2016~2018年，武汉楼市最癫狂3年
有一个概念，让无数购房者为之沉醉疯狂
他的名字叫
“一二手倒挂”
“买到就赚几十万”
犹如一句咒语
让成千上万的善男信女
义无反顾冲向售楼部
在哥的记忆中
有一个数字一直挥散不去
66%
这是当年有人测算金银湖板块的倒挂幅度
也就是说新房比二手房便宜60%以上
谁不买？谁傻逼！
几年过去
当年那些所谓“倒挂神盘”， 最终接受市场检验（二手市场）
现在还好吗？有几个填平“倒挂”大坑？
为响应中央号召，哥决定回头看
得到一个很中庸的结论
——有好有坏
有的楼盘，在2年后，果然能够按照当初的“二手房价”出手
甚至，远远超过当时的倒挂上限
而有的楼盘，就非常悲催
比如雄楚大道某新盘
当时备案价给2.4万，对应板块二手房价3万（百瑞景）
现在这新盘二手房报价多少？
平均挂牌价20322元
贪婪是人的本性
很多时候，贪婪是好事
但透过“神盘现形记”
我们应该回过头来，尊重楼市的根本力量
01
这是当年统计的59个“神盘”。
“预售均价”就是这些楼盘当时的毛坯备案价；
二手房“成交均价”是所谓倒挂对标的房价，可看成当时神盘预期价位；
还有一列是“倒挂幅度”。
大家注意2点
1、 这是官方机构统计的倒挂。
2018年1~5月，武汉批准预售258个，均价低于周边二手房的，共59个。
2、 这是2018年1~5月统计的“神盘”。
为什么哥选择2018年上半年统计？
因为那个时候，武汉已经有意识控制地价，且调控严厉。
这可以剔除掉纯粹因为“地价传导”形成的倒挂。
也就是说，这些倒挂相对还比较“实在”，2017年的神盘水分更大。
当年倒挂幅度最高的，是远洋世界三期。
新房备案价7645元，板块二手房报价1.2万，幅度56%；
绿地香树花城，倒挂55%；
汉北水晶城，倒挂幅度51%；
东原乐见城，倒挂45%；
清江锦城/保利上城/恒大常青花园，这些大家耳熟能详的“神盘”，倒挂都在40%以上；
好，下面大家喜闻乐见的“秋后算账”来了。
哥专门统计了这些神盘目前二手房价格，如下：
（数据来源：链家/安居客）
有39个神盘，目前小区二手房价格，高于当时新房备案价。
至少买了，没亏。
（上图第5列，是目前二手房价对比原新房价涨跌幅）
那么，有多少实现当年的预期目标？（现在二手房报价达到当初对标的二手房价）
剔除掉一些尚无二手房挂牌的项目，还有24个楼盘。
在59个神盘中，占比40%。
（上图第8列，绿色表示未达到预期）
有超过一半的神盘，没有实现当初倒挂对标的预期房。
当年所谓“买到即赚到”的美好意愿，只有40%兑现吹过的牛逼。
（注：新房备案价不含装修，部分二手房价格含装修，实际数据更低）
02
下面我们细致分析下神盘的表现。
这里面有几个典型现象，大家吸收了解，日后再买房少缴智商税。
有18个楼盘，并未兑现“买到即赚到”。
也就是现在的二手市场价，远低于当初拿来对标的二手房价。
比如当年倒挂最严重的远洋世界三期，距离1年多前的市场预期价，有1000多元差距。
东西湖，尤其是吴家山板块，作为武汉第一个楼板价过万的远城区。
一度让二手房东产生“迎来解放军”的狂喜。
但事实证明，这只是吴家山地价没控制好。
整整3年过去，楼市整体依然处于“还地价债”阶段。
光谷有2个，葛洲坝世纪花园和光谷和昌城。
但距离当初预期价的差距，都在5%左右，非常接近预期。
同样情况，还有青山2个楼盘。
香树花城二手房报价14983元，当时对标价格1.5万，差额不到100块。
虽然没达到预计价位，但差额可以忽略不计。
作为极度缺乏供应，尤其是中档价位供应的板块，这几个盘的价值，还是有支撑。
与之相对的是南湖板块。
同样是供应量稀缺区域，东原乐见城目前二手房报价1.6万+，而当时对标的二手房价格是19000元的保利。
但目前的二手报价在16554元，差距有2000多。
南湖虽然缺乏供应，但不远处的白沙洲有供应啊，对南湖的稀缺性预期，略微乐观。
汉口核心区有4个。
这4个盘，都是本土开发商开发。
当初价格对标的，却又是同板块大开发商产品。
无论项目规模/配套，还是产品力，都有欠缺，最终市场给出更公允的价格。
比如尚都国际，当时新房价18531元，对标CBD说倒挂12000多，结果呢？现在二手报价不过23000多，和当初对标价位有1万多差距。
下面哥说三个盘，可能业主比较欲哭无泪。
他们不止距离当初的预期价位相去甚远，而且现在二手房报价，比当时的毛坯备案价还略低。
原因何在？
地段好，产品设计却偏金融化，投资客多。
房价未实现投资预期涨幅，投资客沽出意愿浓，在二手房市场有踩踏挂牌苗头。
03
下面再来看，重点远城区。
10个楼盘，没达到当时“倒挂”的对标预期价。
10:8，比主城区还多，再请大家注意——
去年房管局统计59个“倒挂盘”，远城区只有19个，40个都是主城区。
剔除掉6个没交房/挂牌的远城区楼盘，还剩13个，也就是说13个里面有10个，都没实现预期。
对比主城区40个倒挂盘，最终只有8个未达到预期价位。
远程去踩空的比例，就很突出了。
前2年，远城区是“倒挂”重灾区。
大家顾问统计如下——
东西湖区金银湖板块【66%】
东西湖区金银潭板块【60%】
黄陂区汉口北板块【49%】
倒挂幅度最大的三个板块，全部在远城区。
为什么曾经倒挂盘更多的远城区，最终表现未达预期？
我们看“倒挂盘”产生路径——
地价拍出新高——二手房趁势涨价——新房备案价遭压制——价格倒挂——市场蜂拥抢新房——二手房卖不出去
整个路径，最核心关键点：地价创新高+新房备案价被压制。
其他行为，无论房东涨价还是大家抢新房，都是衍生效应。
对ZF而言，主城区土地腾挪出来做旧改，核心目的是改变城市界面+提升板块功能。ZF卖中心区地块，价格，永远不是考量第一要素。
远城区，完全不一样。
他的定位就是——贡献土地财政收入。
城市无法抑制摊大饼、打造新城的冲动，根源就在于此。
第二个关键点，ZF限价。
大家知道，远城区基本就是刚需/产业导入人口/新武汉人，置业的目标板块。
房价矛盾更为集中。
限价的抓手，管得最严的，就在这些刚需板块。
地价上涨，房价又被死死被按住，一放一压之间，倒挂的空间越来越大。
从现在情况看，二手报价无法兑现当初的“倒挂”。
核心原因——地价推导出来的房价，超出区域购房承受上限。
未来，要么远城区开发商大规模上分销，从区域外导入投资客，吞掉“倒挂泡沫”。
要么，二手房房东降价，用时间换空间，抚平当初“重房价轻地价”的失衡，挤掉新城区所谓的一二手倒挂。
04
客观说，房地产是长周期行业。
用不到2年的时间，去检验“神盘”，似乎有点严厉。
但问题是，中国人牛逼，硬是把长周期行业，干成短周期行业。
既然当初都在热炒“倒挂神盘”概念，现在以牙还牙秋后算账，就没什么不对。
通过检验“神盘”，更重要的是常识归位。
首先是决策的投资收益算账方式。
有个朋友，6000多买阳逻，前段时间他告诉哥，赚翻番了。
哥很意外，怎么翻番的？
他说，现在新房报价接近1万，到年底1.2万没问题，这不是翻番了？
好吧，你开心就好。
当年，神盘之所以神，完全是因为二手房价格的陪衬。
但是，我们应该明白，不能兑现的收益/算账，没有任何意义。
你能翻番卖出落袋为安，才是王道。
因为地价高，二手房趁势提高报价，并不是“市场价格共识”。
这是非常人为操盘的结果，具有很强欺骗性。
举一个例子，当初首地拿后湖的地块，可是区域地王。
大家都预计他要站岗。
结果呢，仁恒爆出2.3万+的价格，他摇身一变成性价比洼地。
这距离他拿地有多久？
不过4年。
用新地块高价，解套老地王。
尤其在新城区，这是非常常见的操作，为什么总能笼住你？
有人说，守工地是买房的基本素质。
买房最刺激的，是眼见着城市化的大水，漫灌到你所在的楼盘。
OK，没问题。
但你必须有长持的心理准备。
回归常规价值点判断，而不是以更新房/二手房房东虚高报价，去畅想投资收益。
05
最后，我们再看看，这1年多，到底哪些区域，哪些项目，表现彪悍？
不但填平当时的“倒挂”，甚至超出预期？
汉阳四新。
7个项目，除了2个还没有二手房挂牌，其余5个项目，目前二手房价格比当初新房价格基本超30%，比当时预期价格还高1000~2800块。
一个没热点，没鸡血，没IP，没风口的板块。
凭什么？
常识。
距离核心区足够近，配套成熟，城市界面已经焕然一新，没有新增供应，不再需要炒作。
安安静静，老老实实，做一个体面的“睡城”。
最终的实际溢价增值，远远超出各种鸡血屌炸天板块。
与之情况类似的，还有汉北水晶城以及几乎全部白沙洲板块。
供应量稀缺，距离主城区贼近，地价/房价控制到位，市场自然会认可真实的“价值洼地”。
另外再说一个，汉口/武昌核心区楼盘。
客观说，越秀这项目，由于捆绑家电等因素，当初新房成交价，远不止备案价+装修。
但大家注意，同样装修，同样捆绑家电，越秀可以把溢价，传导给二手房买家。
为什么？
区域价值，依然是第一位，哪怕开发商强行咬掉一块利润。
武汉中央文化区，当时觉得很贵，还TM倒挂？
现在看，虽然涨幅不特别大，但依然稳步上升，至少非常安全的抵御通胀产品。
所以哥的结论是——
对比远城区种种表现，核心区，绝对距离优势，依然是最靠谱的价值点。
而那种距离稍远的次核心区，比如四新，白沙洲，因为总价门槛匹配的人群更广，哪怕没有任何热点可炒，依然表现最为强劲。
经历一轮洗礼，缴足智商税之后，我们回过头再看。
可以问自己的一个问题——
买房，到底是尊重“规律”，还是尊重“规划”？
今日留个互动小话题——
你买了“倒挂”神盘吗，至今表现如何？
你后悔吗？
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