二手房交易相关税收政策2013版
一、个人将购买不足5年的住房对外销售应缴的税（费）
1、营业税＝销售收入×5%；(自
2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%（5%、1%）；
3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%；
4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%；
5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×2%(自
6、对个人销售住房暂免征收印花税；（自
7、对个人销售住房暂免征收土地增值税；（自
8、个人所得税＝应纳税所得额×20%
应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
[主要政策规定]
1、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）
2、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条、第三条（财税[2008]137号）
3、《国家税务房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条（国税发[2006]108号）
二、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售应缴的税（费）
1、免征营业税；
2、城市维护建设税、教育费附加、堤防维护费、地方教育附加随营业税免征；
3、对个人销售住房暂免征收印花税；（自
4、对个人销售住房暂免征收土地增值税；（自
5、个人所得税＝应纳税所得额×20%
应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
[主要政策规定]
1、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）
2、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条、第三条（财税[2008]137号）
3、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）
4、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条（财税字[1999]278号）
三、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售应缴的税（费）
1、营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5%；
2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%（5%、1%）；
3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%；
4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%；
5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×2%(自
6、对个人销售住房暂免征收印花税；（自
7、对个人销售住房暂免征收土地增值税；（自
8、个人所得税＝应纳税所得额×20%
应纳税所得额＝房屋转让收入总额-房屋原值-合理费用
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
[主要政策规定]
1、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）
2、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条、第三条（财税[2008]137号）
3、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）
4、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》第四条（财税字[1999]278号）
四、个人将门面、车库、商铺等非住宅对外销售应缴的税（费）
1、营业税＝（房屋转让收入总额－购置原价）×5%
2、城市维护建设税＝实际缴纳的营业税额×7%（5%、1%）
3、教育费附加＝实际缴纳的营业税额×3%
4、堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×2%
5、地方教育附加=实际缴纳的营业税额×2%(自
6、印花税＝售（购）房合同所载金额×0.5‰
7、土地增值税：个人销售门面、车库、商铺等非住宅，依30%－60%的四级超率累进税率计算缴纳土地增值税。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收（核定标准按荆地税发[2012]106号文执行。另，按照省局鄂地税函[2013]166号补充通知，从
8、个人所得税＝应纳税所得额×20%
应纳税所得额＝销售收入－财产原值－合理费用
[主要政策规定]
1、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十项
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）
4、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）
5、《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第85号）
五、个人无偿赠与不动产（赠与方）相关税收政策
一、营业税
（一）个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人, 视同发生应税行为，应按规定缴纳营业税。
（二）个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
1、离婚财产分割；
2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
4、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（三）办理营业税免税手续提交的资料：
1、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）第一条规定的相关证明材料：（证明材料必须提交原件）
①属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（见附件）；
②属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；
③属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
2、赠与双方当事人的有效身份证件；
3、证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）；
4、证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料（原件）。
二、印花税。对于个人无偿赠与不动产行为，按照产权转移书据的万分之五税率计征印花税。
三、土地增值税。
（一）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。”
（二）细则所称的“赠与”是指如下情况：
1、房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
2、房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
四、个人所得税
（一）以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:
1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
3、房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（二）个人无偿赠与应根据情况提交以下相关资料
1、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）第一条规定的相关证明材料：
属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；
属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；
属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。
上述证明材料必须提交原件。
（2）赠与双方当事人的有效身份证件；
（3）公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系公证书（原件）；
（4）公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件）或者乡镇人民政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的国税发[2006]144号文件所附《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税免税手续。
[主要政策规定]
1、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款（财政部国家税务总局第52号令）
2、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）
2、《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》第二条（财税[2009]111号）
3、《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
4、《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税【2009】78号）
六、个人无偿赠与不动产（受赠方）相关税收政策
一、契税和印花税。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税和印花税。
婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。(自
二、个人所得税：
（一） 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
1、 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2、 房屋产权所有人将房屋产权赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4、除以上规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
（二）个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收政策
受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税.
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
[主要政策规定]
1、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）
2、《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
3、《财政部 国家税务总局关于房屋 土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税[2011]82号）
七、个人买房应缴的税种及相关优惠政策
1、契税＝成交价格×4％
2、对个人购买住房暂免征收印花税。
3、契税相关优惠政策：
（1）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买
对两个或两个以上个人共同购买
（2）市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
(3)个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
（4）城镇职工按规定第一次购买公有住房，可依据住房公积金管理部门出具的购买公有住房证明，免征契税。对于其他形式使用住房公积金购房，包括职工提取住房公积金购买商品房，不属于免征契税的范围，应按规定缴纳契税。
(5) 对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
（6）税收法律、法规等相关政策规定的减免项目。
4、契税不征政策：
（1）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
（2）离婚后原共有房屋产权的归属人办理变更登记，不征契税。
[主要政策规定]
1、《湖北省契税征收管理实施办法》（湖北省人民政府令第190号）
2、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》第二条（财税[2008]137号）
3、《财政部 国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的规定》（财税[2010]13号）
4、《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
5、《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》 (财税[2012]82号)
6、《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）
7、《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函[1999]391号）财税[2005]45号
8、《省地方税务局关于用住房公积金和住房补贴购买住房契税征免问题的通知》（鄂地税发[2010]118号）
9、《省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策规定的通知》（鄂地税发［2008］55号）
八、关于销售不动产发票规定
1、个人将房屋销售给他人，可以凭相关资料向房屋所在地主管税务机关申请开据销售不动产发票，做为向购房者索取房屋价款的凭证，并做为购房者申报缴纳契税的必备资料之一。
2、个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。
3、以法院判决方式取得不动产的发票问题。一般情况下，法院判决书确定的产权人应为契税的纳税人；需要法院确权的，都是房地产进行多次抵押或者多次交易的情况。法院生效的判决书等同于法律，即可确认权属的合法有效，同时也是房地产交易完成的标志，征收机关可以据此受理契税事宜。
根据《省地方税务局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收规定的通知》(鄂地税发【2005】157号)文件精神，法院判决书只能作为产权确认依据，以法院判决方式取得不动产的，应提供销售不动产发票。
九、个人将住房对外销售，购房时间认定相关规定
1、个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。
2、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
3、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
4、个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
5、个人将通过其他无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
[主要政策规定]
1、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）
2、《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）
3、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）
十、湖北省普通住房标准
我省普通住房标准原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上（武汉市在1.5以上）、单套建筑面积在
[主要政策规定]
《省地方税务局 省财政厅 省建设厅转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理规定的通知》（鄂地税发[2005]103 号）
十一、个人卖房办税需提供的资料
1、房屋权属转移合同（原件及复印件）；
2、原销售不动产发票或房改房付款凭证（原件及复印件）；
3、原《房屋所有权证》或原契税税票（原件及复印件）；
4、身份证（原件及复印件）；
5、对个人转让自用住房5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，申请免征个人所得税的，还需持家庭成员身份证、单身证明或结婚证、户口簿、房屋所有权证原件及复印件，申请填写《家庭唯一住房申请查询登记表》；
6、主管税务机关要求提供的其他资料。
十二、个人买房契税办税资料（适用一般情形）
1、房屋权属转移合同（原件及复印件）；
2、销售不动产发票（原件及复印件）；
3、对个人购买
4、对于减免税情形的需申请填写《减免税申请书》；
5、对于无偿赠与、继承、离婚房屋分割的情形具体参看对应办税资料；
6、税务机关要求提供的其他资料。
十三、契税办税资料(适用无偿赠与情形)
（无偿赠与不动产包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况）
1、《契税纳税申报表》；
2、《不征契税税收优惠备案申请表》；
3、双方有效身份证件、户口簿（原件及复印件）；
4、对于继承取得的，需提供法定继承人继承土地房屋权属证明资料、公证机关出具的“继承权公证书”、合法性直系亲属证明原件及复印件；
5、属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、合法性直系亲属证明原件及复印件；
6、对于赠与取得的，需提供房屋赠与协议、公证机关出具的“赠与公证书”和“接受赠与公证书”或双方共同办理的“赠与合同公证书”、合法性直系亲属证明原件及复印件；
7、属于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹情形的,还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）；
8、属于房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人情形的,还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件）,或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
9、委托他人办理涉税事宜的，还需提供授权委托书及受委托人个人合法法身份证件（原件及复印件）
10、税务机关要求提供的其他证明资料。
十四、契税办税资料(适用离婚住房分割情形)
1、《契税纳税申报表》；
2、《不征契税税收优惠备案申请表》；
3、个人有效身份证件（原件及复印件）；
4、购房发票或房改出售房购房收款收据（原件及复印件）；
5、房屋所有权证（原件及复印件）；
6、房屋共有权证（原件及复印件）；
7、户口簿（原件及复印件）；
8、离婚证或法院民事调解或离婚协议（原件及复印件）；
9、委托他人办理涉税事宜的，还需提供授权委托书原件及受委托人个人合法法身份证件（原件及复印件）；
10、税务机关要求提供的其他证明资料。
（说明：上述税收政策如遇上级部门政策调整，按调整标准执行）
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