来源｜凤凰网 银行财眼，作者｜亦洁
别错过！这是一个关乎所有房贷一族的大机会！
按照此前央行的部署，商业银行将从2020年3月1日起到8月底，将推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。
其中最受关注的就是个人房贷利率，就在明天（3月1日），即将正式启动“换锚”，今天工农中建交等多家银行已出炉房贷利率切换机制。
关于置换房贷利率，房贷一族们准备好了吗？你可能还有疑问—— 我的房贷需要转换吗？ 转换LPR房贷利率吗？ 未来利息会更低吗？
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为什么要转换房贷利率？
必须要转吗？
房贷转换不是商业银行要求，是来自央妈的要求。2019年12月，央行发布【2019】第30号公告，要求在2020年3月有1日至8月31日期间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。其中，商业性个人住房贷款属于本次需要转换的范围，政策性的公积金个人住房贷款不需要转换。
转换有两个选择：
一是将房贷转换为LPR定价，二是转为固定利率。需要提醒您注意的是，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
02
什么样的房贷需要转换？
根据央妈与几大行公告，如果个人住房贷款同时符合以下三点，需要转换：
（1）在2020年1月1日前发放，或者已经签订借款合同还未发放； （2）利率按基准利率上下浮确定（比如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”）； （3）浮动利率（比如利率在每年1月1日调整）。
公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换。个人商用房贷款参照个人住房贷款规则。
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固定利率还是LPR？
根据央行此前公告，若转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等同于原合同最近的执行利率水平。
如果转为LPR，市场化程度更高，要受到LPR的走势影响。未来如果LPR下降，利率水平也会随之下降；当然如果未来LPR升高，利率水平也可能升高。 因此，是转为固定利率还LPR利率，要看你对未来LPR走势的预期。目前来看，多数银行，以及行业专家建议，国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋。
目前LPR在下降，而在看得见的未来，LPR大概率也呈下降趋势。目前五年期以上LPR报价4.75%，相较改革前已下降0.15个百分点。
“30年后LPR上升还是下降？不知道。但你可以提前还清房贷或卖房子。” 一位专家说到。但央行对于个人房贷利率则希望保持基本稳定。此前央行副行长刘国强在接受《金融时报》采访时表示房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。在改革完善LPR形成机制过程中，要坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。
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如何转换为LPR？
根据人民银行公告，按照“等价转换”原则，用现在的房贷利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法）。
具体来讲，加点数值=您现在的利率水平-2019年12月发布的LPR；加点数值可为负值；加点数值确定后固定不变。 例如，小张的房贷是20年期, 利率水平为基准利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。小张在建行手机银行上选择转换为LPR，在转换时点“等价转换”倒算出的加点数值为-0.39% (-39BPs)=4.41%（小张现在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）。加点数值（-39BPs）确定后固定不变。 加点数值统一参考2019年12月20日发布的LPR，根据现在的利率水平进行倒算。因此，对同一笔房贷，在3-8月之间任意时点转换，核算出的加点数值一样。而且各家商业银行实行统一规则，不会出现核算出的加点数值不一样的情况。 LPR分为1年期和5年期以上两种，如您原来的贷款是5年以上的（比如贷了20年、30年），参考5年期以上LPR；原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。
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房贷利率什么时候会调整？
现在的LPR降低了，转换后利率是否立刻降低？银行说不会，因为利率要等到利率调整日才会调整，利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。即便LPR每月公布时都会发生变动，也要根据重定价周期走。重定价周期最短为一年（利率至少一年调整一次），因此不会每月调整。
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应该怎么转换？
在当前特殊时期，多家银行推出了通过手机银行、网上银行办理业务；后续视疫情发展，将逐步开通线下渠道，包括任一营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理。如果需要就贷款利率、重定价周期和重定价日进行协商，则需要联系原贷款机构。
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