在地产圈里，提到厦门这座城市很多人第一反应可能是过去的闽系房企、现在凶猛进击的建发。
但厦门这座城市的发展历程有个转折点，就是1991年中国第一座跨海公路大桥在这里竣工通车，联通鹭岛内外，而后才有一众房企从这里走向全国。
这座跨海大桥的施工方有中交集团。这类央企的特点就是，它可能不是最早在地产领域布局这个城市的，但这个城市发展的大动脉都跟它有关。
前段一段时间，中交集团旗下的中交地产又在厦门拿了块地。可能大家听到这样的消息并不新鲜，毕竟如今有魄力出手的也就是大央企了。
但在拿地前后，中交地产还伴随有一系列消息，包括融资、组织架构调整和人员变革，如果把这些消息串联起来，能解读出不少有意思的信息。
毕竟行业走到2023年，大家的目光都放在央企老大哥身上，大哥说怎么干，大家就怎么干吧！
01
把钱用在刀刃上
去年12月20日的时候，厦门开启了2022年第四批集中供地，这次供地只放出了4宗地块。
最后，中交地产以39.6亿元将湖里区一块地收入囊中，是本次厦门拍地中成交金额最高的一块。这也是中交地产在厦门这座城市落下的第五枚棋子。
其实去年一年行业的拿地数据并不乐观。前段时间由国家统计局公布的数据显示，2022年土地购置面积10052万平方米，同比减少53.4%，土地成交价款9166亿元，同比减少48.4%。
这两项数据都是齐刷刷腰斩的级别。
背后的原因不言自明，地产市场销售的持续探底，很快就把寒意传递到土地市场了，在房企资金面压力增大的情况下，只能选择“把钱用在刀刃上”。
换句话说，整个2022年是各大房企拿地战略的一次大转折、大刹车。
根据克而瑞数据显示，2022年百强房企投资拿地基本就按着“22城+长三角”这个格局，百强房企的投资额中，有82%都集中在集中供地的22城。
在这种情况下，反而将核心城市拿地的竞争激烈度推高了，毕竟大家都是走到这里的高端玩家，这种行情下出手拿地肯定都是不遗余力。
因此中交地产能在这个背景下，在厦门斩获地块，本身也是实力的体现。
也有很多房企干脆一门心思去库存，这其实是对未来不确定性的一种防御性举措：甩掉库存，降低沉淀的资金成本。中交在这个时间节点敢于出手补仓，这种逆势拿地的魄力，不是谁都能有的。
观察下中交去年中报里的土储数据也能发现，截至2022年上半年，中交地产的土储建面达到3012万平米，按照其开发节奏预估，能满足未来3-5年的发展需求。
这些土储的分布中，有72.4%位于二线城市，聚焦核心城市的战略目标非常清晰。
伴随2022年下半年中交在核心城市一系列的补仓动作，这些优质的土储会成为其规模跃迁的重要基石。
2022年，中交地产以649.5亿的销售规模，杀入了Top30，这个成绩就是最好的例证。
02
中交的多元化融资渠道
既然中交在布局上聚焦在一二线核心城市，这里的地价并不便宜，核心优质的土储肯定也对应着大量的资金需求。
因此，能不能获得稳定、优质的资金支持，也是中交底气的关键。
1月30日中交地产发布公告称，拟筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票。这属于通过定向增发来募集资金。
而这次募集的资金，中交计划用于政策支持的房地产业务，包括公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金和偿还债务等。
中交的这次融资有个大背景，自去年四季度以来，监管在信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”，地产行业出现了久违的“找钱”热潮。
不仅出险房企在积极筹钱自救，连万科、碧桂园、保利这些实力较强的房企也积极融资未雨绸缪。
中交地产能捕捉到政策的窗口期，果断出手，赶上了这场定增的快车。
其实定向增发一直是上市房企再融资的重要渠道之一，企业募集来的钱降负债、优化债务结构、保障项目进度和资金安全，本身也是在为恢复行业信心添砖加瓦。
其实观察一下中交地产过去一年的筹资模式就会发现，即便在地产行业前期融资收紧、不少房企筹钱无门的情况下，这家房企仍然有自己“找钱”的方法。
除了发债和定增手段，中交地产还曾动用过ABS、资产支持专项计划、母公司借款、融资租赁业务、REITs等多种融资手段。从中可以观察出中交集团融资的三个特点。
①国资增信，母公司给予强力的支持。因为背靠航母级央企中交集团，母公司的国资背景本身就构成了极大的信用优势，能帮助中交地产获得更为便宜的资金。财报里能发现中交地产的融资成本有一个明显的下降趋势，处于相对较低的序列。
②关联方提供的借款。母公司总能在关键时刻向中交地产及时输血，提供资金支持。
比如去年8月，中交新增50亿借款额度，利率不超过7.5%；同年12月，再次新增45亿元的借款额度，利率不超过8%。今年1月10日，中交地产再度新增100亿元的母公司借款额度，年利率不超过8%。
母公司在资金方面的直接支持，也成了中交地产开疆拓土、经营变革的重要底气。
03
战略聚焦
变革是为了更好地出发
在土储和资金的合力加持之下，中交地产也顺势对组织架构进行了适应性调整。
艳姐了解到，今年刚开年，中交地产也加入了地产行业架构变革的大潮之中。与集团战略收敛聚焦相适应，中交地产也对区域层面进行了重新整合。
具体动作为：
宁波公司并入杭州公司，南京公司并入苏州公司，惠州公司并入广州公司。
这个区域整合的路径其实是非常清晰的：
聚焦高能级核心城市； 扩大区域战略纵深空间； 在传统优势区域进一步深耕。
①从中交这次合并的动作看，杭州、苏州、广州这三座城市，分别对应着长三角都市圈和珠三角都市圈的核心，也对应着国家战略下的城市群和都市圈战略。
这几座城市公司此前互相独立，合并后彼此策应，协同发展，更有利于中交地产聚焦于高能级的核心城市。
看似是合并聚焦城市，其实是布局长三角、珠三角一体化发展更大的棋局。
②各家房企都在将聚焦，聚焦的目标城市也相似，势必会推高市场竞争烈度。如果还采取四面出击的策略，难免被各个击破。
因此中交这种合并聚焦的策略，能让过去的城市公司摆脱战略纵深过小、束手束脚的尴尬，让城市公司在区域竞争中更加灵活，获得更大的战略主动权。
③再看杭州、苏州、广州这几个城市，都是为中交地产贡献过成绩的公司，相应的也是中交地产的优势区域，通过这次合并，中交地产势必要锤炼自己在这些城市的深耕能力，继续向这些城市进一步扎根，寻求更大突破。
这样一来，在能够集中资源和精力将项目做精做强、打造优势口碑的同时，也能进一步减少人力物力的消耗，降低运营成本。
更重要的是，区域管理纵深的扩大，管理臂长的延伸，其实也是对中交地产内部组织能力的一次锤炼，对于将来要打的硬仗，当下更需要管理能力和人才的储备。
结语：
当下地产行业形成了一个默契的共识，行业进入央国企主导的时代，他们的布局也更倾向于聚焦在一二线城市的核心地段。
这个方向和布局，就是整个行业的踏频，大家步调一致，调整预期，跟随其后保持队形。
而对于央国企来说，尽管有优势资源做依靠，在当下的时间节点，向管理要效益，仍然是首要课题之一。
2023年或许是一个重要的观察窗口，央国企的变阵号角已经吹响，他们的变革逻辑或许是行业接下来最重要的看点。
主编：张艳
责编：王亦可
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