研究单位：中国产业新区研究院
●宏观经济是否企稳回升仍有待进一步观察，加之近期高层频频表态，要加大调整经济结构的力度，以及对经济增速放缓的容忍度有所提高，更注重“质”而非“量”的增长。预计2014年宏观经济形势将延续或小幅回升，重回8%的速度有较大难度，7.5%的增速或将成为常态。宏观经济的不确定性对办公楼市场带来一定风险，将导致企业办公物业租赁需求放缓，新租和扩租将更为谨慎。
●目前北京企业独栋项目共有28个，其中销售项目23个，出租项目5个，主要分布在通州、海淀、大兴三个区域，昌平、丰台等区域也有少量企业独栋项目。海淀昌平是企业独栋项目供应的主要区域，约为120万平方米，通州区的供应量约为96万平方米，大兴区的供应量为73万平方米，而丰台、顺义、朝阳也有少量供应入市。
●我们认为，尽管宏观经济和区域竞争均带来了挑战，但不可否认的是，企业独栋因其独立性私密性办公、高绿化率、可定制化等优势，在与甲级写字楼市场竞争中仍有其核心竞争力。对于开发商和发展商而言，要进一步挖掘企业独栋的特点和内涵，加强目标客户的研究和分析，抓住甲级写字楼市场高租金低供应量的市场行情，在细分市场中实现产品价值的最大化。
引言
宏观经济不振的大背景下，企业独栋市场面临前所未有的挑战。GDP增速放缓已成为不争的事实，企业租赁需求大幅萎缩，而上海自贸区和深圳前海新区的蓬勃发展对北京市场形成了新的区域挑战。不过，甲级写字楼的高租金和有限供应量仍对企业独栋市场带来利好，企业郊区化办公的需求依然需要独栋产品加以满足。因此，独栋办公项目要更加专注于挖掘项目优势和核心竞争力，充分发挥独立性、展示性、定制化等优势，在细分市场中实现产品价值的最大化。
本报告力图展现北京市2013年企业独栋市场整体情况。第一部分对宏观经济进行详细分析;第二部分从区域角度对企业独栋市场展开分析和研究;第三部分，我们分别研究了甲级写字楼和上海自贸区、前海新区的产业政策，分析了对企业独栋的挑战;第四部分，我们提出2014年企业独栋产品市场的预测及结论。
一、2013年宏观经济形势分析
2013年宏观经济延续了2012年的低迷，各项数据表现一般，GDP已经下滑至7.5%，官方对调结构的决心较强，多次表示对GDP下滑要有一定的容忍度，预计全年的GDP增幅为7.8%左右。
国家统计局数据显示，前三季度国内生产总值386762亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%。分产业看，第一产业增加值35669亿元，同比增长3.4%;第二产业增加值175118亿元，增长7.8%;第三产业增加值175975亿元，增长8.4%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。2000年以来，中国经济增速从未低于8%，特别是中国加入世贸组织以来，经济增速从未低于9%。这是十三年来中国经济增速首次跌至8%以下，且在二季度下探至7.5%的近几年最低点，尽管三季度GDP增幅有所回升，但宏观经济是否企稳仍有待考量，需要进一步观察，宏观经济仍面临诸多不确定性风险。
2013年10月，中国制造业采购经理指数(PMI)为51.4%，比上月上升0.3个百分点，连续4个月回升，为18个月以来的新高，表明我国制造业经济稳中向好。分企业规模看，大型企业PMI为52.3%，比上月上升0.2个百分点，继续位于临界点以上;中型企业PMI为50.2%，比上月上升0.5个百分点，5个月以来首次回升至临界点上;小型企业PMI为48.5%，比上月下降0.3个百分点，继续位于临界点以下。
2013年11月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨3.1%;食品价格上涨5.9%，非食品价格上涨1.6%;消费品价格上涨2.9%，服务价格上涨3.3%。1-11月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。CPI近几个月有所走高，但暂无通胀的风险。
三季度宏观经济呈现企稳的态势，GDP当季同比增长7.8%，明显好于预期。9月多项宏观指标亦企稳向好，如工业增加值同比增长10.2%，连续第二个月保持两位数增长;PMI上涨至51.5%;全社会用电量增长10.4%等等。不过，经济运行仍然存在诸多问题和隐患，经济增长的内生动力依然不足，地方债规模增加较快，经济结构调整任务艰巨。因此，对于三季度向好的各项指标不可盲目乐观，应当清醒地认识到，在“稳增长、调结构、促改革”的基调下，经济整体稳定增速小幅回落已成定局。宏观经济增速回落对写字楼市场将会带来一定风险，企业办公物业租赁需求放缓，新租和扩租将更为谨慎。
二、2013企业独栋市场表现分析
据本报告统计，目前北京企业独栋项目共有28个，其中销售项目23个，出租项目5个，主要分布在通州、海淀、大兴三个区域，昌平、丰台等区域也有少量企业独栋项目。
在供应量方面，海淀昌平是企业独栋项目供应的主要区域，约为120万平方米，通州区的供应量约为96万平方米，大兴区的供应量为73万平方米，而丰台、顺义、朝阳也有少量供应入市，供应量分别为22万平方米、9万平方米和6万平方米。
在成交价格方面，根据中国产业新区研究院统计数据显示，丰台的企业独栋项目成交均价最高，约为22000元/平方米;海淀次之，约为21000元/平方米;由于行政区划的原因，昌平的项目价格较海淀低一些，约为17000元/平方米;大兴和通州的成交均价较为相近，在13000-14000元/平方米之间，而顺义因为地理位置的原因项目成交均价最低，仅为11000元/平方米。
只租不售的项目仅有五个，其中三个分布在大兴区，租金在1-2元/天/平方米之间，包含物业管理费，海淀区和朝阳区各一个项目对外出租，租金在3-4元/天/平方米之间，亦包含物业管理费。在核心区高租金的压力下，企业郊区化办公的趋势有所延续，寻求低租金和大型办公面积的解决方案，如北京华福工程有限公司搬迁并扩张至望京的普天科技园，面积为12600平方米，美团网向望京国际研发中心搬迁及扩张，租赁面积达到了13000平方米。
在产品设计方面，各项目都充分挖掘企业独栋产品的特征和价值，如绿化率基本都在30%以上，打造不同于甲级写字楼的绿色办公理念。“定制化”也成为一些项目力推的卖点，如联东U谷、企业墅等。对于研发类、金融类等有特殊需求的客户而言，对楼层荷载、用电量等指标较普通办公楼有更高的要求，而有些企业则需要楼宇具有可展示企业形象的场所和空间，因此“定制化”服务拓展了单纯办公的功能，延伸了研发、测试、存储、展示等多种功能，从更多方面为企业未来发展提供了空间上的可能。
三、企业独栋市场面临的竞争升级
1. 甲级写字楼市场高位调整
2013年北京甲级写字楼处于高位调整阶段，经历了2010年和2011年的租金快速上涨以及2012年的小幅攀升后，2013年市场在高位进行盘整，特别是受宏观经济不振的影响，企业新租和扩租需求放缓，租赁预算有限，多以原址续租为主，市场表现较以往年份较为平淡。
根据高力国际的数据，北京甲级写字楼市场总存量仍为5,267,050平方米，连续两个季度无新增供应。位于燕莎区域的润世中心9月份通过消防验收，由于市场需求不振该项目预租率较低。净吸纳量在经过了二季度的负值后终于转正，达到了26,487平方米。由于无新增供应，空置率继续下降至3.8%。
租金方面，由于企业承租能力有限且新租扩租意愿不强，使租金水平出现小幅下跌。根据高力国际的数据，截止至第三季度末，平均有效租金环比下降1.9%，降至316.6元/月/平方米。具体区域来看，得益于金融类客户的高承租能力，金融街区域的租金最为稳定，为全市最高379.6元/月/平方米;CBD区域的租金有所下跌，环比下降1.5%达到357.6元/月/平方米;燕莎、望京等区域租金分别出现了小幅下降。
2. 上海自贸区和深圳前海的区域竞争
(1)上海自贸区
中国(上海)自由贸易试验区，是中国政府设立在上海的区域性自由贸易园区，属中国自由贸易区范畴。该试验区于2013年8月22日经国务院正式批准设立，9月29日上午10时正式挂牌开张。试验区总面积为28.78平方公里，范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。
自贸区将推进国际贸易结算中心、融资租赁、期货保税交割功能、扩大保税船舶登记试点规模、研究建立具有离岸特点的国际账户等十项功能先行先试，即：深化国际贸易结算中心试点运作、融资租赁功能全面发展、以期货保税交割功能促进大宗商品产业集聚、扩大保税船舶登记试点规模、推动机场区港一体化迈出实质性步伐、做大洋山保税港区国际中转集拼业务、全面推进亚太营运商计划、探索“前店后库”联动模式、试点全球维修检测业务、研究建立具有离岸特点的国际账户。
首批入驻自贸区的企业包括百视通、东方明珠、中国盐业申银万国等25家企业和工行、农行、中行、建行、交行、招行、浦发、上海银行、花旗、星展等共11家金融机构，以及交银金融租赁公司。
根据《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》的规划，在上海自贸区先行先试人民币资本项目下开放，并逐步实现可自由兑换等金融创新;未来企业法人可在上海自贸区内完成人民币自由兑换，个人则暂不施行;上海自贸区也很可能采取分步骤推进人民币可自由兑换的方式，比如先行推动境内资本的境外投资和境外融资;上海自贸区在中国加环太平洋伙伴关系协议(TPP)谈判中也将起到至关重要的作用，并有望成为中国加入TPP的首个对外开放窗口。
(2)深圳前海新区
深圳前海深港现代服务业合作区(以下简称“前海新区”)总占地面积约15平方公里。前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”，规划中的前海合作区将侧重区域合作，重点发展高端服务业、发展总部经济，打造区域中心，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。
根据《前海深港现代服务业合作示范区总体发展规划》，前海未来将被定位为4个区，即深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区;将重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务等六大领域。
目前，前海管理局已与民生电商、弘毅投资、瑞士信贷等10家企业签署了产业项目合作协议，入驻企业已经超过2600家。
(3)小结
对于大型企业选址而言，其对于办公地点的选择是站在全国的视角上考量的，尽管北京作为首都有着其他城市无法比拟的政治资源优势，但上海、深圳、广州等其他一线城市仍然存在着很强的吸引力，特别是在税收优惠、行政办事效率等方面。上海自贸区和深圳前海新区目前仍处于规划落地的阶段，但不可否认的是，其提供的优惠政策无疑对企业提供了新的选择，与北京办公楼市场形成了新的竞争，因此，从长期看，北京办公楼市场将面临较为激烈的区域竞争。
四、2014年市场展望
1. 宏观经济是否企稳回升仍有待进一步观察。加之近期高层频频表态，要加大调整经济结构的力度，以及对经济增速放缓的容忍度有所提高，更注重“质”而非“量”的增长，预计2014年宏观经济形势将延续或小幅回升，重回8%的速度有较大难度，7.5%的增速或将成为常态。宏观经济的不确定性对办公楼市场带来一定风险，将导致企业办公物业租赁需求放缓，新租和扩租将更为谨慎。
2. 企业次核心区化、郊区化办公的趋势将更加明显，受甲级写字楼高租金及供应量有限的双重压力，核心区将展开新一轮的客户淘汰和优化，金融、生物医药、服务业等高成长性承租能力强的企业将得以保留，而制造业、IT等行业的企业将被动或主动离开核心区，对于企业独栋项目而言，目标客户大多来源于这些行业。
3. 北京办公楼市场长期将面临新的挑战，上海自贸区、前海新区等新区的建成和发展将与北京展开激烈的竞争，如何保留优质客户将成为整个市场不得不面对的挑战，而这不仅需要发展商的智慧，更需要政府拿出更多的优惠政策加以吸引和激励。
4. 尽管宏观经济和区域竞争均带来了挑战，但不可否认的是，企业独栋因其独立性私密性办公、高绿化率、可定制化等优势，在与甲级写字楼市场竞争中仍有其核心竞争力。对于开发商和发展商而言，要进一步挖掘企业独栋的特点和内涵，加强目标客户的研究和分析，抓住甲级写字楼市场高租金低供应量的市场行情，实现对优质客户吸引和合作。
中心介绍
中国产业新区研究院由搜狐焦点和中国投资咨询有限责任公司共同组建，研究内容包括产业地产运营企业研究、规划布局和运营发展研究、规划用地研究及其他课题研究，并提供产业园区相关管理咨询服务。中国产业新区研究院旨在深入探索中国产业园区发展模式，打造中国产业园区专业研究、品牌推广、咨询服务第一平台。
