学校是一种常见的物业形态。目前，我国的大学校园基本由改革后的后勤集团管理，管理水平相对较高。而中小学、幼儿园的物业管理却鲜有物业服务公司问津，主要原因或是之前的中小学、幼儿园的面积相对较小，一般是一个操场一栋楼的简单布局，三千平米以下的规模，物业服务公司进行管理只能亏本。但现在的学校已向一贯制学校的方向发展，即将过去零零散散的学校合并成一所九年甚至十二年制的学校。学校的规模增大了，建筑增多了，图书馆、运动馆、教室、宿舍、餐厅一应俱全，一个学校一两万平方米很常见，而五万平方米、七万平方米的学校也不罕见。此时中、小学校引入物业管理的时机应该说也成熟了。
学校物业管理的特点
学校物业有其自身的特点，有些特点在很大程度上影响着物业服务公司的部门设置和公司运行。
首先是安全性。安全性是学校物业管理中的重中之重，而且与其它类型物业不同，其重点并非在防火、防盗方面，而是重在防学生的意外伤害方面。比如拖地板是一个很平常的工作，在写字楼、商场内拖地板时，放置小心地滑的提示，同时采取些让地面快干的措施，就基本尽到了安全责任，即使出现了滑伤事故，企业承担的风险也会较少。但这些方法在低年级学校就不适用了，因为一、二年级的小学生识字较少，对图示的认知也有限，提示牌子起不到作用。而即使是已识字的学生也大都是未成年人，出现意外伤害，物业服务企业也无法逃脱责任。此外，学生们在好奇心的驱使下，可能会模仿物业工作人员的行为，做出修理电灯、高空擦拭等出人意料的危险行为。
这就要求物业服务企业在工作中想得更细致、更周到，做到更安全。如好奇的学生可能钻入地下室搞“探险”，简单的巡更打点无法巡视到与老师躲猫猫的孩子；再如，做维修时要将时间考虑周到，什么时候安排修理，预计维修结束时间，会不会影响学生上课，会不会让学生接触到工作用具，会不会造成学生意外等等。此时的物业员工就像一个保姆，呵护着校园中的花朵。
其次是亲和性。学校物业管理的服务对像是一群孩子，物业服务人员不需要像在酒店里工作那样彬彬有礼、不用像在写字楼里工作那样举止端庄、也不要像在商场里工作那样衣着笔挺。在校园里，他们要学会和一个个天真、充满好奇的孩子们相处，在与学生亲和上下功夫。我曾见过一个电工，基本不去巡视楼道内、教室内的电灯，但却能保证所有的灯都是好的，有的灯出了问题还不等老师通知他就过去维修。原因就在有很多小朋友义务帮他巡视、及时报告。还有一位保洁员，同样也用自己的方式得到了学生和教师的认可，当她生病了，学生们自觉帮他她打扫操场、清理垃圾，还为她送上一个个从家里带来的水果。相反，紧张的关系会使处于叛逆期的孩子更愿意逞强和滋事。因此，物业服务企业要像一个朋友，真心的与学生们相处。
再次是工作重心的阶段性。学校有寒、暑假，寒假一般是28天，暑假则有50天。这期间，学校基本上就是个空壳子。物业服务企业应随着寒暑假的变化调整工作重心。如每天的擦洗楼道在假期就基本停止了，清扫操场也变成捡拾操场垃圾，可以说保洁员们解放了。同时，保安巡视的重点也转为防火、防盗，加强临时进入学校人员的管理。还有一些学校选择在假期进行学校的装饰、装修工作，翻建、改建工作，物业服务企业要配合工程的进度完成相应的工作，此时保洁员的重要工作场所转变为工地，保安员也成了临时工地看守员，维修人员也进入工地工作。假期物业服务企业的角色就与非假期发生了巨大的转变。
在处理阶段性工作时，务必处理好衔接工作。如无论假期多久没有清扫楼道，开学前必须要做一次扫除，假期未修剪的树木，做一次整型，保证开学时学校如放假前一样干净、整洁、温馨。同样放假前要检查各教室切断电源，关闭门窗，登记教室内物品，贵重设备归集管理，以保证放假后学校的安全。从事学校物业的物业服务企业要像一个演员，要在不同的角色间自如转换。
现阶段学校物业管理中的问题
经过几年的努力，物业服务企业开始尝试进入学校，其结果还是令人满意的。企业撤消了客服部、礼宾部，加大了保洁部、维修部力量以适应学校物业的特点。在管理中最大限度满足广大师生的需要，履行了物业管理的职责。学校也慢慢地肯定了物业服务企业这个“外人”的工作。但在日常管理工作中尚存在如下问题。
一是物业服务企业资质等级较低。在没有空调系统、没有高压水泵供水，电梯设备也较少的情况下，中小学校的物业费标准高于住宅物业，低于写字楼物业，且学校物业不存在欠费的情况。在这样宽松的状况下，学校理应聘请到较高水平的物业服务企业进行管理。但现实情况却并非如此，很多学校仅将保洁项目交给物业服务公司，且合作公司多为二级以下资质的公司，其公司自身的管理理念、管理方式仅为一般水平，所管理出的项目也仅达到合格标准。这样的管理水平与物业费的付出是不成比例的。
二是学校物业没有明确的服务标准。现在的物业法规对住宅小区、大厦、工业区等都已有明确的服务标准，针对有些物业还专门出台了示范项目考评标准。但学校物业，尤其是中小学校园的服务标准却是空白。如何确定服务标准，各学校的标准不统一，完全按照各自物业合同中规定的项目进行操作。在这种一个合同一个标准的情况下就出现了花同样物业费的两个学校，得到不同服务的情况。这在其它商业物业来看是很正常的，但学校由共同的上级单位管理，造成学校物业费横向一目了然，再者学校物业费由财政财政支付，物业费不同使学校和拨款的上级单位都有受欺骗感，对物业服务企业的认可度越来越低，以至更换物业服务企业。另一方面按照住宅或大厦标准制度的服务标准并不适用于学校。如教学楼的清扫，不能按照如住宅标准一周清拖一次，也不能按照大厦要求随时清拖，而是按时间早、中、晚各一次。
三是学校对物业管理理解不清。学校的后勤工作一般是由总务老师负责的，他们一般是由学校的一般老师成长起来的，他们的经历中可能有对现金或其它物品的管理经验，但缺乏针对固定资产的管理经验，同时他们也没有专门学习过物业管理相关法规的知识。在日常管理中常向物业服务企业提出的问题就是灯泡不亮，地面不干净，而真正需要管理的工作根本管不起来。在这种情况下，学校与物业服务企业的互不体谅行为加强：学校总是埋怨物业服务企业工作做得不好，提出的整改意见不能让物业服务企业信服，乱指挥的行为遭到物业服务企业的反驳，学校总感觉监管不了物业服务企业的工作；而物业服务企业也是一肚子委屈，完全按照合同标准执行，还做了很多份外工作，却没得到学校的认可。
综上以上可以看出，中小学的专业物业管理之路走得并不顺畅。物业服务企业应提高自身的服务水平，提升服务质量，使服务方法贴近学校，服务项目更适合学校。另一方面，学校做为唯一甲方，在对物业服务企业的聘请、考核、解聘、以至日常管理方面具有极大权力，在日常工作中向物业服务企业提出过份要求并不鲜见，这些因素也影响着物业服务企业走进校园的步伐。要中小学校园的物业管理更上一层楼，需要双方的共同努力。
作者单位：石景山区教育委员会基建房管中心
编辑：李秀梅
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