猝不及防，今年首个“限跌令”来了！

楼市又出调控了，不过这次不是杜绝涨价的，而是禁止降价的。

 

据多家媒体报道，湖南岳阳近日出台楼市新规，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%。

 

涨不得，跌不得，2021年首个“限跌令”就这么猝不及防地来了……

 

01

2021年首个“限跌令”

 

三四线城市的去化一直是个问题。

 

因为，三四线城市基本上都不缺房。

 

自从2008年国家启动棚户区改造以来，截至2018年，全国棚改规模高达4495万套！而在棚改的实施过程中，三四线城市绝对是最大的受益群体，人手几套房真不是瞎说的。同时，有相当一部分三四线城市的人口，并不在当地常住。

 

现在棚改已经基本收官，住建部日前出台了征求意见稿，计划严格控制大规模拆除——这也意味着，三四线城市靠着大拆大建刺激房价的日子，已经过去了。

 

对市场趋于饱和状态的三四线城市而言，这可不是个好消息，在人口不断流失的情况下，三四线城市是否还能守住基本盘，也成为很多人关心的焦点。

 

日前有媒体曝出，岳阳市住建局发布了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》（以下简称《通知》），对岳阳市中心城区（包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区）新建商品住房销售价格提出要求——

 

新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。

 

尽管官方尚未对此事进行回应，但据业内人士透露，该《通知》确为真实下发，开发企业已经开始按照这一政策执行了。

 

自此，岳阳也成为2021年全国第一个出台“限价令”的城市。

 

今年楼市调控的主基调就是“稳”房价，对于房价上涨过快的城市，住建部领导都给他们开了“VIP通道”，专门约谈，严肃问责。而官方出台文件限制开发商降房价，这消息还是有些新鲜的。

 

岳阳现在出台政策，严禁开发商降价超过备案价的15%，也着实给大众提了个醒，说明楼市正在加速分化，三四线城市的房价正在丧失上涨动力。

 

02

土地财政的重担

 

对于楼市，现在官方的态度有些暧昧，既不让大涨，也不让大跌，一切都“稳”字当先，要的就是一个长期横盘。

 

房价暴涨的后果大家都能想象，炒房得利，刚需遭殃，肯定不是高层想看到的局面。但房价如果急转直下，想必也不是高层喜闻乐见的。因为，房价一旦暴跌，势必会在短期内给市场造成悲观情绪，主要后果有两个——

 

一是容易造成市场动荡，出现退房、断供的情况；

二是造成土地拍卖价格下降，当地财政收入减少。

 

先说第一条，我国购房者一直有个习惯：买涨不买跌。房价下跌带来的影响是很直接的，因为降价出现打砸售楼处的事还少吗？很多楼盘开发商一降价，早前买房的业主就会集合起来举报开发商。

 

如果房价降幅过大，那么楼市可能就要迎来抛售潮、断供潮。同时，开发商也会因为房子卖不上价，提前撤资跑路，最后留下一地烂尾楼。

 

再看第二条，房价下跌对楼市带来的影响，不只是市场的震荡，背后还有土地市场的关联。以鹤岗为例，此前鹤岗因为房价大跌登上了各大门户网站的热搜，一时流量惊人。不少年轻人都去鹤岗买房，但很多人又迅速将房子抛售，鹤岗人来人往，但是留下来的人并不多。

 

今年5月，恒大以底价竞得鹤岗市一宗住宅用地，建设用地面积6492㎡，总价274万元，折算下来，楼面价才219元/㎡。这价钱，还不及北上广深零头的零头，对于当地财政来说着实有些鸡肋。

 

对于不少依赖卖地的地方而言，房价下跌所带来的连锁反映，不啻为一记重磅。明白这一点，你就会更容易理解“限跌”的真谛。

 

和大众认知相反，我国一线城市对土地财政的依赖度其实并没有想象的高，北京、上海、深圳早已进入低土地财政依赖水平。广州之所以是个例外，主要因为广州是省会城市，不仅要给国家缴税，还要在省内扶持粤西北城市，你可以理解为“花销太大”，所以广州更需要依靠卖地获得土地出让金。

 

其他二线城市，如佛山、南京、武汉、西安、佛山等城市，土地依赖水平之所以高，主要是因为这些飞速发展的城市需要大量的资金投入，相关产业又跟不上，所以就走了土地财政这条路。

 

 

城市的等级越低，当地对土地财政的依赖度也就越高，因为当地的产业跟不上，只能通过卖地找钱。这其实也已形成业界的共识。

 

所以，市场不稳定的时候，限跌令也就跟着出来了，上面不让房价涨，地方也不让它跌……

 

所谓博弈，概莫如是。

 

03

结语

 

去年还憋着一口气跃跃欲试的房地产行业，今年已经彻底服服的了。

 

站长不否认未来房价还会上涨，毕竟现在全球放水的基础还摆在这儿。美国房价在2021年第二季度单户现房销售价格中位数比一年前上涨了22.9%至357900美元，创下自1968年以来的最快涨幅同期纪录。

 

国内的房价也在涨，但主要还是集中在一二线城市，三四线城市并没有吃到这块蛋糕。这段时间深圳出台了二手房指导价，随后多城跟上，上海、杭州将法拍房纳入限购，北京堵住假离婚买房……基本上你能想到的空子，政策上都下了禁制令。

 

再看金融层面，从房企层面来看，融资受阻，资金难求；从个人角度来看，二手房限贷传得沸沸扬扬，各地房贷利率也纷纷上浮。

 

高层对楼市调控加码，是因为房价早已成为大众不能承受之重，它每高一点，年轻人结婚的意愿就下降一点。而且大量热钱等着抢滩登陆，如果不把楼市的门槛筑高，分分钟就可能被海量资金撬开口子冲进去。到那时，房价会更加高不可攀，刚需会更加买不起房。

 

而且房价如果涨上去，再想让它降下来，难度会相当大。首先市场预期看涨，大家排队抢房的势头不好遏制。另外，就算高层用雷霆手段强行降房价，那么动用高杠杆的买房者就会在山顶难以自救，那时房子怕是真成了烫手的山芋，会让很多家庭陷入困境。

 

所以说治大国如烹小鲜，要掌握火候，既不能过头，也不能缺位。搞懂这个，对于未来几年楼市的走向就会有个基本判断——稳，既不会大涨，也不会断崖式下跌。

 

很多人担心，热钱如果不能进入楼市这个蓄水池，会不会进入流通市场引发物价变动？目前来看不会。一旦真有那个趋势，蓄水池的功能也可以重启。毕竟，蓄水池一直都在。

 

一二线城市的房子仍然有利可图。至于三四线城市的房子，站长建议你，最好还是掂量掂量再买。

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