把握购房时机和两大价值规律

把握购房时机和两大价值规律

把握购房时机和两大价值规律前段时间做的一个演讲,摘出部分资料供大家参考. 刚才已经说到，政策到底——之后成交量会到底——最后价格会到底，这是三部曲。政策到底了说明利空基本上已经出尽，但是成交量还在调整，价格还没到底。我们现在关注的是二套房贷政策什么时候松动，一旦松动就可以入市。 2008年10月份，很多人很悲观的时候，10月22日央行和财政部出来救市，那个时候就是政策的底部，政策开始转向了，那个时候就是入市的好时机。因为从政策转向到房价上升会有1-2个季度的时间差。2008年10月政策转向之后，到去年3月份房价由环比负增长转为正增长。你到2009年3月份时买房的折扣一定没有2008年10月份时候大，因为10月份的时候，卖家很悲观，但到了3月份时，卖家已经不悲观了，所以在市场最低迷的时候，买家谈判的筹码是最充足的。再来谈两个规律，第一产品论，第二区域论。对于产品论，哪些品牌的楼盘适合购买。首先，中低端的产品不是特别让人放心的产品，上海要在“十二五”期间建设30万套经济适用房，30万套配套商品房，1000万平方米的公共租赁房，还有增加7万户的廉租房。这意味着这些属于政府干预的保障性住房将会占到这个市场供应的60%以上。廉租房对市场的冲击比较小，

前段时间做的一个演讲,摘出部分资料供大家参考.

刚才已经说到，政策到底——之后成交量会到底——最后价格会到底，这是三部曲。政策到底了说明利空基本上已经出尽，但是成交量还在调整，价格还没到底。我们现在关注的是二套房贷政策什么时候松动，一旦松动就可以入市。

2008年10月份，很多人很悲观的时候，10月22日央行和财政部出来救市，那个时候就是政策的底部，政策开始转向了，那个时候就是入市的好时机。因为从政策转向到房价上升会有1-2个季度的时间差。2008年10月政策转向之后，到去年3月份房价由环比负增长转为正增长。你到2009年3月份时买房的折扣一定没有2008年10月份时候大，因为10月份的时候，卖家很悲观，但到了3月份时，卖家已经不悲观了，所以在市场最低迷的时候，买家谈判的筹码是最充足的。

再来谈两个规律，第一产品论，第二区域论。

。他可以依靠自己的产品改变区域价值。我们这个块区域最初是由一家不知名的企业在做，后来他退出由万科接手了。如果一直让他做下去现在这块区域会是什么样一个价值，让给万科做又会是怎样一个价值？所以说是企业改变区域价值。总结一下今天的演讲：第一，政策面底部已到，接下去会放松，比如二套房贷政策；第二，市场成交量也已经到底，到金九银十的时候，成交量肯定往上走；第三，价格还没到底，但价格是分化的，大家只需要关注自己感兴趣的楼盘就可以了；第四，购房策略上，投机者要观望，投资者要关心，自住者要观察；第五，产品方面，中低端的要谨慎，中高端的改善性需求我认为是最好的需求，投机性的我看不清楚，大家谨慎一点，另外，可以关注一下整个城市的发展格局。对于产品论，哪些品牌的楼盘适合购买。首先，中低端的产品不是特别让人放心的产品，上海要在“十二五”期间建设30万套经济适用房，30万套配套商品房，1000万平方米的公共租赁房，还有增加7万户的廉租房。这意味着这些属于政府干预的保障性住房将会占到这个市场供应的60%以上。

廉租房对市场的冲击比较小，而经济适用房对市场的冲击比较大，经济适用房的标准会不断放宽，在上海，未来这个标准我认为会放宽到中等收入甚至是中等偏上。这意味着相当一部分的中低端住宅需求者会等待经济适用房。

而经济适用房对市场的冲击比较大，经济适用房的标准会不断放宽，在上海，未来这个标准我认为会放宽到中等收入甚至是中等偏上。这意味着相当一部分的中低端住宅需求者会等待经济适用房。其次，中高端房，要看是改善性需求还是投机。改善需求我认为是很好的，国家中长期是会对改善性住房保护的，政策不会打压，房产税也不会向这部分征收。而在投机方面，目前政策是打击投机的，我不知道中长期会不会一直那么紧，明年当然不会像今年那么紧，但会不会像2008年那么松我还不得而知，因为中央也比较关注稳定房价，所以打击投机者的政策不会放松。至于什么样的区域风险度可以低一点，我分三个部分。第一，交通改变格局。我们需要关注哪些区域是交通的受益区。伴随交通的完善，我们能在内环以外区域发现一些潜力板块，比如中环。第二，城市规划。我们要知道哪个区域是城市规划的重点区域。上海要到2010年建立一个1966计划，即一个中心城区（外环以内），9个新城（松江新城、临港新城等），60个新市镇（浦江镇、川沙镇），600个中心村。在“十二五”期间，上海会重点建设3个新城，分别是嘉定新城、青浦新城和南桥新城。第三关注企业改变价值。比如星河湾在周围环境不是很好的情况下，照样卖得很好，就是因为他是国内做豪宅的龙头老大其次，中高端房，要看是改善性需求还是投机。改善需求我认为是很好的，国家中长期是会对改善性住房保护的，政策不会打压，房产税也不会向这部分征收。而在投机方面，目前政策是打击投机的，我不知道中长期会不会一直那么紧，明年当然不会像今年那么紧，但会不会像2008年那么松我还不得而知，因为中央也比较关注稳定房价，所以打击投机者的政策不会放松。

。他可以依靠自己的产品改变区域价值。我们这个块区域最初是由一家不知名的企业在做，后来他退出由万科接手了。如果一直让他做下去现在这块区域会是什么样一个价值，让给万科做又会是怎样一个价值？所以说是企业改变区域价值。总结一下今天的演讲：第一，政策面底部已到，接下去会放松，比如二套房贷政策；第二，市场成交量也已经到底，到金九银十的时候，成交量肯定往上走；第三，价格还没到底，但价格是分化的，大家只需要关注自己感兴趣的楼盘就可以了；第四，购房策略上，投机者要观望，投资者要关心，自住者要观察；第五，产品方面，中低端的要谨慎，中高端的改善性需求我认为是最好的需求，投机性的我看不清楚，大家谨慎一点，另外，可以关注一下整个城市的发展格局。第二，城市规划。我们要知道哪个区域是城市规划的重点区域。上海要到2010年建立一个1966计划，即一个中心城区（外环以内），9个新城（松江新城、临港新城等），60个新市镇（浦江镇、川沙镇），600个中心村。在“十二五”期间，上海会重点建设3个新城，分别是嘉定新城、青浦新城和南桥新城。

而经济适用房对市场的冲击比较大，经济适用房的标准会不断放宽，在上海，未来这个标准我认为会放宽到中等收入甚至是中等偏上。这意味着相当一部分的中低端住宅需求者会等待经济适用房。其次，中高端房，要看是改善性需求还是投机。改善需求我认为是很好的，国家中长期是会对改善性住房保护的，政策不会打压，房产税也不会向这部分征收。而在投机方面，目前政策是打击投机的，我不知道中长期会不会一直那么紧，明年当然不会像今年那么紧，但会不会像2008年那么松我还不得而知，因为中央也比较关注稳定房价，所以打击投机者的政策不会放松。至于什么样的区域风险度可以低一点，我分三个部分。第一，交通改变格局。我们需要关注哪些区域是交通的受益区。伴随交通的完善，我们能在内环以外区域发现一些潜力板块，比如中环。第二，城市规划。我们要知道哪个区域是城市规划的重点区域。上海要到2010年建立一个1966计划，即一个中心城区（外环以内），9个新城（松江新城、临港新城等），60个新市镇（浦江镇、川沙镇），600个中心村。在“十二五”期间，上海会重点建设3个新城，分别是嘉定新城、青浦新城和南桥新城。第三关注企业改变价值。比如星河湾在周围环境不是很好的情况下，照样卖得很好，就是因为他是国内做豪宅的龙头老大第三关注企业改变价值。比如星河湾在周围环境不是很好的情况下，照样卖得很好，就是因为他是国内做豪宅的龙头老大。他可以依靠自己的产品改变区域价值。我们这个块区域最初是由一家不知名的企业在做，后来他退出由万科接手了。如果一直让他做下去现在这块区域会是什么样一个价值，让给万科做又会是怎样一个价值？所以说是企业改变区域价值。

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