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出卖人隐瞒房屋权属状况构成欺诈的，买受人有权诉请撤销房屋买卖合同并要求其赔偿相应的房屋差价损失
阅读提示：二手房买卖合同纠纷中，买受人以欺诈为由要求撤销合同并要去出卖人赔偿相应损失的情形屡见不鲜，但检索公开的案例，法院多以买受人证据不足，不予支持其欺诈主张。
本案中，房屋登记在出卖人（丈夫）名下，但其故意隐瞒房屋共有权人（妻子）情况，并由他人冒充其妻子出具同意出售证明的，构成欺诈导致房屋买卖合同履行不能的，买受人有权诉请撤销房屋买卖合同并要求其赔偿相应的房屋差价损失。房屋差价损失争议，由法院结合买受人的期待利益及防止损失扩大义务，根据网签合同撤销日的房地产市场评估价值减去该房屋合同约定价格，酌定出卖人赔偿相应的房屋差价损失。
在延伸阅读部分，笔者经过检索并整理公开案例，揭示了法院判决房屋买卖合同涉嫌欺诈的争议类型及裁判观点。
出卖人隐瞒房屋共有权人情况，并由他人冒充共有权人出具同意出售证明的，属于欺诈，买受人有权撤销房屋买卖合同并要求其赔偿相应的房屋差价损失。
一、2011年12月13日，许景浩（买受人）与郑刚（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郑刚将位于北京市昌平区602号的房屋出售给许景浩，总价款为172万元。
二、2011年12月13日，案外人夏芳以郑刚配偶的名义出具《同意出售证明》，同意郑刚出售上述房屋。郑刚认可在签约时，未向许景浩及链家公司告知其配偶并非夏芳，而是高兴茹。
三、2012年5月7日，上述房屋买卖合同办理了网签。2012年8月，郑刚将上述房屋交付给许景浩。后因郑刚的配偶高兴茹提起确权诉讼及请求变更登记，经生效调解书确认并由强制执行办理了该房屋所有权变更登记（按份共有，各占50%）。郑刚与许景浩未能办理房屋过户手续。2012年10月23日，上述网签合同被撤销。许景浩占有该房屋并使用至今。
四、许景浩向一审法院提起诉讼，称在办理房屋过户手续的过程中，才发现郑刚的妻子并非夏芳，而是高兴茹。郑刚、链家公司在房屋买卖过程中隐瞒了事实真相，其行为构成欺诈，应承担由其欺诈行为导致房屋增值部分的损失。
五、一审法院经审理判决撤销房屋买卖合同；郑刚赔偿房屋差价损失826700元；许景浩于被告郑刚履行完毕上述赔偿等义务后，返还房屋。
六、郑刚、高兴茹不服原判，提起上述。二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。
两审法院判决因房屋出卖人欺诈，买受人有权撤销合同并要求赔偿房屋差价损失的原因在于：
一、出卖人欺诈，买受人有权撤销房屋买卖合同
本案中，郑刚在与许景浩签订房屋买卖合同时，故意隐瞒配偶的真实情况，
采取欺诈的行为导致房屋买卖合同无法履行。合同法明确规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销。故许景浩有权请求撤销双方所签房屋买卖合同。
二、买受人尽了买房的注意义务，主观上不存在过错
许景浩认为夏芳应为郑刚之妻符合一般人的判断，不存在过错。签订房屋买卖合同时，房屋登记在郑刚名下，郑刚承认夏芳（怀有身孕）为配偶，且夏芳本人以郑刚配偶的身份出具了一份《同意出售证明》。
三、出卖人欺诈导致买受人房屋买卖目的落空，以合同约定价格为基础计算
房屋差价损失
出卖人郑刚主张房屋差价损失应以网签合同撤销日市场价值与签约日市场价值之间的差额予以确定，因双方合同约定的房屋成交价格是经双方协商一致的结果，若房屋买卖合同能够继续履行，该价格是许景浩取得房屋所有权的对价，正是由于郑刚的欺诈行为导致许景浩取得房屋所有权的目的落空，法院按双方合同约定的交易价格进行计算并无不当。
最终，法院结合买受人许景浩的期待利益及防止损失扩大义务，根据2012年10月23日（网签合同撤销日）的房地产市场价值2546700元减去合同约定价格172万，酌定郑刚赔偿房屋差价损失826700元。
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
1.出卖人对房屋的信息披露要真实、准确、完整，包括房屋权属状况、质量状况等，否则构成欺诈，则买受人有权撤销，出卖人并得赔偿房屋差价损失。
2.房产是重大财产，买受人在购买二手房时，要善尽注意义务，在程序上，应该对该房屋共有权人身份予以核验，并要求其出具同意出售证明。另，买受人可与出卖人特别约定，因房屋买卖合同因出卖人或第三人原因不能履行的，买受人有权解除并要求赔偿相应损失（违约金或计算方式）。
3.居间人不得为促成交易，违反居间义务,故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立，否则导致房屋买卖合同不能履行的, 居间人不得向委托人请求支付报酬。
《合同法》
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《民法总则》
第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知【法[办]发[1988]6号】
６８．一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》【法释[2011]18号】
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
以下为该案在二审法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为：一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。郑刚在与许景浩签订房屋买卖合同时，故意隐瞒配偶的真实情况，采取欺诈的行为导致许景浩与郑刚签订的房屋买卖合同无法履行，此种情况下，许景浩请求撤销双方所签房屋买卖合同并无不当。
因导致双方所签房屋买卖合同无法履行的原因系郑刚的欺诈行为，而在许景浩依约履行了合同义务的前提下，原审法院判令郑刚承担许景浩信赖利益损失并无不当。结合本案查明的事实，许景浩认为夏芳应为郑刚之妻符合一般人的判断，不存在过错。原审法院根据房地产估价报告，并结合本案的具体情况酌情判定的郑刚赔偿许景浩房屋差价损失的数额适当，本院予以维持。上诉人郑刚所述房屋差价损失应以网签合同撤销日市场价值与签约日市场价值之间的差额予以确定一节，因双方合同约定的房屋成交价格是经双方协商一致的结果，若房屋买卖合同能够继续履行，该价格是许景浩取得房屋所有权的对价，正是由于郑刚的欺诈行为导致许景浩取得房屋所有权的目的落空，原审法院按双方合同约定的交易价格进行计算并无不当。
郑刚与许景浩等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[（2014）一中民终字第07088号]
一、最高法院司法解释：签订房屋买卖合同时，出卖人构成以下三种欺诈类型，买受人有权请求出卖人返还已付购房款及利息，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
（一）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解
释》（2003年）
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无
效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一） 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二） 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三） 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（二）最高法院相关案例：“一房二卖”类型
案例一：郝志强与大庆恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书【（2016）最高法民申2599号 】
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案情况，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》、《奥林国际公寓住宅区购物中心补充协议》，将包含涉案房产在内的商业区整体出售给铼成公司。2009年6月10日、2012年7月16日，恒新公司又与郝志强签订《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给郝志强。恒新公司故意隐瞒已将涉案房产出售给铼成公司的事实，将该房产再次出卖给郝志强，导致《商品房参建协议》、《商品房买卖合同》解除，属于“一房二卖”。在这种情况下，郝志强要求恒新公司在返还已付购房款及利息的同时，承担已付购房款一倍的赔偿责任，应予支持。
案例二：宁夏象龙房地产开发有限公司与赵刚、银川山尊投资咨询有限公司、宁夏庆华小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2013）民一终字第62号】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因象龙公司在签订《商品房买卖合同》时存在明显的欺诈行为，且其实际使用了赵刚的资金，在综合全部案情基础上，为公平保护双方当事人利益，判令象龙公司赔偿赵刚945万元损失，符合本案实际。
二、北京地区司法实务中涉嫌欺诈类型及裁判观点
（一）当事人隐瞒房屋违反住房限购政策的事实导致合同无法履行
《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011.12.13）
七、（合同存在欺诈的处理原则）
住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，应予支持。
（二）出卖人不履行真实房屋状况的告知义务涉嫌欺诈
1.出卖人隐瞒产权情况：房屋登记人与真实权利人不一致
裁判要旨：出卖人未将登记在其名下的房屋真实产权情况告知过买受人，并与买受人签订房屋买卖合同的，其行为构成欺诈，应返还收取的购房款并赔偿买受人相应的损失
秦健庭与蔡庆芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2014）二中民终字第09028号】，本院认为，根据查明的事实，蔡庆芬明知诉争房屋已经法院生效判决确认归其与三个子女共有，却擅自与秦健庭签订房屋买卖合同、签署承诺书称其系该房屋的合法产权人并对房屋有完整的处分权。秦健庭基于对产权登记及蔡庆芬承诺的信赖造成秦健庭认识错误而与其达成买卖的合意，蔡庆芬未能提供证据证明其曾将真实产权情况告知过居间方或买受人，其行为构成欺诈。故蔡庆芬应将收取的定金1万元及利息退还给秦健庭并赔偿其损失。鉴于蔡庆芬已八十岁高龄，秦健庭在与其交易时未能与其家人核实，未尽到审慎的注意义务，其对合同不能履行亦有一定责任，故本院对其损失予以酌定。
2.出卖人隐瞒房屋已设定抵押的事实
裁判要旨：出卖人隐瞒房屋设定抵押的事实，违背了应向买受人告知房屋真实情况及重大事项的义务，构成欺诈，买受人有权要求撤销合同并赔偿相应损失。
案例一：王宏旭与江熙、北京天峰瀚海房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书【（2016）京03民再34号】本院认为，本案中，涉诉房屋在签订买卖合同时存在抵押是不争的事实，该抵押事项属于涉诉房屋的重大事项，将影响合同双方当事人真实意思表示，出卖人有义务明确告知买受人。江熙辩称因上述房屋买卖合同是格式合同，合同书中所指的未抵押是指未向银行抵押，且签订合同前已向王宏旭说明房屋存在抵押情况。本院认为该辩解缺乏合理性，且江熙未能提供有力证据证明已将房屋存在抵押的情况明确告知王宏旭，故江熙的抗辩意见，本院不予采纳。天峰瀚海公司系专业提供房屋租售业务的居间服务机构，且作为合同的一方当事人，在其明知涉诉房屋存在抵押登记的情况下，未如实向买受人报告房屋的真实情况，其行为亦明显不当。江熙、天峰瀚海公司的行为已损害了王宏旭对出卖人及提供居间服务的中介机构的合理信赖。原审法院认为涉案房屋在签订买卖合同时存在他人抵押权并不必然影响合同目的实现，但现无证据显示江熙、天峰瀚海公司在抵押解除后将此情形及时、明确告知王宏旭，且有真诚继续履行该合同的意思表示。同时鉴于原审诉讼期间，江熙未通知法院及王宏旭，擅自将涉诉房屋再次抵押他人，后又通过天峰瀚海公司居间出卖给他人的事实，本院认为江熙、天峰瀚海公司的行为构成欺诈，王宏旭主张撤销该合同应予支持。
案例二：方红月与董莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【（2015）一中民终字第8473号】，本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第二条对房屋的抵押情况有明确的约定，仅有招商银行的一项抵押权，而未记载其他抵押权。方红月主张董莉知晓抵押情况，未提交充分证据予以证明，法院不予采信。原审法院认定方红月存在隐瞒房屋抵押情况等重大事实的欺诈行为，导致董莉对于诉争房屋的性质及现状产生重大误解，据此撤销该合同正确，本院予以确认。
三、上海地区司法实务中涉嫌欺诈类型及裁判观点
裁判要旨：出卖人未将房屋重大交易事项（设定抵押）全部如实告知买受人，居间人作为专业机构未能善尽审核告知义务，导致房屋买卖合同无法履行的，需向买受人承担相应的赔偿责任。
对于甲、乙、丙要求判令丁及智恒加诚公司赔偿损失问题，由于甲、乙、丙签订居间合同时知晓涉案房屋有银行抵押，而对于蒋定保设定抵押一节，没有证据证明丁已如实告知，相反可以认定丁为获取甲、乙、丙的购房款而故意隐瞒或作虚假陈述，已构成欺诈，因此丁应当承担相应责任。而智恒加诚公司作为专业的房屋中介机构，理应利用自己的专业优势和信息资源，在居间服务过程中有责任进行必要的审查，并负有如实告知的义务。但本案中，除在2008年4月14日的《居间合同》中可以看出已告知涉案房屋有银行抵押外，次日智恒加诚公司至房屋交易中心查阅房屋详细登记信息后，应及时将其他信息一并如实报告，但智恒加诚公司并没有提供确凿证据证明自己已履行相关义务，因此智恒加诚公司对本案后果应当承担一定责任，智恒加诚公司应当吸取教训。原审法院根据各方过错大小，酌定智恒加诚公司承担5万元为限的补偿赔偿责任，合乎本案事实，可予维持。至于上诉人甲、乙、丙要求智恒加诚公司承担全部赔偿责任的诉讼请求，由于甲、乙、丙并未提供证据证明智恒加诚公司与丁之间存在恶意串通、故意告知虚假事实以促成合同订立并履行，以损害甲、乙、丙的利益，因此甲、乙、丙的上述主张，缺乏事实和法律依据，本院难予支持。
四、广东地区司法实务中涉嫌欺诈类型及裁判观点
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（2017.09.12）
二十九、房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。
五十三第三款 居间人违反居间义务,故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行, 居间人请求委托人支付报酬的,不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。
（本文责任编辑：李元元）
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