地产商现在面临困境，很多人以为倒霉的是银行，因为有大量的贷款，所以他们风险巨大。其实真的不是这样，我一直在强调倒霉的不是银行，但是我从未说过会是谁。之所以不说，是因为结果实在超过绝大多数人的认知，如果我说了，会有很多人反驳甚至怒骂。

但是最近连续发生了一些事情，我觉得差不多了，那就聊聊吧。首先，银行确实给地产商了很多贷款，也确实有一些烂账。但是这个比例占银行整个的贷款比例还是比较小的，而且坏账拨备是什么大家可以去了解一下，拨备覆盖率各个银行有多少，大家也可以去了解一下。再加上银行的贷款都是有抵押的，所以除了一些小规模银行和少数极度发展地产业务的中大型股份制商业银行之外，别的都还好。

如果不是银行当冤大头，谁是？你需要知道地产商他们这么长时间以来的融资渠道是什么。其实大多数地产公司已经好几年都拿不到银行给的贷款了，但是他们确实有拿到了钱，这个钱怎么来的？以下几个途径：有些地产公司自己搞了某某财富这种公司，发行了很多的理财产品，通常这种产品利率要高于银行存款、国债、银行理财等等，吸引了一批只知道收益不懂得风险的人。另一个途径就是银行理财资金，银行自己不贷款给地产公司，但是不代表他们发行的理财产品不给地产公司融资。相反，这种融资由于利率奇高无比，可以创造很高的收益，银行给客户只需要4%左右的利息，差价巨大而且风险由客户承担，你觉得他们做不做？

第三个途径就是信托，前些年信托发的数量之大，信托公司的人收入都高到令人咂舌。反正也是银行代销，最终认购的无非就是钱多一些的客户而已。仍然是银行、信托旱涝保收，风险客户担，肯定大干特干。

第四个途径就是保险。你们绝对想不到这些年保险公司才是为地产融资和做地产投资最大的一家。特别是某公司，之前几年我们接过很多地产商想融资的单子，最后都是被他们抢了。因为他们相对别的家来说给的条件更优惠一些，例如利率、融资额等等。他们的钱哪里来的，就是那些保险产品呀。

看完了以上这些途径，你想一下，这些钱最终是谁出的？别犹豫，就是每一个买保险、买理财、买信托的人。以前都是刚性兑付，所以谁也不会担心自己的钱没了。现在净值化，也不允许刚性兑付，逐渐大家都会适应自己投资失败的现实。但是，金融机构永远都是旱涝保收的，他们才不会吃亏。你们不买信托，不买理财，不买基金？没关系，会搞出各种各样的产品，就是让你掏钱。现在的reits ，abs ，你以为这些是什么？其实都是地产项目呀[大笑][大笑][大笑]