合肥什么房子值得投资？

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什么房子值得投资？很多人在买房的时候都会思前想后，生怕买了之后升不了值，卖不出去，成为接盘侠，生生被套好多年。今天我来试着回答这个问题，我认为小户型带学区的高层二手次新房最值得投资（一家之言，仅供参考）。以下几个小区，除了安居苑外，几乎都可以归为这一类：

1、学区。以上表格中的 “合作化经济广场”、“顶峰国际公寓”“安居苑”、“岸上玫瑰”、“文华阁” 分别代表的是45中本校区、48中本校区、50中西区、50中新区、46中的学区房（其实在我眼里46中已算不上学区房）。

从2013年12月-2015年12月，合肥楼市整体不景气，可以说有点熊，以上表格显示的是这两年五个小区房价的具体增值情况。我们看到合肥市目前最好的初中45中，学区房合作化经济广场两年内在熊市情况下还增值了82.48%，48中学区房顶峰公寓是54.37%，其它三个也几乎是全市平均值的两倍。

2、二手。为什么建议你投资二手房呢，因为新房几乎都无正宗的学区，而且溢价率偏高。开发商借助自己品牌知名度和强力的营销手段，定价可以高过周边市场价，但二手房房东可没这个能力，他们要想出手变现房产，大多时候只能低于市场价进行出售。当你卖二手房的时候，因为缺乏信息扩散渠道，卖出时不能经过市场充分竞争，能够在市场上找到愿意出最高价买家的概率肯定要小于被开发商广泛宣传的新房。所以即使你的房子很好，也只能以一个卖家满意的心理价位卖出，但未必是一个合理的市场价格，由于信息不对称，这样买家就能找到低于市场价的笋盘。

3、小户型。合肥经过今年房价的大幅度上涨，很多去年能买大房子的人们，今年却只能买个小房子。房价上涨，手中资金短时间内无法骤增，刚需购房期望下降，小房子重新变成了刚需房。尤其是近期想为孩子购买学区房的家庭，因小户型学区房总价相对较低，很多家庭有能力支付供小孩上学。由于都是挂学区的，学区房小区一般人员比较混杂，不适合居家自住，大部分家庭小孩子上完学之后就直接卖掉了，所以大户型因总价偏高一般不好脱手。

4、高层。其实主要看的就是建筑质量和建筑寿命问题。2000年以前的房子大都是砖混结构的，建筑质量难以保证；而2000年之后建的剪力墙框架结构的高层，多数是钢筋混凝土浇筑，质量和耐用度上远超八九十年代建的砖混多层。自从2009年肥东县发生3.5级地震后，合肥人似乎对建筑抗震度变得敏感起来，高层的强抗震能力也成为人们在买房时的参考优势。有些多层是框架结构的，也可以考虑。

5、次新房。我们现在很多人买房子，特别是刚需，几乎都需要加杠杆向银行贷款。很多房子年代久远，破烂不堪，银行对这些房子执行严格的“限贷令”，有些只给贷5年10年甚至不给贷款。这基本上就限制了很多潜在的需求，价格是由供需决定的，需求少了，房子的议价空间就小了。我觉得一般多层房龄在15年以内的可以算作次新房，高层25年以内都算，这个并不是绝对的，取决于银行可以给你贷款的年限。

其实在合肥市场上找来找去，发现还是政务区50中新区学区满足这些条件的房子最多，这也是我为什么一直推荐买政务区的原因。

作者：小易/earn，专注研究合肥楼市，专业分析房产投资。

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