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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”想到不可抗力，我们可能首先想到的就是“不能实现合同目的”、“合同解除”、“免责”，但是不可抗力的情形有很多：地震、洪灾、台风、战争、疫情等等。如果地震、洪灾、台风、战争等不可抗力因素导致房屋灭失，自然是“不能实现合同目的”、“合同解除”、“免责”，但是疫情这个不可抗力因素呢？很显然，疫情不会导致房屋灭失，疫情及疫情防控措施一般主要导致房屋出卖人逾期交房和过户，而“逾期”并不必然导致买受人无法取得房屋的所有权，卖售人无法取得房屋价款，即“逾期”并不必然导致买卖双方的合同目的最终无法实现。一般而言，房屋买卖合同都会约定一方逾期履行超过一定期限的，对方有权解除合同。而如果合同一方因疫情这一不可抗力因素而逾期，则其逾期履行是可以免责的，即逾期不构成违约，更不会导致其根本违约。因此，对方也就没有合同解除权。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持。但是,当事人请求变更履行期限的,人民法院应当结合案件的实际情况,根据公平原则进行变更。”一手房买卖依据该规定，二手房买卖参考该规定，房屋买卖一方因疫情影响而逾期履行的，对方不得解除合同。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
裁判要旨：新冠肺炎疫情及政府采取的疫情防控措施属于法律规定的不可抗力，合同一方逾期履行的期间扣除新冠疫情期间为因合同当事人自身原因逾期履行期间，以因合同当事人自身原因逾期履行期间来判断其是否构成根本违约，对方是否有权解除合同。案情简介：李某2、李某1与瀚德公司于2019年签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李某2、李某1购买涉案房屋，出卖人应当在2020年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人。如因不可抗力或者政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并要求出卖人承担违约责任。合同签订后，买受人按约支付全部购房款2312019元。2020年4月13日，当地政府出具文件明确受疫情影响的时间为2020年1月24日至2020年3月15日。2021年4月17日，瀚德公司书面通知李某2、李某1交房。2021年5月16日，李某2、李某1向瀚德公司邮寄解除合同通知函一份。裁判观点【案号：安徽省蚌埠市中级人民法院（2021）皖03民终3327号】《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《合同补充协议》第五条“关于房屋交付的补充约定”中的第6款约定：“出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。李某2、李某1于2021年5月16日向瀚德公司邮寄《解除合同通知函》，以瀚德公司逾期交房超过60日为由通知解除合同。本院认为，新冠肺炎疫情及政府采取的疫情防控措施属于法律规定的不可抗力，系不可归责于当事人的事由。扣除新冠疫情期间，瀚德公司逾期交房的时间为56天，尚不构成合同约定的解除事由。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第4条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”故此，李某2、李某1并不享有约定解除权。一审法院认定其《解除合同通知函》不具有解除合同的效力，具有事实和法律依据。
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