一、会所权属为开发商所有的情形 （一）《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意 （二）讼争会所在结构和功能上具有独立性，属于归特定业主所有的专有部分，而非属全体业主所有的共有部分 （三）小区会所虽然具有向小区业主提供娱乐、文体活动的功能，但并不能仅以此就认定其所有权归全体业主共同共有 （四）涉案房屋在建设规划许可手续中的载明内容用途为会所、幼儿园，并非物业服务用房，同时，从涉案房屋的权属登记证书中亦无法反映涉案房屋为物业服务用房的特殊性质 （五）开发商在销售小区宣传画册中印有业主专享会馆等文字，该文字涉及的是会所的功能和使用性质，并非对会所权属的约定 二、会所权属归业主所有的情形 （一）案涉会所规划申报时建筑性质为公共建筑，客户服务手册内明确公建配置会所，该部分房屋属建筑区划内的公共建筑，其产权属于小区业主共有 （二）案涉会所系建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 （三）案涉会所的通讯设备用房、发电机用房、中控室属于小区的设备间等结构部分，且开发商现也未提供其他房屋可用作设备用房，因此，上述设备用房虽登记在开发商名下，应当为小区业主共有 （四）案涉会所位于小区正大门，系业主必经之路，属于通道、大堂等公共通行部分，由此利用公共空间改造而成的会所大门和通道，应认定为业主共同共有。会所的配电间负责小区公共区域的照明，故配电间应认定为业主共同共有 （五）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房属全体业主所有 （六）在开发商未举证证明该会所的建筑成本不构成商品房对外销售价格的组成部分之前，有理由相信会所的建筑成本包括在商品房对外销售价格之中 三、会所权属权能的限制情形 （一）在主管行政部门尚未对涉案小区会所是否为小区公共场所或物业服务用房性质进行确定的情况下，不能依据《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》确认涉案会所的房屋性质 （二）小区会所非经开发商与业主一致同意，开发商不得擅自改变会所原有的使用用途 （三）房地产企业出租、出售会所的，承租人和受让人应当按照租售合同的约定经营使用，不得擅自改变
随着居民生活水平的提高，开发商在小区开发建设中经常会规划配建会所，满足小区业主更加丰富的生活需要。但因小区会所权属并无法律明确规定，业主与开发商就小区会所的权属及使用经常发生争议。本文通过梳理人民法院裁判文书，明确小区会所权属性质，为相关各方提供参考借鉴便于化解小区社会矛盾。
（一）《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意
温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会诉温州嘉鸿房地产开发有限公司所有权确认纠纷案，案号（2016）浙03民终1209号。
会所即便作为小区配套设施，涉及的是会所的功能和使用性质，而非会所权属的确认，在目前相关法律法规对小区会所未作明确界定，亦未对权属专门规定的情况下。涉案会所系嘉鸿房开投资建设，且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。
（二）讼争会所在结构和功能上具有独立性，属于归特定业主所有的专有部分，而非属全体业主所有的共有部分
绍兴袍江经济技术开发区金湖湾小区业主委员会与绍兴市卧龙房地产开发有限公司、卧龙地产集团股份有限公司所有权确认纠纷案，案号（2017）浙06民终1185号。
金湖湾小区会所虽系小区公共配套设施，但只是在小区功能上具有公共配套性能，并非所有的公共配套设施均属于全体业主所有。讼争会所在结构和功能上具有独立性，属于归特定业主所有的专有部分，而非属全体业主所有的共有部分。金湖湾小区系卧龙房地产自筹资金开发建设，该小区所在土地的使用权系被告通过支付土地出让金方式取得。被告出资开发建设金湖湾小区，并据此取得该小区房产所有权属于原始取得。
（三）小区会所虽然具有向小区业主提供娱乐、文体活动的功能，但并不能仅以此就认定其所有权归全体业主共同共有
武汉市七星四季花园小区业主大会业主委员会与武汉乾策商贸有限责任公司、武汉市长江公路桥拆迁还建开发公司所有权确认纠纷案，案号（2015）鄂武汉中民终字第00052号。
对6#楼底层会所、部分改建后经营性用房，该部分房屋的性质虽然在规划时属于配套公建，但其实际用途与规划用途是不完全一致的，除一半为会所外，其余部分也改造为经营性用房，该部分面积已计入建筑面积，但未计入全体业主的分摊面积，开发建设单位长江公路桥公司也改变了该部分的规划用途。小区会所虽然具有向小区业主提供娱乐、文体活动的功能，但并不能仅以此就认定其所有权归全体业主共同共有。
（四）涉案房屋在建设规划许可手续中的载明内容用途为会所、幼儿园，并非物业服务用房，同时，从涉案房屋的权属登记证书中亦无法反映涉案房屋为物业服务用房的特殊性质
乌鲁木齐市高新区案号（新市区）龙庭·华清园业主委员会、北京健坤投资集团有限公司所有权确认纠纷案，案号（2019）新01民终4495号。
涉案房屋是否属于物业服务用房，是判断房屋权属的关键问题。根据庭审调查及当事人陈述证实，涉案房屋在建设规划许可手续中的载明内容用途为会所、幼儿园，并非物业服务用房，同时，从涉案房屋的权属登记证书中亦无法反映涉案房屋为物业服务用房的特殊性质，北京健坤投资公司亦不认可将涉案房屋部分面积交由前期物业公司使用的行为属于变更规划、将房屋用途确认为物业服务用房。
（五）开发商在销售小区宣传画册中印有业主专享会馆等文字，该文字涉及的是会所的功能和使用性质，并非对会所权属的约定
岫岩满族自治县新翡翠花园小区第二届业主委员会、沈阳永盛房屋开发有限公司岫岩分公司所有权确认纠纷案，案号（2020）辽03民终958号。
本案中，根据案涉会所房屋具有构造上的独立性和利用上的独立性，不同于法律规定的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。业委会主张被开发商曾在销售新翡翠花园小区宣传画册中印有业主专享会馆等文字，应视为商品房屋买卖合同内容，是对会所权属作出的明确承诺。该文字涉及的是会所的功能和使用性质，并非对会所权属的约定。
（一）案涉会所规划申报时建筑性质为公共建筑，客户服务手册内明确公建配置会所，该部分房屋属建筑区划内的公共建筑，其产权属于小区业主共有
安徽阜阳广厦安康房地产开发有限公司与阜阳市西苑名门住宅小区业主委员会所有权确认纠纷案，案号（2016）皖12民终2538号。
阜阳市西苑世纪名门住宅小区内的”会所及活动中心”、”幼儿园”、及”大门工程”，规划申报时建筑性质为公共建筑，现均已竣工验收，加之阜阳西苑世纪名门客户服务手册内明确公建配置”西苑”住宅小区设活动站及会所一处、幼儿园一所、健身中心一处等，该部分房屋属建筑区划内的公共建筑，其产权属于小区业主共有。
（二）案涉会所系建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
瑶海区中翔盛景名苑小区第三届业主委员会与合肥中翔房地产开发有限公司所有权确认纠纷一审民事案，案号（2020）皖0102民初7456号。
合肥市瑶海区中翔盛景名苑小区由中翔公司开发建设，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。中翔盛景名苑1#楼的会所和幼儿园属小区配套设施，其所有权应归全体业主所有。
（三）案涉会所的通讯设备用房、发电机用房、中控室属于小区的设备间等结构部分，且开发商现也未提供其他房屋可用作设备用房，因此，上述设备用房虽登记在开发商名下，应当为小区业主共有
重庆市南岸区竞地溯源居业主委员会与重庆竞地实业有限公司所有权确认纠纷案，案号（2020）渝05民终3274号。
本案中位于案涉会所的通讯设备用房、发电机用房、中控室属于竞地·溯源居小区的设备间等结构部分，为小区正常运行和小区业主的日常生活发挥重要作用，且经双方当事人确认在竞地物业公司服务期间及至今长达十余年一直作为设备间使用，且竞地实业公司现也未提供其他房屋可用作设备用房，因此，上述设备用房虽登记在竞地实业公司名下，应当为小区业主共有。
（四）案涉会所位于小区正大门，系业主必经之路，属于通道、大堂等公共通行部分，由此利用公共空间改造而成的会所大门和通道，应认定为业主共同共有。会所的配电间负责小区公共区域的照明，故配电间应认定为业主共同共有
青羊区春语花间第三届业主大会业主委员会、成都凌远房地产开发有限责任公司所有权确认纠纷案，案号（2019）川民申3876号。
本案案涉会所位于“春语花间”小区正大门，系业主必经之路，属于通道、大堂等公共通行部分，由此利用公共空间改造而成的会所大门和通道，应认定为业主共同共有。会所的配电间负责小区公共区域的照明，故配电间应认定为业主共同共有。小区规划报建的物业用房为会所中的一层和二层各一间为物业用房，故会所中的二间物业用房亦应认定为业主共同共有。
（五）会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房属全体业主所有
南京市左邻右里家园业主委员会与南京中浙房地产开发有限公司所有权确认纠纷案，案号（2015）苏民终字第00568号。
会所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家有关规定确定，比如物业服务用房。由于会所中有1014.31平方米属物业管理用房，现有事实表明，虽然中浙公司对该部分房屋进行了移交使用，但尚未办理产权登记，故会所中物业管理用房依法应认定属全体业主所有。
（六）在开发商未举证证明该会所的建筑成本不构成商品房对外销售价格的组成部分之前，有理由相信会所的建筑成本包括在商品房对外销售价格之中
浙江山水房地产开发有限公司与浪琴花园业主委员会、舟山市银厦物业管理有限公司所有权确认纠纷案，案号（2020）浙0921民初1079号。
虽然在《国有土地出让合同》和《规划设计条件》中均未明确会所的性质，但《建设工程设计合同案号（一）案号（民用建设工程设计合同）》明确将会所作为公建项目，因此将会所作为公建项目进行建设是符合开发案涉房产时的真实意思表示的。根据当时生效的《商品住宅价格管理暂行办法》规定，住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费属于商住小区价格构成。因此，在原告未举证证明该会所的建筑成本不构成商品房对外销售价格的组成部分之前，有理由相信会所的建筑成本包括在商品房对外销售价格之中。
（一）在主管行政部门尚未对涉案小区会所是否为小区公共场所或物业服务用房性质进行确定的情况下，不能依据《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》确认涉案会所的房屋性质
天津市河东区懿德园业主委员会、天津市华日置业有限公司所有权确认纠纷案，案号（2018）津民申2774号
涉诉会所并未在涉诉懿德园小区房屋初始登记中登记为属于公共场所或物业服务用房，《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》系涉诉工程经过规划并验收的证明，即使规划用地性质为公共服务设施用地，在主管行政部门尚未对涉案小区会所是否为小区公共场所或物业服务用房性质进行确定的情况下，不能依据《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》确认涉案会所的房屋性质。
（二）小区会所非经开发商与业主一致同意，开发商不得擅自改变会所原有的使用用途
徐州市泉山区上院业主委员会与徐州盛裕房地产开发有限公司所有权确认纠纷案，案号（2017）苏03民终5805号。
小区会所一般为以所在园区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施，在开发公司对于其使用用途作出明确承诺的情况下，非经开发商与业主一致同意，开发商不得擅自改变会所原有的使用用途。
（三）房地产企业出租、出售会所的，承租人和受让人应当按照租售合同的约定经营使用，不得擅自改变
上海市普陀区大上海城市花园业主委员会与上海鸿海房地产发展有限公司所有权确认纠纷审判监督民事案，案号（2019）沪民申42号。
商品住宅项目附属会所是指按照规划部门批准的用于向业主或者业主为主的人群提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。会所所有权由房地产开发企业保留的，房地产企业出租、出售会所的，应当将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能约定为租售合同的内容，承租人和受让人应当按照租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。现鸿海公司将会所向纳杰公司出租用于办公，显属不当。但会所经营者如何提供服务属于商业范畴，业主仅有会所的使用权，而无权占有会所。
综上所述，认定小区会所权属应当注意以下几个方面：1.小区会所是否包含法律明确规定权属的公用设施；2.小区会所的权属是否在销售合同中明确约定；3.小区会所的建筑面积是否已公摊入小区全体业主房屋销售面积；4.如小区会所在规划或合同约定中已确定用途不能擅自变更，开发商在出租及出售时均应告知相对人。
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