随着城市化的推进，越来越多的小区都“旧貌换新颜”，不仅是老小区配备了物业，新小区基本上也都配备了物业。但随着住宅物业越来越多，物业相关的纠纷也呈逐年攀升趋势，不仅是业主和物业，甚至还有业主与开发商之间的纠纷，但最后的结果往往都是业主败诉。
物业本来是作为服务小区业主的存在，如今却站在了业主的对立面。尽管我们不能将所有问题一概而论，全部归咎到物业身上，里面肯定也有业主自身的问题，但不可否认的是，近年来物业暴露出来的问题的确越来越多。
01、新建各种设施
相信不少购房者都经历过这样的事情，物业通告业主，为了解决小区停车困难的问题，决定兴修车位。然后就会牺牲一些小区的绿化环境或者其他的公共区域，重新铺设水泥地坪，然后重新画线，将每个车位以多少钱的价格“租”给业主。
还有就是部分小区物业宣称为了彰显小区形象，决定在大门口的位置新建一个电子宣传屏。并且以众筹的方式来新建，原本播放的是宣传小区形象或者公益类广告宣传，业主们也觉得没什么，但是没想到过了一段时间竟然成了“广告出租位”，用于打各种广告来赚取收益。
还有的小区为了净化小区绿化环境，决定减少垃圾桶数量。事实上，垃圾桶只要及时清理，小区整体也会十分干净，而减少了垃圾桶数量反而还会造成乱扔垃圾的行为。
02公共区域用于私自牟利
再来谈一下购房者最为无奈的“公摊面积”，随着电梯房的兴起，很多多层高层房都配备了电梯，但是随着电梯数量的增多，购房者公摊出去的面积也增大，100平米的房子可能公摊出去30平米，对于购房者来说也是一个不小的损失。
但有些物业就拿这些公摊出去的面积用于私自盈利，公摊的范围包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，很多地方属于公摊的范围内。还有的物业会将公共区域用于出租停车位，影响居住体验。
03收费不作为
收费经常涨，但是却并没有看见物业所有作为，这也是很多小区的通病。一般来说，物业主要包括这几项：1、房屋的维护与修缮管理，确保能够正常使用。2、绿化管理，为业主提供一个温馨、优雅的生活环境。3、卫生管理，为业主和使用人提供高品质的卫生环境。
以往的纠纷案中，业主通常是败诉的一方，因为物业的行为很难界定，且相应的监管措施还没有完善。同此同时，很多业主也不具备相应的知识，所以纠纷中往往是败诉的一方。不过，随着《民法典》的出台，相关行为全部都有明确的规定，也是全体业主的福音，主要有以下几个方面的完善。
01共有部分产生的收益属于全体业主所有
这句话的意思是，除了建筑专有的共有部分，在物业管理中产生的收益，如果是没有特别约定的情况下，属于全体业主所有。但是这笔资金主要用于补充住宅小区的专项维修资金。和以往物业“全盘接收”不同，因为主要是物业对于公共区域负责，所以只能享受一定比例的收益。对于业主来说，以后住宅的维修资金来源有了很大保障。
02业主共有区域的划定
建筑区划内的道路、绿地都属于业主共有，除了城镇公共道路、绿地或者明示属于个人的道路、绿地除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主所有。
需要注意的一点是，这里说的并不是道路、绿地的土地权利，而是指其表面上的附着物。比如绿化当中的花草、树木等。或者是用于停车的道路，都属于业主共有。
03开发商不得擅自征用房屋
如何界定小区内空置房屋是属于全体业主还是开发商呢？从2021年起，如果开发商没有充分证据证明该房屋是他所拥有的，并且已经将这个房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，那么这间房屋属于小区全体业主共有。如果开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自己占有了房屋的行使权，不能视为业主默认由开发商无偿使用，开发商这个行为构成侵权行为。
之前已经提到过，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。如果物业将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主权益的，属于侵权行为。
事实上，之前已经有相关政策，比如物权法规定，业主享有对专有部分以外的公共部分共有和共同管理的决定。并且明确了建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配等事项，有约定的从其约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积比例确定。《物权法》对此进行了补充和完善，并且认定了这种行为属于侵权行为。
对于业主来说，也是一笔长期而稳定的收入了。
总结：10年以前，购房者对于小区的考虑仅仅是个人喜好上面，根本不会考虑物业水平。但不知什么时候，小区的物业水平也成为了购房者衡量的重要标准，一个小区物业水平的高低，能够直接决定以后业主的生活质量，并且对于业主来说，如果小区物业管理混乱，以后房子想出售都难。物业出现的本质，是为了更好地服务业主，而不是与业主产生纠纷。
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