均衡发展。现在业内有个不好的倾向，就是非常强调规模，这样早晚会出问题。

4，过去十几年，招商局集团对地产领域投入是不够的。现在集团在参与中国沿海主要港口建设，有港口同事跟我说，我们现在先给你占着码头，20年后你来开发吧。我相信招商局带来的产业协同力量很强大。像前海，未来我们一定会在那扮演业务开发的重要角色。

5，招商是智慧增长，不是野蛮、粗放增长。未来我们不是靠简单增加负债率或不断买更多土地，让规模迅速扩张来体现增长。行业内跑赢大市是很难的，但只要你跑得快，不一定要比跑得最快的那个快。

6，招商地产既不会像融创只聚焦6—8个城市，也不会像万科30—50个城市铺的那么广。我觉得未来8—10年，能发展到30个左右城市就足够了，不需要把红旗插遍中国。

7，我们已经5年没有再融资了。其实到现在，绝大多数上市房企都没有做过再融资，这是房地产行业的不正常现象。

8，小股操盘，这种开放式跟很多企业的合作风险很大，我们更愿意找志同道合者长期干，会尽可能减少短期内合作一单一单的生意，因为管理风险大。

由此，可以说，正是这种当时弥漫在招商内部的保守风气，拖慢了招商地产乃至招商蛇口规模化的步伐。

然而，所谓“时来天地皆同力”，2015年，招商局集团内部地产业务整合的关键时期。招商地产进行了一项“未有先例”的重大资产重组，最终完成了与蛇口工业区的合并，随后招商地产在这一年底退市，并以 招商蛇口的名称重新上市，股份代码是具有改革开放意义的“001979”。

与此同时，完成整合重新上市的招商蛇口，也进行了一系列人事调整。此前主导招商地产业务经营的林少斌、贺建亚等人相继被免职，取而代之的，先是德高望重的孙承铭，然后是精干有为的许永军。

▲招商蛇口对孙承铭评价极高，称其担任公司董事长逾14年，履职期间恪尽职守、勤勉尽责，带领公司通过实施无先例重大重组，完成招商局集团城市和园区综合开发运营服务板块整体上市，公司业绩持续稳健增长，受到市场高度认可。

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曾经听老天津卫人说过，“换人如换刀”，意思是说在关键部位换上得力的人，就能改变不利的局面，收到显著的效果。

我们知道，“新官上任三把火”，新上任的人与前任的思想观念肯定有所不同，思维方式自然也不一样。由于新人肩负着使命，因此更有危机意识和拼搏精神，会强迫自己去接受新事物，并且提高对周围环境的适应能力。

而到了许永军这一届，面对调控大潮，地产狂飙突进的时代虽已过去，但地产国企化浪潮却刚刚开始。

▲许永军在招商局物流集团任职曾长达15年之久，历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。2015年，许永军通过公开选聘从招商局物流调任招商蛇口，成为蛇口工业区和招商地产完成“重大无先例重组”成立招商蛇口之后的首任总经理；2019年，许永军正式接过帅印，成为招商蛇口的第二任董事长。

不得不说，许永军“掌舵”招商蛇口的这五六年，也是招商蛇口转型变革动作颇多的几年。

2015年招商蛇口重组上市后，主营业务一变为三，除原有社区开发与运营即地产业务开发之外，新增园区开发运营、邮轮产业建设与运营。

随后，招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应以上三大业务板块。

▲ 招商蛇口“前港-中区-后城”模式（简称“PPC”模式）。所谓“前港、中区、后城”，许永军的解释是，以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。在招商蛇口多元布局、协同发展的战略下，2017年招商蛇口冲进“千亿”俱乐部，交出了一份较为亮眼的成绩。

但显然，许永军并不满足于此，其又把改革的箭头瞄向了内部组织架构调整。

2018年，招商蛇口提出“重构总部、做实战区、做专兵种”，将总部的部门精简，并将权力下放。这是一场“手术刀”式的调整，公司总部架构从16个部门重构精简至8个部门，总部人数大大减少，且区域公司现在也拥有了更多的投资决策权。

进入2019年，许永军又将原有5大区域总部裂变为9大区域，从而奠定了如今招商的城市版图。

显然，从这些大刀阔斧的改革中，我们能看到许永军雷厉风行、锐意变革的一面。谋求转型的招商蛇口，也进入了稳定增长的快车道。

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说实话，除了许永军以外，推动招商蛇口迎来“第二春”的另外两个重要人物，是蒋铁峰和袁嘉骅。

▲蒋铁峰，毕业于华中理工大学。现任招商蛇口董事、总经理、党委副书记。历任招商局地产南京公司总经理、上海公司总经理、华东区域常务副总经理、华东区域总经理、江南区域总经理、招商蛇口副总经理。

从履历可以看出，蒋铁峰属于招商蛇口内部培养的中坚力量，而招商也倾向内部提拔，曾经有一位高管曾对媒体透露了招商局选人的两个基本原则：同等条件下，招商局集团的高管优先；集团内部的高管中，招商地产和蛇口工业区公司两家公司的班子成员优先，因此蒋铁峰能够获得青睐，根正苗红是一个原因。

但更重要的是，蒋铁峰带领的华东区域，连续几年都是招商蛇口销售贡献第一的区域，蒋铁峰早就是实至名归的带头大哥，而这也直接促成了他的晋升。

而在蒋铁峰就任招商蛇口董事总经理之后，整体来看，招商内部也越来越重视业绩导向，可谓一扫2015年前人浮于事的阴霾。而招商也是在许永军、蒋铁峰等人的协力下，完成从千亿到三千亿的飞跃，最近四年复合增长率为39.2%，这在国内陆产史上也是比较罕见的。

▲袁嘉骅，现任招商商管总经理，曾任凯德商用中国商场总经理、项目总、华南区、东北区、华中区、华北区董事总经理等职位。

至于袁嘉骅，虽然袁于今年3月才入职招商，但是，一方面，袁嘉骅拥有国际化视野，覆盖了从资产管理、业务拓展和投融资到项目管理、设计、购物中心卖场租赁及推广，涵盖集中商业管理的全链条，是商业管理领域为数不多既具备较强的管理统筹能力，又有过硬实操经验的行业领军人物。

另一方面，招商蛇口商业业务已布局全国超25座城市，持有商业项目近60个。同时招商蛇口还要继续投资更多商业项目，力求实现“100个购物中心，100亿经营收入”的最终目标 。

因此，站在人才端和企业需求端两个端口来看，袁嘉骅的加盟确实是一个“时也命也”的选择。毕竟，在当前，单纯的住宅开发天花板已现。在未来，谁能在商业地产、物业管理等多元业态上建立独特的竞争力和护城河，谁就拥有更好的未来。

而在袁嘉骅到来的4个月里，招商蛇口已在人才、管理等方面看到巨大变化，对此，我们有信心可以看到招商在商业方面有更大成果。

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说实话，央企要资源有资源，要资金有资金，但并不是所有央企都能做得很成功，因为这里面变动最大、最难把握的因素，就是人的因素。

而另一方面，作为一个央企，管理团队一旦靠谱起来，也就没其他公司什么事了。想要追赶同行甚至成为行业领先者，也并非什么难事。

因此，从这方面看，对于今年的地产国企年，我们多去看看这些国企的人事变动、战略变动，就会或多或少的了解到，顶级人才，确实在推动央企国企做大做强，这不仅仅只是资金、资源的硬性加成。

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