我们首先说对小区的选择。第一小区不能太大，太大就意味着小区的管理会混乱。最最关键的是未来你卖二手房会形成一个出货竞争，大房子卖不起价。第二小学不能太小，只有一两栋楼就不能形成一个社区，这样的楼盘，没有社区就意味着居住氛围的缺失，物业管理也不会完善。而后期你卖二手房的时候，也只能吸引那些购买力弱、对价格极其敏感的绝对刚需群体，房子的议价能力差，最适合的就是大概那种六万平方左右的占地八到十栋房子小区，这是我们选择小区时应该注意的。在看沙盘的时候呢，购房者一定要注意这六点。首先第一点是总归方面，也就是项目的总体占地、绿化率、容积率、总占地、总建筑面积、楼栋分布。第二是景观方面，请关照和绿化呢，只要看开发商以往的项目做得好不好，大概就知道了。所以不建议大家过多去关注景观。第三是分期销售，也就是看这个项目现在这个它的顺序，还有进程，是已经销售完毕，还是正在销售的部分。第四是房屋的朝向，朝向尽量回避西北和北向，主要还是看价格。第五是动线方面，人行入口、车行入口、地下停车场，还有停车场的位置及车位比。第六是不明物体，什么不明物体，就是当年看到沙盘上面有这个水晶体或者黑色、灰色的小盒子、小方块儿，你就问清楚职业顾问了，这些东西到底代表是什么东西，这些东西是不是一些不利因素？我们在买房的时候就能够回避这些东西了，我们在售楼部有不明白的地方就一定要去问，如果说你不是一个房产老手，尽量不要去装得很懂。也提醒各位朋友，千万别用你的业余去挑战别人的专业。郭刚曾经说过，武术比赛为什么没有业余选手，因为怕被打死，这个世界哪有什么简单的技能，只有你亲身经历过，你才知道专业人士到底有多可怕。所以当你只有一两次的购房经验，在专业的销售面前，你所有的伪装都是一览无余的，那是不是了解了这六点就意味着我们可以大胆的买房了？并不是这样的，这些都是楼盘的基本信息，要想真正的看懂沙盘，理解其中的含义，还需要理解这几个关键的知识点，因为这几个知识点直接关系到今后你居住的舒适程度。第一就是容积率，容积率从字面上来讲就是总建筑面积和总占地的比值，它是整个项目当中最重要的指标，没有之一。容积率就是小区的总建筑面积除以总占地面积，那么容积率越高，就代表越密集，居住的舒适程度就越差。容积率超过五就算是很高了，如果超过六呢真的不建议去买了，完全是垃圾。那么高容积率的小区，除了居住不舒服以外还有个大问题，那就是未来的拆迁会很困难，因为开发商愿意拆迁这个旧小区，是因为拆迁之后除了赔给原住户房子以外，还能拆出更多的面积出来。这个更多的面积来自哪儿呢？就来自提高容积率，比如说原来的小区的容积率是二，那么拆迁之后，开发商把西小区的容积率建成四，比原来多出了一倍的面积，那么开发商就有利可图了。如果说小区的容积率本来就非常高了，一户这个楼间距也会非常的窄，所以容积率太高的小区就不建议购买了。那么对于容积率究竟多高才算高，多低才算真的低？在这是有指标的，而且要和建筑形式相关联进行分析。然后这一点作为刚需是必须要弄明白的。容积率低于一的小区一般是各种别墅，那这个跟刚需关系不大。纯洋房社区容积率一般是高于一点五小于一点八，小高层社区一般是一点五到二点五的容积率，三以下的纯高层大概这个由十八层就非常好了，再高就显得没那么舒适了。三到四的纯高层居住起来就非常一般了，如果超过五的楼盘，基本上就接近建筑垃圾了。有些朋友说这个纯高层或者高层建筑看起来也不算特别挤啊，但是大家想到一点，人居住多了，你上下班这个乘坐这个电梯的时间就非常长，也是一个问题。第二就是楼间距，当然楼间距是越大越好，开发商为了多盖一些房子，一般不会留那么大的楼间距，大多数的房产主播会说国家有规定，这个标准是楼去等于楼层高的一点二倍，但是我们发现大多数楼盘是不符合这个标准的。比如说一个三十二层的楼盘，那么它楼去是等于三十二乘以每层层高三米，再乘以一点二，等于一百一十五点二才符合标准。说实话，有多少楼间距能达到这个标准？实际上能达到六十米就不错了，所以不要被一些这个房产主播带偏了。人们为什么在意楼间距的问题？其实最主要担心的是采光，但采光好坏不是楼间距一个因素决定的。国家规定日照的时间要满足冬至这一天要达到两个小时以上。而楼盘在取得规划许可证之前，规划局是要审查楼盘日照的分析图的，达标了才能够发证。在满足日照的前提之下，开发商一般为了节省楼间距有两个方法，一个是楼与楼之间的错落分布，第二个是让楼倾斜一定的角度，所以只要是取得了楼盘这个规划许可证，采光基本上都满足了国家的规定。所以不要太在意楼间距这个数据了。第三是交通组织，很多小区是人车分流，车行和步行互相不干扰，但是很多刚需盘的小区还是不能做到人行和机动车相互分离啊，地面上很多完全是停车场，有这种情况，一是占用了太多绿化面积，还有公共活动的空间，二是老人和小孩是不够安全的。如果说是人车混响的话，那就要看一看，问一问，露天停车场的车辆是否要进入住宅社区？当然如果不进入最好的，对于小区来说，如果停车场能够靠近这个山墙，而不是住宅正面，这是最好的。另外你要了解这个车位是租还是售，自己权衡下到底是租划算还是买的划算。第四是不利因素，就需要你跟这个销售员具体来沟通。让销售员给您一一讲解，比如说地下停车场入口、垃圾回收站的地点，你可以自己拿一张纸，自己可以画一下，表明具体的位置，做到心中有数。有几点购房的朋友一定要注意了，首先你购买这个房屋，尽量不要临街也不要临路，离石登陆越远越好啊，再者就是尽量避开不利因素，最好楼间距再大一点儿，客厅最好朝向石竹景观。至于楼层，这个可以根据个人的喜好，愿意住高一点还是矮点节约时间。
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