土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目后的余额计算征税，按照增值额超过扣除项目的比率，采取“超率累进税率”形式。因此，我们就可以从两个方向进行税收筹划
1.充分加计允许扣除项目进行纳税筹划
充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5％计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供 金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5％（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10％扣除全部费用。
2.利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划
所谓“土地增值税的起征点”土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。
1．首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——营业税
7％——城市维护建设税
3％——教育费附加
这时，其全部允许扣除金额为：
100＋5.5％X
根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：
X＝（1＋20%）×（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，
允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5％×128.48）。
2.其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，税率为30％的规定。假定此时的售价为（128.48＋Y）。由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％Y.
这时允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％Y
增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化简后增值额的计算公式为：94.5％Y＋21.41
所以应纳土地增值税： 30％×（94.5％Y＋21.41）
若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4） 即Y＞8.96
这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.48＋8.96）。
通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于137.44。
同时，企业还应当考虑由于价格提高所带来的销售额度降低的影响。否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。
节税筹划的重要前提是熟知并灵活运用各种税收优惠政策，合理安排企业的经营活动使企业在合法、合理的情况下，使自己的税负达到最低。
按现行规定，土地增值税的减免税规定主要有：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。若其增值额超过扣除项目金额20％的，应对增值额全额征税，不得免税。普通标准住宅，是指一般居民用住宅，不包括高级别墅、高级公寓、小洋楼、渡假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅。是否属于普通标准住宅，必须经过税务机关确认。
所以，对于房地产企业来说，同时销售普通住宅和豪华住宅的情况下，如果普通住宅的增值额未超过扣除项目的20%，就应该将普通住宅与豪华住宅分开来核算使普通住宅的销售享受此项税收优惠。但是如果普通住宅的增值额较大就要考虑如何合理的规划土地增值税。
假设某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为15 000万元，其中普通住宅的销售额为10 000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11 000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
(1)不分开核算时企业应缴纳的土地增值税： 增值额与扣除项目金额的比例(以下简称增值率)为(15 000－11 000)÷11 000×100％=36％，适用30％的税率。
应纳土地增值税税额：(15 000－11 000) ×30％=1 200万元
(2)分开核算时应缴纳的土地增值税： 普通住宅增值率：(10 000－8 000)÷8 000×100％=25％，则适用30％的税率。
应纳税额：(10 000－80 000) ×30％=600万元
豪华住宅增值率：(5 000－3 000)÷3 000×100％=67％，则适用40％的税率。
应纳税额：(5 000－3 000) ×40％－3 000× 5％=650万元
普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1 250万元。
分开核算比不分开核算多支出税金50万元。 因为普通标准住宅的增值率为25％，超过20％，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20％以内。
这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在竞争中取得优势。 增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10％，而各省市在10％之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收人的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收人和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。
（2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。比如，通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除业务招待费（或交际应酬费）时适用较高的扣除率，进而实现企业所得税（或外商投资企业和外国企业所得税）的纳税筹划。
（二）土地增值税还有一些税收优惠政策
1.房地产代建。房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，缴纳营业税，不缴土地增值税。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以减轻税负。
2.合作建房。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免缴纳土地增值税；建成后转让的，应缴纳土地增值税。假如某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税。将来再做处置时，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。
3.以房地产投资联营。税法规定，以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免缴纳土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应该缴纳增值税。另外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，也暂免缴土地增值税。企业可以充分利用这些税收优惠政策，进行合理的税收筹划，达到减轻税收负担的目的。
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