各商业银行为了贯彻国家对房地产市场“房子只住不炒”的调控政策，对于首套房和非首套房在住房信贷政策里执行的标准是不同的，无论是首付款还是贷款执行利率上，不尽相同，一般来讲，首套房首付款比例要求和执行贷款利率均要低于非首套房。例如当本次购房是首套房时，银行要求首付款比例达到房屋总价的30%，而若非首套房则要求首付款比例为房款总价的40%以上；而利率方面，首套房贷款利率执行利率为同期同档次基准利率上浮10%，非首套房执行利率则在同期同档次基准离基础上浮20%以上。这只是举例说明，再具体执行中可能会根据政策变化稍有不同，但可以肯定的是，非首套房贷政策相比首套房贷政策更加严格。
那么作为银行角度来讲，究竟怎么判断借款人是首套还是非首套呢？有人可能会说；“这还不简单，没有房就是首套，有房就不是首套”，小编作为银行房贷审批工作人员，很负责的告诉你，还真不是表现理解的这样。到底怎么区分首套还是二套呢？对于银行角度来区分首套房还是二套房，我国分为两大区域，即限购城市和不限购城市。对于不限购城市，以家庭为单位，判断是否首套，主要看有无住房贷款余额，注意是余额，也就是说，即使贷款买过一套房，但商业贷款已结清，再贷款买房仍然算首套，若之前住房贷款未结清，再贷款买房算二套，执行二套房地产信贷政策标准，即所谓的“认贷不认房”，那么银行从什么渠道看，当然是征信报告，征信报告你能显示人格在所有金融机构的贷款情况和记录。而怎么知道所在区域是否是限购城市呢？很简单，网上可以查询到。
而对于限购城市，不管住房贷款是否结清，只要有住房贷款记录，都按照非首套房贷政策执行，首付、利率都相应提高。而限购城市房地产信贷政策有分为“认房不认贷”和“认房又认贷”两种政策。当前大部分限购城市都是“认房不认贷”，例如南京、苏州、杭州、武汉等新一线城市，在互联网上都可查是否为限购城市。但也有热点城市买房政策有“认房又认贷”，例如北上广深等一线房地产城市。
那么，区别是什么呢？认房，是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房。认贷，是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。简单说认房是在当地房屋登记系统有房屋登记记录，认贷是在银行征信系统里面有房贷记录。所以，有的人就想要去买第二套房子，但是由于国家的限购政策，在买第二套房时，会有首付比例大幅度提高甚至不能购买等限制。
所以，首先要清楚你所在的城市是否为限购城市，若不限购为首套，若限购则为二套，公积金贷款也受人民银行房地产信贷政策指导，因此和商业银行同理。而作为购房者，需要注意什么呢？若处于不限购区域（目前三线城市以下大部分都不限购），首次购房申请贷款且贷款未结清，再次申请时就需要注意，根据自身情况来考虑是否需要提前偿还第一次购房的剩余贷款，这个需要根据自身的资金情况、资金成本和剩余的款项来考虑。而对于限购区域再次购房，只能按照银行政策要求执行了。
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