房屋租赁百问百答之一：房屋租赁合同效力（上）

本文是君之道思考的第490期文章

本部分主要阐述违法建筑出租、福利房/住宅商用等特殊房产出租的房屋租赁合同效力问题。实践中，常常存在出租房屋未取得建设工程规划审批手续、住宅商用导致承租人无法办理营业执照等问题，这为日后解决房屋租赁纠纷埋下了重大隐患。不仅如此，租金贷与长租公寓的暴雷也更加剧了承租人与租赁平台的矛盾。因此，了解特殊房产出租的房屋租赁合同效力问题对维护承租人和业主的权益至关重要。租赁房屋为违法建筑时，租赁合同是否有效？住宅商用导致承租人无法办理营业执照怎么办？长租平台暴雷后，租客和业主应该如何维权和行权？本文将从法律角度回答以上问题。下篇，本文将从先抵押/查封后出租、房屋租赁的备案登记、租赁期限以及租赁关系的认定等四个角度继续阐述房屋租赁合同的效力问题。

（一）违法建筑出租

Q1：租房未取得建设工程规划审批手续，租赁合同是否有效？

答：无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，认定合同有效。

 

Q2：租赁合同被认定无效后的处理规则是什么？ 

答：承租人应腾退房屋，出租人可请求支付房屋占有使用费，由双方依过错分担损失。

 

Q3：违法建筑的权利人能否提起民事诉讼主张原物返还？ 

答：可尝试主张权利，但能否得到法院支持存在不确定性，部分法院不受理此类案件。

（二）福利房/住宅商用等特殊房产出租

Q4：住宅商用的租赁合同是否有效？ 

答：有效，但有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

Q5：“住宅商用”导致承租人无法办理营业执照怎么办？ 

答：可解除合同并按过错程度担责。当事人明知“住改商用”仍签订合同的，则难以主张违约责任。租赁双方不解除合同的，可协商酌减租金。

Q6：承租人能否主张“住宅商用”的拆迁补偿？ 

答：不一定，存在承租人无法按照商业用途获得补偿的风险。部分法院认为承租人与出租人对于“住改商用”补偿费用均享有相应的权益。

Q7：长租公寓运营方与出租人之间是什么关系？ 

答：常被认定为房屋租赁合同关系，长租公寓运营方一般会与出租人签订资产管理协议或出租委托协议，运营方接受业主委托，对房屋进行管理，包括对外出租。

Q8：长租公寓运营方与租客之间是什么关系？ 

答：表面上是作为业主的受托人与租客形成租赁关系，实质是作为业主的承租人与租客形成转租关系。

Q9：什么是租金贷？ 

答：长租公寓运营方在与租客签订房屋租赁合同的基础上，再与租客、第三方金融机构签订三方借款协议。租客为租赁运营方的房屋向第三方金融机构申请贷款，并委托第三方金融机构将其贷款资金直接支付给运营方或其指定账户。

Q10：租金贷涉及什么法律关系？ 

答：涉及居间关系，房屋租赁关系，承租人与网贷机构或银行之间还形成了借贷合同关系。

Q11：租金贷可能对承租人产生什么影响？ 

答：部分涉及贷款的承租人因未能及时解除贷款，为了不影响征信，在腾退后仍旧被迫归还贷款。

Q12：租金贷导致类似蛋壳等暴雷事件的原因是什么？ 

答：与通常的银行贷款审查流程相比，在签订“租金贷” 的相关文件时，对承租人的履行能力无法作出正确预判，承租人的还款能力及抗风险的能力较差。而运营方一次性获得租金之后会通过各类金融工具运作资本，以便获取额外收益，但资金回笼及后续投资都有较大的风险，极易引发运营方资金链断裂，从而导致运营方无法按时支付租金给业主，引发租户、业主、放贷机构、运营方的多方纠纷。

Q13：租赁长租公寓的注意事项有哪些？ 

答：选择较为可信的长租公寓平台，审慎选择租金贷，仔细核查合同条款。 

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