验房指南

毛坯房验房指南

毛坯房又称为“半成品房”，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。针对毛坯房验房，我们应该注意以下事项：

 

一：做好验房前充分准备。

1．业主应在收房通知单上注明的时间内带齐所需要的文件（包括收房通知书，购房合同，业主身份证复印件，原缴交房款收据，房型图纸，电路,水路图纸）等。

2．准备一些必要的验房工具，如空鼓锤，5M卷尺，水平尺，直角尺，测电笔，手电筒，螺丝刀，水桶，塑料袋装沙包，相机，计算器，纸和笔，便利贴等。

3．在验收毛坯房前必须验看的文件有《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《建筑工程质量认定书》，《住宅使用说明书》，《住宅质量保修书》，《建筑工程竣工备案表》，《商品房面积测绘技术报告书》，《住户验房交接表》，《楼宇验收记录表》，《管线分布竣工图》（水，强电，弱电，结构），如果开放商不能提供这些文件，您可拒绝收房。

 

二：验房时要循序渐进，依次查验，不能马虎。

1. 进门后，先看墙，地，顶六面：

（1）            墙面处理：注意墙面有无抹灰层，是否与合同约定相符。

（2）有无空鼓，可使用空鼓锤轻敲墙面来诊断墙面是否有空鼓，可用羊角锤轻敲地面和阳台诊断是否有空鼓。如果听到沉闷的“空，空”声音，表示有空鼓。单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；

（3）裂缝，裂缝需要从以下几个方面来检测和区别看待，在光线不足的地方可借助手电筒。

（I）检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）；

（II）承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；

（III）承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）；

（IV）检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定，条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力。

（VI）检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的；

（VII）阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患）

（4）查看墙面和顶部是否有麻点，这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢带来很大的不利影响。

2：测量面积和层高。

（1）面积：商品房的面积和层高是消费者最关心的问题之一，如何准确地测量面积，成为关键，在测量面积时，应参照开发商提供的《商品房面积测绘技术报告书》上所各分隔空间的明细尺寸，一一进行丈量，如果测量面积低于开发商测绘书上的面积，应及时向开发商交涉，由开发商退款。

（2）层高：商品房的层高不足，不仅影响到后续的装修设计，而且会影响业主居住的舒适度，整体感觉到很压抑。层高指的是：本层地平面到上一层地平面之间的高度。可用5M宽带卷尺，在房屋的4个角处来测试商品房的层高，合同上标注层高2.8M的，实测层高不能低于2.6M，合同标注层高3.0M的，实测层高不能低于2.75M。

 

3：卫生间，厨房，阳台的渗水，存水测试。

（1）  首先看下水主管道，下水分管道各用水房间是否设置，浴缸，座蹲便器，吸收洗菜盆等处的下水口是否有预留，厨房，阳台和卫生间必须有地漏，查看每个地漏是否有篦子。

（2）  渗水测试：卫生间，厨房和阳台的地面应做防水施工，验房时必须联合上下楼层业主做一次防漏水试验，用装满沙子的塑料袋将所有地漏堵住，在封堵后的地面上放水，水深要求在20-30mm，蓄水时间不得少于24小时，24小时过后，到楼下观察相对应的房间是否渗漏水。对检验过程中出现渗水问题的，必须要求开发商整改，整改后再次进行试水检验直至不发生渗漏。

（3）  存水测试：渗水试验结束后，将所有地漏的封堵物移开，看放水的速度如何，有无堵塞现象，看地面是否会存水，正常来说地面不应有存水。

（4）  测试金属水管的材质是否与合同相符。高档楼盘一般要求使用铜管做水管，铜管不会生锈，且有杀菌作用，对人体的健康更有益，但是成本高，铁管容易生锈，会对人体产生不利影响。铜管和铁管肉眼分辨不出来，验房工具组套内的多功能伸缩空鼓锤锤头带磁性，可用来分辨水管是铜管还是铁管。

 

4：门窗及阳台栏杆验收

（1）  查验门窗开关是否灵活自如，封闭是否严密，是否有翘曲，变形，关闭不严现象，所有的玻璃窑逐一查验有无破损，密封不严的现象，密封条，防尘条，防水条不得缺少，门窗拉手，插销，锁具，开关等安装牢固，使用方便，开启自如，无阻滞。卡涩等现象。推拉门窗吊挂牢靠，吊轨，地轨固定牢固，无歪斜，晃荡现象，推拉灵活，无阻滞，卡涩现象。

（2）  大门的门锁锁舌应开闭灵活，防盗装置齐备。猫眼是否松动，不清晰，视野不全或因有异物无法看清楚等现象。门铃是否能正常工作。

（3）  毛坯房的入户门与地面的留缝宽度不应小于87.5px，以便后续装修。

（4）  双层玻璃的窗户，需要留意窗户上是否有擦拭不掉的污渍，如果污渍在正反两面怎么擦都擦不掉，则应该是玻璃安装之前就有的污渍，需要让开发商重新安排拆装和清洗。

（5）  住宅的阳台栏板货栏杆净高，六层及六层以下的不应低于1.05m，七层及七层以上的不应低于1.1m，栏杆的垂直杆间净距不应大于0.11m 。

 

5：电路检测

对于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容：

（1）分户配电箱检查：配电箱箱门开启灵活；箱内各开关、漏电保护器能正常工作，控制范围正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；

（2）电表检查：电表安装符合规范，初始值应为零，在关闭总闸后无电表空转现象；

（3）开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏；暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙。可用数显测电笔检测每个强弱电是否开通有电。

（4）离地30CM以上插座必须要带保险装置。

 

6：装修预留位置检查

(1)是否有预留空调孔位和空调机位。

   （2）是否有预留排风扇孔位。

精装房验收注意事项

精装房的验收比毛坯房更加复杂，除了毛坯房验收所提及的注意事项外，还需要从以下几个方行仔细查验：

 

结构验收：

第一步就是验收房子结构，其核对套内面积、核对位置朝向、测算公摊面积，若发现与合同不符时，应及时向开发商提出，遇到阻力也可留好相关证据，以向政府有关部门反映。层高问题不能忽视，小高层装修后有时会出现这样一个问题，层高与发展商的承诺的不相符，层高在装修前本来就紧张的小高层，装修后更容易变得压抑。可用坚挺的5m宽带卷尺来测量层高，净层高可在房间的4个边角测量，总层高（合同标注层高）可联合上下层业主，测量上层阳台栏杆顶部到下层阳台栏杆顶部的距离。

第二步，核对合同标注设备是否缺失，检验一些户外设施是否完好。这是很多业主验房的时候容易忽视的问题，需要逐一查对，遇有缺失，需要及时向开发商反映，决定处理方案。

 

材料设备验收：关注所用的材料是否与合同承诺的相一致，品牌、型号、款式是否对应等等，这个环节千万不能忽视，开发商出于利益最大化的考虑，通常会在采购材料和设备时打擦边球，以次充好，业主验房时应仔细将设备与合同标注的品牌一一核对，发现问题后，应及时向开发商反映问题，并要求解决，切不可轻易被开发商以“高级”，“高档”，“进口”等模糊说辞蒙混过关。

 

阳台验收：阳台的封闭是许多业主在收房后所关注的问题，所以在购房时业主就应该有所考虑，若是在以后阳台进行封闭，那么则需要改动某些布局。空鼓，裂缝以及栏杆的验收同毛坯房。

 

卫生间验收：

首先，卫生间地面因整体做做渗水和排水试验非常重要，具体方法参照毛坯房渗水和排水试验。一旦发现有渗水情况出现，必须立即通知开发商整改，直至整改好后再签字验收，否则今后处理会非常费钱费力。地面排水测试，可与渗水测试一同进行，打开所有地漏，水放完后卫生间地面不应有存水。

 

其次，查看天花板、浴缸是否会渗水，贴近浴室的外墙是否有起泡及油漆剥落；坐厕、洗面台要看看打磨修饰得是否光洁平滑。检查卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅；卫生间内用于洗澡的电源插座必须是防潮插座且有防溅措施。洗手盆的上方不应有插座。

再次，卫生间的门扣需要有挡水条，由于卫生间常年潮湿的特殊性，门的底部和地面的距离需要有37.5px，门顶部和顶部的漆必须要均匀和饱满，以便防潮。

 

厨房验收：应注意厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落，橱柜柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落，洗菜池是否有异物堵塞，龙头下接的水是否存有锈迹，排水管位置是否合理，周围是否有渗水的痕迹。劣质的塑料排水管经常会导致接头处松动和老化破裂，因此需要特别注意查验。

 

用电验收：“双路供电，照明、动力系统分路”是家庭用电的最基本要求，其入户总用电容量有限额，通常这些都应在配电箱的线路布置中体现出来。在验收时，要做拉闸断电实验，首先拉下总闸看户内是否完全断电;再分别关闭分闸，看是否完全控制各分支线路。

 

当然还得留意单电路有无更改，电路容量是否足以负荷电器设备，墙上的电源面板是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮，如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。

 

灯头验收：检查各屋灯头、插座是否有电，电话插口、宽带插口、电视天线插口、急救插口是否位置准确通畅，必要的可以协同开发商一起检验。

 

空调机验收：空调机室外机应当固定安装在预留机位上，安装牢固不松动，空调机管线应有序穿过预留孔位。

 

煤气验收：煤气管道通常 应走明管，这样便于煤气泄露能及时发现，维修，当然在验收时顺便检验水、电、煤气表的度数是否为零。

 

墙体验收：注意墙体是否平整，是否存在裂缝，其转角线是否笔直等等；其墙面是否存在空鼓，用小号空鼓锤轻敲墙面，来检测墙面是否存在空鼓。

 

吊顶验收：吊顶的安装要求顶角线和四周的墙面配合严密，扣板之间的衔接紧密程度应当一致，不应当有大的裂缝和翘起，吊顶要看上去平整光滑。

 

地板验收：验收地板时则需要整体配合了，其脚感也应当一致。地板不应当有起拱变形或严重色差；地板是否起翘、表面是否有气泡、划痕、地板检验漆膜是否光滑；听听地板是否空心（空鼓），地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板接合部是否密合；注意检查地板的含水率是否符合要求等等，其在检验的时注意听地板是否踩踏上去有响声。可用小号空鼓锤轻敲地板来检测地板贴合是否有空鼓。

 

墙砖验收：墙砖检测可以用小号空鼓锤轻敲墙面来检测是否有空鼓，单块墙砖下有15%以下面积的空鼓还可以接受，地砖铺贴原则上不允许存在空鼓；也可以采用了环视墙身或用手触摸，检看墙面是否平整洁净、油漆功夫如何。注意相关位置要留有空调管孔等。

 

 

门窗验收：

首先，大门的门锁锁舌应开闭灵活，防盗装置齐备。猫眼是否松动，不清晰，视野不全或因有异物无法看清楚等现象。门铃是否能正常工作。

 

其次，查验门窗开关是否灵活自如，封闭是否严密，是否有翘曲，变形，关闭不严现象，所有的玻璃窑逐一查验有无破损，密封不严的现象，密封条，防尘条，防水条不得缺少，门窗拉手，插销，锁具，开关等安装牢固，使用方便，开启自如，无阻滞。卡涩等现象。推拉门窗吊挂牢靠，吊轨，地轨固定牢固，无歪斜，晃荡现象，推拉灵活，无阻滞，卡涩现象。

 

最后，双层玻璃的窗户，需要留意窗户上是否有擦拭不掉的污渍，如果污渍在正反两面怎么擦都擦不掉，则应该是玻璃安装之前就有的污渍，需要让开发商重新安排拆装和清洗。

 

温 馨 提 示：

 

在精装房验房过街之中，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商以及陪同的收房人员如何花言巧语，如果楼盘根本就没有准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

验房工具组套使用说明

多功能伸缩空鼓锤：

（1）  用来检测精装房的墙面，墙砖，地砖，地板来是否有空鼓。

（2）利用头部磁铁可判别水管是铜管还是铁管（铜管成本高，可安全使用50年，铜可以抑制细茵生长，有益健康，铁管低质廉价，易生锈腐蚀，不耐用）

（3）利用头部磁铁可判别铝合金窗框是否有内衬钢板（铝合金硬度不高，易变形，铝合金窗框内部必须加衬钢板）

（4）在狭窄的区域，诸如管道入口处等地方，查验是否有铁屑和钉子等建筑垃圾残留。

防滑柄羊角锤：

（1）  用来检测毛坯房的墙面，地面和阳台是否有空鼓。

（2）  适合私家车主随车携带做应急安全锤使用。

（3）  可做日常家用工具使用。

 

5M自锁钢卷尺：

（1）  加厚尺带，坚固硬挺，可用来测量商品房层高。

（2）  带自锁功能，拉伸和缩进简单安全方便，可一人单独完成房屋面积测量工作。

（3）  可做日常家用工具使用。

鱼雷水平尺：

（1）  可用来测量商品房的地面，窗台是否水平，墙面是否平直。

（2）  卫生间，厨房和开放式阳台为了排水，都需要设计有一定的坡度，地漏处应为最低处，可用水平尺来测量是否设置有坡度。

（3）  供热管道需要有一定的坡度，散热管的坡度不小于1%，便于排水和排气（日常生活中很多暖气不热的主要原因是系统安装时候，坡度没控制好，系统内的空气形成“气塞”，破坏了水和热气的循环流动）

 

直角尺：

（1）  测量墙立面是否呈90度角垂直。

（2）  测量墙面与地面是否呈90度角垂直。

（3）  测量门框窗框4个角是否呈90度角垂直（门框不垂直会影响后期安装，窗框变形会影响使用寿命）。

（4）  测量橱柜的边角是否呈90度角垂直（橱柜边角如果不垂直，则很有可能是装配不精或是榫头处松动，非常影响橱柜家具的使用寿命。）

 

数显测电笔：

（1）  国家标准要求离地30CM以上的插座必须安装保险装置，以免儿童意外触电，如果使用测电笔测不出电压，则表示有安装保险装置，可以放心使用。

（2）  用手按住Direct Test按钮，对准所测物体，即可用来测试是否有电，测量电压是否正常，电压有12V/36V/55V/110V/220V，以测试时最末端显示的电压为准。

（3）  如果线路有问题，用测电笔接触电源线外皮即可做断点测试，带电处会显示高压符号（闪电符号），以此可以诊断具体是哪个部位出了问题。

（4）  建议业主验房时同时携带手机充电器等2插/3插小电器来查验插座电路是否接通。

 

6LED铝合金手电筒:

(1)验房时用手电筒来补充光线，可以看得更加仔细，特别是在查验墙面和墙顶裂缝，以及厨房下水管道接驳位的时候。

(2)可用手电筒照射墙面和天花板，根据被照射面的阴影分布情况来判别墙面是否有凹凸和起浪现象。

(3)可做日常家用工具使用。

 

多用可换头螺丝刀：

（1）  用螺丝刀旋开配电箱盖板，查验开发商所用的电线品牌规格是否与合同约定一致。

（2）  用螺丝刀检测橱柜，座椅等家具的装配是否紧密，螺丝松动会影响家具使用寿命。

（3）  配有10种不同规格的螺丝刀头，可根据实际需要随意变换。

（4）  可做日常家用工具使用。

 

 

尖嘴钳：

（1）      电线是验房查验的重点，如果线芯过细，容易烧坏设备，易出现电线发热、绝缘胶皮软化脱落，造成线路短路，还可能引起火灾。一般住宅使用2.5平方粗的电线，经常使用大功率电器的需要用4.0平方以上线径的电线，如果验收过程中发现有疑点，可以借助尖嘴钳进行剥离和剪切，进行仔细查验或送检。

（2）      可做日常家用工具使用。

 

美工刀：

（1）  如果验收过程中质疑商品房的用料材质和结构，需要拆开材料表层查看或取样送检的，可使用美工刀切开材料表面进行查验。

（2）  可做日常家用工具使用。