在建设服务型、节约型政府机关的大背景下，中国的政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变，把政府机关办公楼的安保、卫生、绿化、会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。这使物业管理企业的发展有了新的市场，但由于机关本身的工作特点和机关物业管理的特点，使得机关物业管理服务也具有自己的特色。物业管理企业能根据这些特点来开创具有特色的机关物业管理服务，将成为物业管理企业在行业竞争中立于不败之地的不二法门。
一、政府机关物业管理的三种模式
政府机关的物业管理，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立机关后勤机构，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后 , 在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。从“机关行政处、机关事务管理局到现在的机关后勤服务中心”，名称的改变也可看到机关后勤工作更加偏向服务性、保障性。那么，原有的体制无法满足工作要求，这样机关后勤管理工作的部分职能势必走向社会化，向社会购买服务。倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业管理的有益尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有其无法解脱的痼疾；在这种情况下，产生了第三种模式，以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表，这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。
二、政府机关物业管理服务的特点
政府机关的物业管理服务是很有特点的，因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先，政府机关物业不同于一般写字楼，一般写字楼拥有多个业主或使用者，他们可能从事不同性质的工作，所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的，是一个“大业主”，所有在机关工作的人员只是这个“大业主”中的一份子，他们的工作基本都是围绕同一主题，从而对物业管理服务的要求基本大同小异；其次，政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别，物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活，主要都是一些琐碎的便民服务。而机关物业服务主要是提供围绕着机关办公的一些服务，除了一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外，还有很多政府机关物业特有的服务内容。
1、服务保密性。政府机关物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。机关是政府办公的场所，在日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容。作为机关的物业管理服务人员，其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些机密，怎么为机关业主提供放心的服务？这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。
2、服务多样性。政府机关物业管理服务的第二个特点就是服务的多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、传达、保安等工作，而机关物业管理服务的内容根据机关工作的特点将会衍生出其它各种物业服务，比如说会议接待、餐饮服务、影像服务等。
3、沟通的重要性。政府机关物业管理服务的第三个特点就是沟通的重要性。做好服务，沟通甚为重要。俗话说“知己知彼，百战不殆”，这就要求物业管理人员想业主所想，做业主想做。机关的工作往往是具有连贯性的，很多事情是一环扣一环地进行的，如果物业管理企业没有和机关业主做好良好的沟通，不能全方位地了解情况，就不可能提供完善有效的服务。如果一件事情被耽误，可能会导致很多后续的工作无法正常进行。这样一来，其结果可能不是单纯的物业管理企业服务不到位的问题，还可能严重影响或阻碍机关的正常工作，这样怎么让机关再选用物业管理企业为其服务？所以，物业管理企业在管理过程中一定要做好与机关领导的沟通工作，不仅物业管理领导要和机关领导沟通，物业管理企业各部门的工作人员均应做好沟通工作，这样才能保证物业管理工作的万无一失。
政府机关物业管理服务工作是具有鲜明的中国特色的，是特色的物业管理。只要物业管理企业能根据机关物业管理工作的特点，制定各种有效的管理措施，培养出一个适合机关物业管理工作的团队，一定能为机关业主提供一个良好的工作环境，从而使物业管理企业在机关物业管理领域得到长足的发展。
三、政府机关办公楼物业管理存在的问题
目前政府机关办公楼物业管理存在不少现实的问题，还需不断加以研究：
1、经费保障难以规范
（1）尚无相应收费标准。目前物业管理市场以住宅小区为主，房产、物价等主管部门的物业管理收费指导文件也仅用于规范住宅小区管理，政府机关办公楼物业管理收费尚无相应的规范和标准。在实际操作层面，业主（机关事务管理局或服务中心、行政处）在选择物业公司时往往采取竞价方式，结果最低价中标往往与高质量服务要求初衷相背离，如不用竞价方式又易出现暗箱操作，滋生腐败，且引入的物业管理质次价高。
（2）物业管理消费意识尚须培育。机关办公楼物业管理的消费者是广大的机关公务员，他们长期习惯于福利化服务，由于对物业管理也是一种需付费的商品的意识认识不到位，随时随意要求提高服务质量档次、增加服务范围和次数的现象时有发生。
（3）财政支付政策不明。机关自主管理是通过养人搞服务，机关管理成本主要反映为人员工资和各种福利，虽然数额不小，但可以按编制数由财政保障。实施物业管理主要体现为花钱买服务，其费用虽比前者明显降低，但却要超出自主管理不计人员成本后的费用，且由于物业管理范围不一、标准不一，物业管理定价往往是物业管理公司、机关事务管理局、财政局等多轮会商确定。如不针对机关办公楼物业管理制定财政支付政策，其发展前景将很不明朗。
2、物业管理企业运行问题多
（1）物业管理市场发育不足。由于物业管理在中国发展时间不长，市场进入门槛低，导致良莠不齐，管理型、专业型、大型、小型各类物业管理企业混杂一起，市场选择机制尚未完全形成。
（2）人员素质不高。主要表现为实际从事物业管理的人员中取得职业资格的人数不多，具备高级管理资格的人员更少，以深圳市为例，如2008年深圳市有物业管理项目5981个，但全市物业管理师仅137名。
（3）员工流失率高。由于物业管理公司需靠低价位中标来取得市场，其员工工资水平整体偏低，导致了较高的员工流失率，从事安保、会务的年轻人往往嫌工资太低而频繁跳槽。而对机关而言，从业人员、管理人员的频繁流动，往往意味服务质量的不稳定和风险的形成。
3、服务质量监管体系不齐
（1）监管方行政色彩太重。目前，机关事务管理局作为业主代表，其“办后勤”向“管后勤”的角色转换尚未全部完成，局机关所属处室仍按计划经济色彩设置，有房产处、设备处、综合（会务处）等，对现代社会化专业化的物业管理具体内容、标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。
（2）服务对象参与度不高。好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。
（3）质量监控体系不全。对于物业管理公司的具体运作，机关事务管理部门在制订监控标准、工作流程控制、强化考核等方面尚需作大量研究。
四、做好政府机关物业管理服务工作的对策及建议
政府机关物业管理工作的职能和作用越显重要，不但要服务和保障机关事务，而且要面向社会参与市场竞争，实现管理专业化、服务社会化、经营产业化的目标。要做好政府机关的物管服务工作必须做到以下几点：
1、注重细节，夯实根基。作为从事机关物业服务工作的人员，只有进一步贯彻改革的思想，适应社会的进步，才能与时俱进。在工作实践中，要从如下几个方面加强：一是要全面掌握物业管理行业法律、法规，这是做好服务管理工作的前提。只有熟悉法律、法规，才能做到“依法管理”，把物业管理服务的各项工作做细做好；二是树立服务意识，物业管理的核心在于服务，“微笑服务”、“零距离服务”、“心贴心服务”等服务模式，都是积极有益的尝试和实践，需要从事政府物业管理工作的职工用心思考，身体力行；三是要建立一套完整的服务运作制度体系，包括日常维护、安全应急、隐患排查、环境卫生、园林绿化等，都要有明确的管理目标和考核标准，这样才能真正达到“管理有序、分工合作，相互补充、携手并进，查漏补缺、持续改进”，有效提升服务的质量和管理的效率，从而实现稳步提升、与时俱进的目标。
2、注重培训，优化服务。人是万物之源，做好任何事情的根本。物业管理从业人员都来自五湖四海，个体素质差异大，加之物管工作时间的不确定性、工作内容的多样性、管理和服务的规范性，对物业管理人员的要求比较高。所以，必须坚持“以人为本”的原则，建立高度的事业心和强烈的责任感，必须大力加强从业人员的思想政治建设和精神文明建设，为提高服务质量提供有力的思想保证和精神动力。首先要抓好职业道德建设，切实加强素质教育，培养高尚情操，增强服务意识，弘扬爱岗敬业、无私奉献的精神；其次要大力开展精神文明建设，教育工作人员牢固树立“形象”意识；第三，统一员工思想，最大限度调动每个员工的积极性；第四，丰富职工文化生活，经常性地开展健康有意义的活动，激励大家积极向上的精神；第五，加强日常监督检查和考核评比，倡导在轻松环境下的自主自发、自我加压工作氛围，把年度目标转化成常态化的日常工作，使管理服务更贴切、更精细，广大客户更加满意。
3、注重安全，共建和谐。安全消防管理工作是政府物业管理服务的头等大事，事关每个居民群众，也彰显政府爱民亲民之举。作为政府物业的管理单位，物业管理企业重点工作是安全，包括物业本身的安全、正常使用，居民生活的平安和谐。要做好安全生产管理工作，除了日常的检查、监督之外，还需做好如下几项工作：一是安全责任的落实，要按照统一管理、分片负责、责任到人的思路，把安全管理工作的目标细分化，落实到每个部门、每个人；二是建立健全安全应急防范体系和相关制度队伍，各种突发事件频发的当前，必须有一套完整的应急防范措施，而且要简单实用，便于实际操作；三是要有一支专业精湛、年富力强的应急处理队伍，包括物业管理企业、物业使用部门、居民群众在内的联防组织，随时待命，确保万无一失，真正做到“招之能来、来之能战、战之能胜”，确保广大居民群众的生命财产安全，使他们居之安逸、住的放心；四是要群防群治，携手共建。通过各种形式的活动、宣传安全消防管理工作的重要性、必要性和紧迫性，印刷安全知识小册子、传单等发放，正确引导业主单位参与物业管理工作，携手同心、齐抓共管，设法排除一切不安全因素，杜绝任何意外事故发生。
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