欢迎光临 适法研究 栏目
阐释、交流法律适用过程中存在的疑难问题，整理类案裁判思路，推送相关执法意见，解读法律精神和司法理念。
编者按
针对民事审判中的热点难点法律适用问题，本栏目近期将从继承及婚姻家庭纠纷案件、侵权纠纷案件、房屋确权及买卖纠纷案件、公房居住权纠纷案件、劳动争议纠纷案件等方面进行探讨。
本专题围绕房屋确权及买卖纠纷案件、公房居住权纠纷案件等问题，提出适法观点，促进同类案件的法律适用统一。
民事审判中热点法律适用问题系列之二
房屋确权与买卖、公房居住权纠纷案件若干法律适用问题观点
全文字数： 3225
阅读时间： 7分钟
一、房屋确权与买卖纠纷案件
房屋产权登记在夫或妻一方名下，另一方要求确认为房屋共有权利人，人民法院是否受理？
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋产权登记在夫或妻一方名下，并不必然认定为夫妻共有财产，且登记权利人可基于不动产登记的公示效力进行相应交易，而未登记权利人的合法权利难以有效保障。故未登记为权利人的夫或妻一方是有请求确认为共有权利人并办理权利登记的现实需求，该诉请具有可诉性，人民法院应予受理。
房屋经连续多手买卖，对于后手房屋买卖合同的处理
1、第一手房屋买卖合同被确认为无效后，对于第二手房屋买卖合同效力的认定问题。
第一手房屋买卖合同被确认无效，第二手房屋买卖合同效力不受第一手合同效力认定的影响，如不存在其他无效情形的，确认有效。但第二手买卖合同买受人是否可以获得房屋权利，应从善意取得制度的角度进行审查。
2、若后手买受人基于善意取得，则应采用何种标准确定其属于善意？
善意取得的标准，应当采用严格标准，买受人不仅善意且无过失，要从合同签订是否符合常理、房价、履行等诸多方面进行全面审查。
3、后手买受人完成房屋产权登记后，要求在系争房屋内实际居住人员迁出如何处理？
从产权登记情况来看，买受人已作为系争房屋的权利人登记在册，依法应享有占有、使用、收益、处分的权利，而实际占有人已非系争房屋的产权人无权在房屋内居住使用，买受人可基于物权请求权要求对方从房屋内搬离。但在个案处理中，应注意考量房屋的实际居住人员是否享有居住房屋的权利，或房屋买卖合同是否存在虚假交易，以及房屋现实交付是否存在履行障碍等情况，予以区分处理。
关于无权处分人签订房屋买卖合同效力的认定
当事人以出卖人对房屋没有所有权或完整所有权为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人原因导致房屋不能办理转移登记的，买受人要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任或者损害赔偿的，人民法院应予支持。
关于假冒权利人（如伪造产权人身份证、找相貌近似者冒充产权人交易等）签订房屋买卖合同后，买受人是否可以适用善意取得制度?
行为人假冒房屋权利人名义与买受人签订房屋买卖合同的情况下，房屋权利人并无交易房屋的意思表示，双方之间并不存在房屋买卖的合意，故房屋权利人主张合同无效的，人民法院应予支持。买受人主张善意取得的，人民法院不予支持。理由是善意取得制度的本质是以牺牲财产静态的安全来换取财产动态的安全，其理论基础在于物权的公示公信原则，即在不动产登记错误时，仍为第三人对不动产登记簿——虚假权利外观的信赖提供适度保护，以保障交易秩序的安全。但在冒名处分房屋过程中，买受人是基于行为人的欺骗行为，误以为是权利人出售房屋，故买受人是对交易主体身份的误信而不存在对虚假权利外观的信赖保护的基础事实，因而不能适用不动产善意取得制度。
买卖夫妻共有房屋的合同问题
对于房屋登记在夫妻名下，买受人与夫妻一人签订房屋买卖合同，买受人要求办理转移登记的，由于夫妻一方对于共有房屋无处分权，故买受人要求办理产权登记的，人民法院不予支持。
关于被查封房屋买卖合同的效力认定
当事人一方以房屋被有权国家机关采取查封等强制措施等为由主张房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造审批手续的除外。
关于“阴阳合同”中价格条款的效力认定
当事人签订的房屋买卖合同与办理登记备案、抵押贷款等事宜提交的房屋买卖合同就相同事项约定不一致的，应以当事人真实意思表示来确定双方当事人的权利义务。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。同时，若买卖双方存在做低房价等逃税行为的，将不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还会扰乱了不动产交易的市场秩序，故对于房屋交易中签订“阴阳合同”规避纳税等行为，人民法院可建议相关部门予以处理。
二、公房居住权纠纷案件
公房居住权判断标准的把握
居住权主体是承租人和同住人，同住人享有相应的公房居住权。公房居住权纠纷案件的实质，就是如何确定同住人。
关于同住人的界定，原市房地资源局2001年发布的文件《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。”
2011年市政府发布的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第(三)项规定：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”
几种具体情形的把握
1、公房原始受配人的身份对公房居住权的判断影响
公房承租时，房屋调配单一般载明公房的受配人。若原始受配人长期不居住在系争公房，是否丧失公房居住权？
对于原始受配人，一般不轻易认定其公房居住权利的丧失。但对于原始受配人长期不实际居住系争公房的情况，应结合具体情况分析，如因家庭矛盾、居住困难、服兵役、服刑等原因，长期不实际居住的，不能就此认定其丧失系争公房的居住权益；如登记为承租人的原始受配人，在其承租人身份未丧失前，一般而言，其居住权也不丧失；但是，如原始受配人在他处获得福利公房且该处房屋居住也不困难的，或明确表示放弃权利等情况的，可认定其丧失公房居住权。
2、迁入户口对居住权的判断影响
当事人仅迁入户口并未实际居住，是否可以确认其享有居住权？
仅迁入户口并未实际居住(因居住困难等原因在外居住的除外)，一般不应认定其享有居住权益。
在系争房屋内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准，而应根据实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑，予以确认。如果承租人或同住人允许他人将户口迁入系争公房，并允许其在公房内居住，可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权，但入住人为未成年人，或双方另有约定的除外。
除回沪知青子女等按政策回沪人员外，承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的，一般可认定为属于帮助性质，如允许他人子女为上学之便，将户口迁于公房，一般不应确认他人子女为同住人。
承租人和共同居住人明确承诺给予有血缘关系的户外人员公房居住权的，原则上可按照该承诺，确认该人为同住人。
3、他处有房对公房居住权的判断影响
根据《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条的规定，如果当事人“他处有房”且居住不困难，则其不能认定为“共同居住人”，一般也不能在系争公房内享有居住权益。关键问题是，这里的“他处有房”是仅指福利分房（增配除外），还是包括了自行购买的私有产权房？
限定在福利分房，但曾经在他处享受过公房动迁补偿，未将补偿款用于购房的，或者获得其他住房福利补偿的，达到标准的，也视为“他处有房”。
4、婚姻、亲属关系变化对公房居住权的影响——基于婚姻、亲属关系的变化，是否可以径行确认其享有居住权？
关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条在确定“共同居住人”概念时，对居住年限、他处有房等作了限制，同时明确“结婚、出生可以不受上述条件的限制”。该规定并不是说，所有在系争公房内结婚、出生的人，都不受上述限制，而是要根据现实情况具体而定。
理论上讲，即使存在夫妻关系，以及父子、母女等直系亲属关系，也只能说明当事人之间存在家庭成员或亲属关系，一方并不当然享有另一方承租或居住公房的居住权益。公房承租人或同住人的家庭成员或亲属是否享有公房居住权，应根据租赁房的来源、居住的历史演变状况、他处房屋的取得情况、家庭成员的权利义务、婚姻关系存续时间长短、亲属关系的变更等综合因素来认定。
联系客服
