谁也没有想到,疫情还未真正结束,楼市就喜迎行情回归!
多盘优惠收紧、涨价潮蜂拥而至、二手房一天上千人看房……每个人都能感到这种扑面而来的涌动!
但是,把目光聚焦到合肥的二手房市场,回暖背后是极度的分化。甚至,不少房源降幅明显,最高降幅达到2349元/㎡。
NO.1丨壹
合肥这20家二手房小区跌得最狠
近日,本站通过查询安居客数据,也统计了合肥2020年降得最狠的20家二手房小区。
其中,蜀山黄金广场以2349元/㎡的跌幅,成为合肥主要二手房中跌得最猛的小区。立雪轩紧随其后,以2302元/㎡的跌幅,排名第二。
此外,庐阳45中本部学区房人民巷八号大院,降1131元/㎡,蜀山安居苑学区房通和易居时代降1683元/㎡。(这两家小区之所以降这么多,一个是挂牌单价偏高,存在波动;还有一个是对外出售房源较少,有一定的偶然性。)
数据来源:安居客
仔细观察这20家小区,基本也呈现出两大特征,一个是蜀山、包河、庐阳、瑶海四大老城区占比较多,还有一个是房龄较老,普遍超过15年,甚至更长。
比如瑶海的和平家园B1区,建造于2000年;包河东航卫岗小区,建造于2000年等。
NO.2丨壹
合肥哪些二手房在跌?
那么,合肥哪些二手房小区在跌?
01、四大老城区非学区房老破小
首先是合肥四大老城区的非学区房老破小,房龄较老的同时,又没有学区房的光环,房价很多都是不涨反跌。
以庐阳区的老城核心,中环路沿线分布的楼盘为例,大部分小区都是2万/㎡以下,最低一万二三就能买到。
比如万豪广场,1.19万/㎡;深圳花园1.31万/㎡;亳州城1.21万/㎡;可苑新村1.37万/㎡。
来源:安居客
而瑶海作为合肥的老工业区,区域中的二手房价格一直都上不去,许多万把块钱一平就能买到,比如全椒路恢复楼1万/㎡,粮食局大院1.14万/㎡。
当然,这还不是最惨的,整个瑶海长江路以北,二手房普遍1.2万/㎡,可谓是全市价格最低的区域。
中环云公馆1.24万/㎡、兴海苑1.06万/㎡、铜陵北路小区1.12万/㎡、莱茵河畔花园1.18万/㎡……
在这里重点说下莱茵河畔,作为合肥著名的灵异小区,这里之前曾多次发生诡异事件。这也导致小区二手房价格一直卖不上去,从2017年开始,房价就保持在1.18万/㎡,多年不涨。
来源:安居客
02、新站、北城等新区二手房
还有以新站、北城等为代表的新区二手房,由于发展时间较短,交通、医疗等各种配套都不太成熟。再加上区域新房较多,且都是以大牌房企为主,严重挤压了二手房的生存空间。
来源:安居客
03、户型设计奇葩,曾发生维权的问题二手房
合肥还有一种二手房小区,由于存在房屋质量问题、物业管理混乱等各种问题,价格都是一直上不去。
比如新站的大富新领地,开发商屡遭业主投诉,口碑崩盘,甚至发生过殴打业主的新闻,近年来房价持续下跌。
安居客的数据显示,该小区的二手房挂牌价,已由2017年的1.8万/㎡下滑到现在的1.2万/㎡,直跌数千元一平。
来源:安居客
比如蜀山的华府骏苑,户型设计相对不合理,很多120㎡以上的大户型只能做两房。再加上物业管理一般、开发商资金链断裂等原因,尽管处于黄潜望核心地段,又是50中学区房,房价已经三年不涨。
来源:安居客
今年以来,链家上共成交了2套房源,均价都是在1.2万-1.4万/㎡之间,最低仅卖1.23万/㎡。
来源:安居客
NO.3丨叁
合肥二手房怎么选?
再把范围扩大到二手房,个人认为现在的二手房,应该呈现出这样的格局:市场极度分化,绝大多数的小区都处于横盘、惨卖、房价多年不涨的态势。
但是伴随着学区房置业热潮的即将到来、被疫情所压抑购房需求集中爆发的刺激、二手房信贷政策放宽等因素的推动,部分优质二手房已经刷线回暖,比如政务二手房,比如庐阳顶级学区房。
写到这,往后合肥购买学区房,首选的答案已经呼之欲出了,那就是学区房。
来源:网络
个人建议,如果现在有购买学区房的打算,可以看看政务的50中+奥体/西园,庐阳的45中+南小、45中+六安路,滨湖的46中+师范附小,蜀山的50中+安居苑等。
此外,再从区域来看,政务和滨湖肯定是合肥置业的首选,其次是蜀山、经开、高新,然后才是其他。
具体来看,抛开置地、凯旋门等热盘之外,政务可以选择imore公寓(性价比高)、颐园世家(小户型挂学区),滨湖可选云谷(小区品质较为不错,价格相对不贵)、琥珀瑞安家园(价格相比便宜,性价比较高),蜀山区可选大溪地、金大地1912等,小区较为高档,周边配套相对也是比较完善。
最后还要提一句的是,老城区虽然发展较为饱和,升值空间相对不大。但是还是存在一批配套完善,性价比又相对较高的小区。
比如,仅考虑自住,短期类不考虑投资的话,包河马鞍山路沿线部分二手房,均价一万五六就能买。庐阳老城区也有一些1.6万/㎡的二手房值得购买,比如文一名门首府、中铁国际城等。
结语:文中引用数据较多,如有错误或遗漏,欢迎文章留言指正。当然,如果你有买房上的问题,也可以加我微信,共同交流。
总编点评
百瑞地产网、第一楼市总编 多多
跌的最狠的房子依然是那些没有学区、物业服务差的老破旧,资源决定了价值。学区、配套、板块、品牌口碑都是房价坚挺的支撑,大家在选择房子的时候,更需要判断资源配套的重要性。
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