购买商品房前的主要事项

            新浪博客--王自英律师 2014-04-24

      购买商品房属于添置不动产，对于一般人来讲都是家庭的大事。因此，需要特别注意一些基本的问题，特别是对对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查，避免造成自身不必要的损失。根据我们的工作经验，我觉得主要应该注意以下事项：

    首先是要对开发商进行审查。

    对开发商的审核和调查主要包括但不限于开发商的主体资格（包括法人资格、开发资质）、履约能力、项目合法性、预售许可证、销售方式等。如果有必要，应该到工商局查询开发商的注册资金、成立日期及法定代表人（企业领导人），年检等情况。

    其次，应该到开发商的经营场所进行实地考察。

    通过观察开发商的形象可以对开发商的实力作一个初步判断。可以到该开发商已开发的小区进行实地考察，询问小区住户，房屋质量情况、物业管理服务质量情况、收费情况。如果可能，可以争取进入已经入住的房中观看质量。通常情况下，房屋入住后经过1至3年，比较容易发现是否存在缺陷和质量问题。另外，可通过网络搜索查找相关信息，通过搜索了解开发商已经开发的楼盘的情况；了解该开发商是否曾与购房者发生过纠纷，发生纠纷后态度如何，处理情况怎样；了解开发商已开发的楼盘是否存在质量问题。

    还有，相关楼盘的业主论坛也是一个不错的信息来源。

    第三，查看开发商（房地产开发企业）的资质

    房地产开发商，是指在城市及村镇从事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营内容，具有企业法人资格的经济实体。根据建设部的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应当申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营内容。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。一般说来，房地产开发企业资质等级越高，其履约能力就越强。根据开发商《房地产开发企业资质证书》的等级，可以初步判断开发商的实力。如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》，则应注意证书的有效期，按照规定，《房地产开发企业暂定资质证书》的有效期为1年，到期之后可以延长有效期，延长期限不得超过2年，自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。因此，如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》，购房者应谨慎考虑，再作购房决定。

    第四，查看商品房开发手续

    房地产开发公司必须具备“四证一照”，即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。

    商品房预售应具有预售许可证。一般而言，取得预售许可证的前提是开发商已经具备“四证一照”。按照相关规定，预售许可证必须公示于销售现场，查看预售许可证时应注意预售许可证期限，预售许可的房屋面积等。重点是审查开发商的预售许可证被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。

    第五，审查楼盘具体情况

    一是搞清楚楼盘状态。要明白该楼盘原来是否为烂尾楼以及是否可能成为烂尾楼，应审核楼盘项目上存在的债权债务结构，与原工程承包人的合同是否已经终止，工程款是否付清，是否撤场。当前工程进度是否正常，工程进度款支付情况；二是搞清楚楼盘项目是否已经取得商品房预售许可及实际预售备案情况；三是搞清楚楼盘项目（包括土地使用权）是否存在查封、抵押等限制性权利等

    第六，要求开发商提供下列资料和证明文件：

    开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

    已取得建设用地规划许可证。

    非划拨土地的已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

    持有建设工程规划许可证和施工许可证。

    已经确定施工进度和竣工交付日期。

    已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

    开发商已签订前期物业管理合同。

    已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。

    第七，商品房现房销售应该提供下列资料和证明文件：

    开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

    已取得建设用地规划许可证。

    非划拨土地的，已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

    持有建设工程规划许可证和施工许可证。

    商品房已竣工验收合格。

    拆迁安置已经落实。

    供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

    物业管理方案已经落实。

    开发商已经将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案，并已办理新建房屋初始登记手续。

    第八，对于代理销售的考量

    如开发商委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介公司订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限，委托权限，委托人和被委托人的权利、义务。买受人有权查阅开发商出具给代理销售机构的授权委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。如果是联合代理销售，联合代理销售的都应具备上述相关证明文件。

    总之，作为商品房的买受人，要特别注意调查了解开发商资信、商品房开发手续、楼盘具体情况、销售模式等具体情况；细致审核开发商开发楼盘的相关证照和提供资料的真实性、合法性。而且由于开发商的资信要从多方面加以证明，要注意扩大收集资料的途径和方法，从多个角度证实，而不是仅仅通过单一、狭窄的渠道了解开发商的资信程度。同时，尤其要注意信息来源的真实性和可信度。比如通过网络搜索了解开发商相关情况，其中可能有不少虚假信息，买受人要通过自己的经验辨别信息的真伪。