房地产开发公司在土地增值税清算时应当报送哪些资料？是否必须经过中介机构进行审核鉴证？

问题：房地产开发公司在土地增值税清算时应当报送哪些资料？是否必须经过中介机构进行审核鉴证？
回复：
《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）规定，纳税人清算土地增值税时应提高的清算资料包括:
(1) 土地增值税清算表及其附表。
(2) 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况
(3) 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
(4) 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的“土地增值税清算税款鉴证报告”
在《土地增值税清算管理规程》中并没有强行要求对土地增值税清算进行审计鉴证，而是说“委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送‘土地增值税清算税款鉴证报告’，”可以理解为：如果没有委托中介机构审计鉴证的就可以不报‘土地增值税清算税款鉴证报告’”同时，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发【2010】53号）要求，有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
     房地产开发企业的的土地增值税清算是否需要中介机构审计鉴证，可按主管税务机关的具体要求。
     主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、且报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予以受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

问题：我公司开发的房地产项目由于地处郊区，开盘三年多销售面积不足50%，但是，最近，主管地税局通知我公司进行土地增值税的清算，请问，如何确定土地增值税的清算项目，房地产开发项目达到什么程度应当进行土地增值税的清算？
回复：
1. 土地增值税清算单位的划分
《国家税务总局关于防毒产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时既包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）规定：房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
归纳上述文件，应当按以下要求确定清算单位：
（1） 以国家有关部门审批的的房地产开发项目为单位。
（2） 对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。清算范围应当以企业填报的“土地增值税项目登记表”为准。
（3） 对开发项目内不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
从总体上讲，房地产开发企业开发的产品包括土地和房屋，房屋开发又可分为别墅、普通标准住宅、非普通标准住宅、经济适用房、限价房、商铺、会所、宾馆，土地增值税清算时应当按照开发项目内的各类房屋分别进行计算，计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。分类清算的前提是，房地产企业的会计核算应当按房产类别分类计算开发成本。显然，税收征管对房地产开发企业的会计核算提出新的更高的要求。
2. 土地增值税的清算条件
（1） 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算
（2） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（3） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（4） 直接转让土地使用权
对于符合本条规定，应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内填报“土地增值税纳税申报表”，提出清算申请，到主管税务机关办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（1） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3） 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（4） 省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对于符合本条规定税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，税务机关应当作出评估，并经分管领导批准，由主管税务机关确定呢是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达“清算通知书”。纳税人应当在收到清算通知之日起90日内填报“土地增值税纳税申报表”向主管税务机关提出清算申请，办理清算手续。经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。