不动产权统计登记，权利细节第一

（作者为香港天大研究院特邀研究员）

   酝酿了多年的不动产统一登记政策终于在3月1日正式实施，让近期低调的国内房地产市场无法继续保持冷静。“房价会降么？接下来就是要征收房产税，这税我们该怎么交？”（3月9日《国际金融报》）
   虽然不动产权登记一直以来都是热点话题，但是汹汹舆论未能化解人们的疑问。这是因为，舆论场对不动产权登记的报道走偏了，不是将不动产权统一登记视为反腐利器，就是所谓“摸清家底”征收房地产税。或者，为那些“黑户”的小产权房“转正”做准备。
   其实，不动产权统一登记，最重要的是要落实物权法的规定，明确不动产权都有哪些。而且，登记意味着确权，确权才能更好的保障权益。一部物权法，博弈多年才艰难出台，不动产权统一登记--记住里面的“统一”二字，直到本月3月1日才得以真正实施。过去8年，也是不动产权保护最为紊乱的时期。有了不动产权统一登记，公众应该郑重地将目光关注到攸关自身权利的靶心上来--毕竟，每个人现在和未来几乎都离不开不动产权登记。
   若说不动产权统一登记和宏观大势的紧密相连，则是中央的简政放权。即将不动产权登记多部门分散登记统一整合到国土管理部门，优化了行政资源，避免了多部门之间的扯皮，提高了行政效率，也为公众减轻了时间和经济成本。
   不动产权统一登记，公众应从漫无边际的议论中聚焦到自己的核心利益上来。譬如如何登记，老产权证是否一定要重新登记更换新证等等。相关程序和实体内容，即权利细节才是最重要的。现实是，除了网上晒出的不动产权统一登记的证书样本，及相关部门对登记程序的简单解读，登记部门是否对此进行过系统化的宣传，以便让每个权利主体都能做到心中有数？
   除非已经领了不动产权新证的人，大多数人对如何登记还是懵懵懂懂。不动产权也好，其他权利也罢，不仅写在纸上和落实在程序上，更重要的是权利个体对权利法定的心知肚明，对通过程序变现权利的了如指掌。当然，也包括在权利受到损害时，不折不扣地依法维权，并有便捷的途径实现权利救济--而且不必耗费太多的成本。
   以房产登记为例，领了老证的人不必再换新证，除非权利变更或转移，譬如房产交易。因而，大多数人，其实不必到土地管理部门去换新证。此外，就是所谓小产权房，本身就不合法，又如何通过不动产权统一登记获得不当权利？
   但是，小产权是客观存在的现实，应该通过其他的通径，如缴纳税费的方式，形成完整的不动产权，然后通过登记确权。不过，不合法变合法，不能靠非正常的关系洗白，更不能借助统一登记制度实现自然“转正”。
   老的产权两证上，都有70年产权的标注。70年后，产权归谁？这的确是个大问题。之所以有“70年”产权，是因为土地国有。为之，物权法已经有规定了房屋70年产权到期之后，自动续取。这就意味着，新的不懂产权证对70年后的产权依然确认。但是，70年后的土地使用权，是无偿使用还是重新缴纳税费，则另当别论了。
   至于征收房地产税，肯定是趋势。但须指出，若本届人代会通过立法法修正案草案三审，未来房地产税可不是说征就征的，税收法定不是闹着玩的。只要权利明晰，通过合法程序征收房地产税也水到渠成。
   不动产权统一登记，是攸关全民切身利益的大事件。与其关注抽象宏大的细枝末节，不如关心如何登记和确权的小细节。小细节明晰在心，权利才能落到实处。