作者：邢薇 邹毅 领易投资 总经理
昨天是今天的历史，明天是今天的创造
上世纪90年代初期，上海开始了大规模的重建和开发，不少老房子被拆除取而代之的是一幢幢高楼，当充满怀旧风情的老房子逐渐消失时，人家意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。保留旧建筑，改造旧建筑，让人们看到：历史是怎样前进的。
之后我们看到了最具代表性的项目“新天地”，它将城市区域功能适当划分，投资建设一流基础设施满足居住者、消费者和投资者的不同需要，创造符合国际水平的生活及工作环境，通过建设人文环境和自然景观环境将整体环境营造好。随后几年，上海陆续出现了很多同类型的特色项目。
重现里弄神韵打造城市慢生活
衡山坊
衡山坊保留了很多近现代不同样式的海派民居，由11幢独立花园洋房及两排典型上海新式里弄住宅组成。定位于再现1930年代海派建筑风情的历史建筑精品街区，其在业态分布上区别于徐家汇传统百货业，也不同于以餐饮为主的新天地，共划分出“艺术与创意办公”、“精品商业”、“精致生活”、“极致美食”四大板块，汇集了包括设计师品牌店、高端餐厅酒吧、创意办公、艺术画廊等在内的多种休闲与商业业态。
喧闹繁华的徐家汇商圈近几年正在经历着行业普通面临的困局，以百货业态为主的徐家汇商圈零售增速继续普遍下滑，面对零售后劲不足的形势，衡山坊项目是徐家汇商圈业态调整和品质提升的重要组成部分，提高该商圈的文化品位和文化气质。
同乐坊
上世纪２０年代，同乐坊即已深入人心。当年的静安区小沙渡路（今天的西康路）、新加坡路（现名余姚路）和海防路所围合出来的三角地带，占地１１３００平方米，建筑面积约２００００平方米。除了上海特色弄堂之外，还有很多让老同乐坊人骄傲自豪的“弄堂小工厂”。
同乐坊是上海首批１８家创意产业集聚区之一。与其他以设计类、建筑类为主的创意产业集聚区不同，同乐坊以“文化、休闲、创意”为导向，“国际化、文化性、互动性”为一体：酒吧、餐厅、概念零售店、艺术画廊、文艺实验小剧场，构成了同乐坊在上海“文化地图”上的一个个坐标。
田子坊
田子坊位于泰康路２１０弄。泰康路是打浦桥地区的一条小街，１９９８年以前，这里还是一个马路集。１９９８年１２月２８日，一路发文化发展公司首先进驻泰康路，揭开了泰康路上海艺术街的序幕，不久又有著名画家陈逸飞、尔冬强、王劼音、王家俊、李守白等以及一些工艺品商店先后入驻，使原来默默无闻的小街渐渐吹起了艺术之风。
思南公馆
思南公馆是上海市中心唯一一个以成片花园洋房保留保护为宗旨的项目，坐拥５１栋历史悠久的花园洋房，同时汇聚了独立式花园洋房、联立式花园洋房、带内院独立式花园洋房、联排式建筑、外廊式建筑、新式里弄、花园里弄、现代公寓等多种建筑样式，是上海近代居住类建筑的集中地。游走在思南公馆，如同身处风情万种的历史建筑群：融汇中西的设计、现代的建筑风格和ＡｒｔＤｅｃｏ的踪影。
思南公馆内设有精品酒店、酒店式公寓、企业公馆和商业区，与淮海路沿线的百年经典建筑、名人故居交相辉映，成为上海市中心集人文、历史和时尚底蕴于一身，最具特色的风景。
门外是上世纪二三十年代的墙砖屋瓦，门里是现代的生活方式，一步之遥恍如隔世，改变了原先的居住功能，注入新的商业经营价值后，老建筑焕发出了新生命。
看完这些项目，我们不难发现它们的共同点：
选址时，周边有高档居住区作为购买力、消费能力的支撑
海派建筑存在的基础或历史价值高的建筑
把握了海派文化的精髓
建筑文化的保留与传承
现代化的内部设施
知名品牌引入、优秀主题店面
全新体验型式商业模式包含流行、休闲、时尚、艺术等元素
部分买手制方式把世界各地优秀品牌引入上海，将经营融入文化中是现在消费者所推崇的
与城市北京、生活消费习惯紧密相连
中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场
老建筑让商业绽放魅力
建筑是最能承载城市记忆的一种载体，老建筑本身意义已经存在，所以首先要挖掘它的历史文化价值、情感共鸣、情怀记忆等，匹配商业形成一个独特的体验空间，让商业逻辑更绽放魅力；其次，利用老建筑形成具有独有的商业主题，通过唯一性引起消费力的变化。如今倡导的是体验性消费，不仅强调真实性功能需求，还强调在逛的过程中产生非目的性消费。
老建筑改造的商业项目，在定位、招商、运营等方面需要整体契合这个特地场地的需求。试想在高档地段出现的是一个品质、氛围都较差的改造商业，是完全无法体现老建筑和地段的价值。若在偏远地区去做高品质、极具文化气息的项目，也难免曲高和寡。同时，老建筑改造商业并不是适合所有业态，例如过于喧闹的娱乐业态就不适合入驻。因此在招商环节控制业态，通过高端化、小众化、艺术特色定位提高利润率和项目整体品质。
传统与当代的碰撞，实践生活和文化的关联
电商冲击传统商业与奢侈品行业历经寒潮，在低靡的行业背景下文化创意产业异军突起。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加，文化创意元素备受追捧。个性化创意商业时代开启，零售商品不只是为了消费和使用，更是为了体验和纪念。在这场商业变革中其实质不是店铺形态之战，而是商业模式之战，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。老建筑独有的体验空间与此类模式无疑是一组完美搭配。我们的近邻香港，早在在2008年2月、2009年8月以及2011年10月香港发展局分三期推出了的“活化历史建筑”的计划。据资料显示，香港前水警总部作为首批七座历史建筑之一，是香港政府推出“活化历史建筑伙伴计划”的一部分，而“活化”正是政府保育历史建筑的方法之一，政府公开让开发商进行竞标，得标者将水警总部商用开发，开发商长江实业将原本蓝色的总部大楼刷成米白色，为了配合殖民地建筑特征，门前新建了个仿维多利亚式广场。在多方改造复修后成为了如今集国际级品牌名店、时尚食府、古迹酒店和一个以古迹为主题的展览馆的大型商业体。
把历史建筑再利用，赋予建筑物可持续的新用途，为城市和市民带来最大的效益。这样的保护措施实施以后，一些历史老建筑旧貌换新颜，融入了现代都市生活之中。
传承历史，不负商机
老建筑改造商业是随着消费者素质提高，对审美情趣，对整个艺术文化理解力的提高营运而生的。因此也有人将此类模式称之为“假古董，真赝品”。但将艺术文化融入到大众消费这将是未来商业发展的的一个方向，将文化艺术融入到商业地产的一个分支。把历史、传统、文脉融入商业，使商业散发新的价值和活力，这未尝不是一个城市记忆的保留，一座城市需要有属于自己的记忆和情怀。
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