昨天央行再度降息。
与房贷关联性极强的5年期以上LPR利率再次下调10个基点，至4.65%。
相信大家在各个渠道都已经看到了这条信息，反正小编的朋友圈是被刷屏了。
但是我发现，不论是在购房群，还是在朋友圈，很多人对降息仍处于模棱两可的理解中。
今天这篇稿件，就来聊聊降息对楼市有什么影响？要不要把房贷的还贷方式更改为LPR利率。
一、为什么要降息？
首先，这次降息并不是第一次。
光从去年8月，央行公布公告决定改善贷款市场报价利率（LPR）开始，9个月内就多次降息。
如果将时间年限再拉长一点，降息也是一个长期存在的现象。
以房贷利率为例，在近20年的时间里，已由峰值的15.3%，降到现在的4.65%，打了个三折。
并且降息不是我国的个例，它在全球范围内也是普遍存在的。
大家最熟悉的应该就是前段时间，美国降息100个基点，至0%-0.25%，开启“零利率”时代。
为什么会降息呢？
1、降低实体经济融资成本
一般一个国家的货币政策，主要目标为支持经济增长、促进就业、保持币值稳定。
而这次降息，很大程度与全球性疫情，影响到各国的生产、就业情况有关。
例如我们国家，一季度GDP就（国内生产总值）下降6.8%，出现近10年首次负增长。
而这次下调的贷款市场报价利率（LPR），一年期的短期借贷就主要是针对中小企业。
一年期利率直接下调20个基点，至3.85%，有效的降低了实体经济融资成本，支持复工复产。
2、刺激房地产市场
3、4月份，成都不少“刚需盘”、“神盘”拿证，凯德卓锦万黛更是2.2万人报名，刷新“5.15”新政后，报名人数最多、中签率最低两项纪录，楼市看似一片大好。
然而抛开这些热盘，一些近郊区域的改善盘，去化情况其实并不理想。
特别是二手房市场，受这次疫情影响，2、3月份成交套数远低于以往平均水平。
作为人口1600万+、“新一线”、房价不是那么高的成都就如此，何况其余二三线城市？
另外，央行还发布《2020年一季度金融统计数据报告》，其中住户部门贷款增加1.21万亿元，其中短期贷款减少509亿元，中长期贷款增加1.26万亿元。
而之前的同期数据是：
2019年一季度住户部门贷款增加1.81万亿元，短期贷款增加4292亿元，中长期贷款增加1.38万亿元；
2018年一季度住户部门贷款增加1.75万亿元，短期贷款增加4669亿元，中长期贷款增加1.29万亿元。
对比来看，今年的短期与中长期贷款金额都出现了萎缩。
这一数据也刚好对应了前面1-3月份二手房、新房成交量下跌的现象 。
于是，下调与房贷关联性极强的5年期以上LPR利率就显得非常重要，有利恢复市场信心。
二、降息是利好楼市的
对于降息，小编认为它肯定是利好楼市的。
1、对于投资者，有更多收益空间
降息它直接降低了贷款成本，让原本看起来不那么划算的投资产品，变得更具吸引力。
比如公寓这类很注重回报率的产品，一般出租年回报率在5%左右，但其贷款利息成本就是7.35%，如果每年房价不涨2.35%，那就是亏损。
这次降息过后，贷款利率或下降到7%左右，每年房价涨2%左右就能不亏，对房价涨幅的接受度更高。涨得少亏得少，涨得多赚得多，住宅同理。
2、降息直接减少每月还款金额
对于已经贷款买房的购房者，本次降息将直接减少每月的还款金额。
以贷款100万，等额本息、30年的还款方式计算。
这次下调10个基点，每月房贷可以少还60元，够喝两杯星巴克了~
三、建议“LPR+基点”的还款方式
目前房贷的还款方式有固定利率、LPR+基点两种方式选择。
选择固定利率：按照原来合同规定的利率执行，无论是打九折的后的4.41%，还是基准利率的4.9%，还是上浮15%后的5.64%，以后都保持不变。
选择LPR+基点：基点是固定的，LPR值银行每月更新，只要LPR在调整，利率就会发生变动。
例如：LPR为4.75，固定基点为100
利率：4.75%+1%=5.75%
在今天之前，小编和大多数购房者一样，在纠结是选择固定利率，还是LPR+基点的还款方式。但最终我还是选择了LPR+基点的方式，并建议大家选择。
1、选择LPR+基点，不会改变原有政策
很多网友都存在一个误区，认为选择LPR+基点，会取消原来的打折或上浮贷款政策。
然而实际上并不会哈。
比如以前4.9%的固定利率，你享受了10%的优惠政策，实际利率是4.9%*90%=4.41%。现在选择LPR+基点方式后，优惠政策改为基点，基点：原来实际利率（4.41%）-首次执行的LPR（12月20日4.8%）=-39个基点。
同理，如果上浮15%，实际利率是：4.9%*115%=5.635%，基点：原来实际利率（5.635%）-首次执行的LPR（12月20日4.8%）=+83.5个基点。
后面不管LPR值怎么变，你只需用最新的LPR，加上你固定的基点值就是执行利率。
所以不用担心选择LPR+基点的还贷方式，从而改变原有的优惠会上浮政策。
2、降息是大趋势，LPR或长期下调
选择LPR+基点的还款方式，在于你对LPR预期。
如果觉得LPR是下调（降息）趋势，可选择这种方式；如果觉得LPR上浮，可坚持固定利率。
但参考前面20年的贷款利率走势，利率下调是长期现象 。
金融市场方面，疫情对全球经济的短期影响也是存在的，不排除继续降息推动复工复产。
长期来看，国内也已经过了改革开放时代的经济高速增长期，各类投资收益都在降低。
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