建安成本问题多 合法扣除需下足功夫

 2016.4.15中国税务报

邹忠明

   建筑安装成本是房地产开发项目中最重要的成本项目，也是房地产开发企业在土地增值税清算审核中存在问题最多的项目，稍有不慎，就会给企业带来较大的税负影响。

 

   例如：某房地产开发企业开发一商品住宅，2014年底经验收合格开始交付购房者，该年度已售面积达总可售面积85%以上。2015年6月，税务机关通知企业进行清算，10月，企业向税务机关报送了清算报告和相关资料。税务机关在清算审核工作中，重点对该企业建筑合同、结（决）算及所取得的发票进行审核，经与发票管理系统查正，该企业在取得的发票中有3000多万元的建安发票属跨地区开具的发票。对此，税务机关作出了该事项不得扣除并补缴土地增值税的处理意见。

 

   上述案例只是众多建筑安装成本审核事项中的一种情况。关于对建造安装成本的计税扣除问题，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

 

   《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

 

   《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）中关于房地产开发企业未支付的质量保证金中规定，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

 

   从上述规定来看，“实际发生”并取得“合法有效凭证”是作为土地增值税清算扣除项目认定的底线。

 

   在日常的土地增值税清算审核工作中，主管税务机关对建筑安装工程费用审核与确认的重点是：1.按各施工单位分别审核发生的建筑安装费用是否与工程结（决）算、工程造价审计报告、工程施工合同、取得的发票及款项支付凭证所记载的内容相符。2.根据开发企业采购合同、取得的销售发票、款项支付凭证、收货单证，逐项审核房地产开发企业自购建筑材料情况。3.根据材料领用单证，审核房地产开发企业自购建筑材料用于建设工程的财务处理情况，验正材料用于的开发项目、是否与施工企业结（决）算有关。4.严格审核房地产开发企业自购建筑材料（即甲供材）与施工单位的结（决）算关系，看施工单位开出的发票是否包含甲供材金额，查清开发企业是否存在重复计算扣除问题。5.对某些工程因特殊原因作报废处理的，必须附企业内部职能管理部门的报批、审批材料和工程监理单位的证明材料。6.通过国地税发票管理系统，对开发企业取得的所有发票及其他票据进行真实性、合法性核查。对应取得而未取得发票以及取得不符合规定的发票，比如取得假发票、未在项目所在地税务机关开具的建筑安装发票等情况，一律在计算土地增值税时予以剔除，不得作为清算项目的建安工程费用的扣除项目金额。7.参照当地当期同类、同区域开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。对建安成本明显偏高且无正当理由的，经税务机关核实后，可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等情况，核定单位面积金额标准并据以计算扣除。

 

   税务机关对清算项目建筑安装费用的上述重点审核工作，为房地产开发企业在土地增值税清算中应准备和提供的相关涉税资料提出了明确要求。

 

   因此，开发企业在日常的经营管理工作中，应认真收集和严格管理好开发项目日常签订的所有合同或协议以及企业外部传来的涉及建筑安装业务的各类证明、批文等资料；及时办理工程结（决）算并“齐全”取得发票；严格审核取得发票的真实性和合法性，对应取得而未取得发票以及取得不符合规定的发票的，一定要提早与发票开具方沟通联系，想尽一切办法在清算前取得。

 

   只有保证了业务真实、票据合法，补救措施及时，才能规避在税务机关清算审核时不予认可给企业带来较大的涉税风险和避免不必要的损失。