房屋租赁百问百答之二：房屋租赁合同效力（下）

本文是君之道思考的第491期文章

房屋租赁百问百答系列：

房屋租赁百问百答之一：房屋租赁合同效力（上）

本部分将从先抵押/查封后出租、房屋租赁的备案登记、租赁期限以及租赁关系的认定等四个角度继续阐述房屋租赁合同的效力问题。2020年12月29日发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》删除了原司法解释的有关备案登记的第四条、有关查封等导致房屋无法使用情形的第八条、有关租赁期限的第十五条。此三条分别被《民法典》第706条、第724条、第717条吸收上升为法律，并将租赁物由房屋扩大至一般意义上的租赁物。实践中，了解抵押/查封、备案登记、租赁期限等对租赁合同效力的影响可以有效防止纠纷的发生，更好地维护承租人和业主的权利。

（三）房屋租赁的备案登记

Q14：未办理备案登记的房屋租赁合同是否有效？

答：有效，在合同无特别约定时，备案并不影响合同效力。

Q15：房屋租赁合同备案有什么好处？

答：能有效防止房屋被二次出租，也可有力回击“合同倒签或虚假合同”的异议。

Q16：租赁合同备案能否作为生效要件？

答：可以，可约定“租赁合同自双方签章且办理完成登记备案手续之日生效”。

（四）先抵押/查封后出租

Q17：租赁房屋因设定抵押而被拍卖，承租人能否提出异议？

答：承租房屋因设定抵押而被拍卖的，处理方式如下：

订立时间	租赁权与抵押权的关系
租赁合同早于抵押登记	承租人实际使用房屋，租赁权在租赁期内受保护
	承租人未占用房屋，租赁权不受保护
租赁合同晚于抵押登记	租赁权无法对抗抵押权

Q18：法院拍卖租赁房屋时，承租人是否可以请求撤销拍卖？

答：可以，但需符合下列情形之一：

（1）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（2）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

（3）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

（4）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

（5）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

Q19：承租人如何审核房屋是否办理抵押或查封？

答：要求出租人提供查档证明，并通过公开渠道（人民法院诉讼资产网、阿里拍卖等）查询租赁房屋信息。

Q20：承租人发现租赁房屋被拍卖或执行的，怎么办？

答：可进行拍卖申报，行使优先购买权，也可提起执行异议，同时另行起诉追究出租方的违约责任。

Q21：租赁合同早于抵押或查封成立，抵押或查封后原租赁关系是否受该抵影响？

答：不受影响，原租赁关系继续有效。

Q22：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，受让人需继续履行租赁合同么？

答：不需要。例如A将房屋抵押给B之后，又将房屋出租给C，B行使抵押权对房屋进行拍卖，D竞拍获得房屋的所有权后，C不得要求继续承租房屋，D有权要求C搬离。

Q23：房屋被查封后出租的，承租人能否对抗申请查封的人？

答：不能，人民法院可以依据申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害，此时承租人需搬离。

Q24：承租人租赁前知悉房屋已设立抵押或被查封，仍承租的，租赁权受影响么？

答：受影响，承租人自愿承担该等风险，租赁权将难以得到保障。

（五）租赁期限

Q25：租赁起始日有无特殊要求？

答：一般无特殊要求，但实际承租日与约定的租赁起始日不一致时，可能会发生是否违约、是否需调整当月租金等争议事宜，建议在协议中约定出现前述情形时，由双方签署确认函调整租赁起始日或约定以租赁合同约定的日期为起始日。

Q26：房屋租赁的最长期限是多久？超过的后果是什么？

答：租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

Q27：解决20年租赁期限的常见手段及效力有哪些？

答：可考虑在租赁合同的条款中增加优先承租权的约定；或以一方出资，一方提供土地使用权等方式合作开发，约定风险承担及利益分成方式；或以不同主体的名义签订租赁合同，合同期限相衔接，再行约定转租权及签订转租协议。

Q28：如何约定续约更有利于保障承租人利益？

答：承租人可约定出租方应在合同期限届满前至少6个月（并非固定，可调整）以书面形式征询承租方是否续约，承租方可在合同期限届满前3个月给予书面答复。

（六）租赁关系认定

Q29：部分共有人擅自出租共有房屋的租赁合同是否有效？

答：恶意串通的，涉及其他共有人的部分无效。

Q30：租赁未经竣工验收的房屋，租赁合同可解除还是无效？

答：有效合同，但可解除。

Q31：未经竣工验收的房屋的，承租方的注意事项有哪些？

答：一定要查验房屋相关的权属证件，查看房屋相关设施是否齐备，要求出租方确保房屋已经通过竣工验收、消防验收等手续，另外可考虑行使解除权，要求出租人承担违约责任。