开发商出租公用场地收租金 业委会将其告上法庭（无权处分）

(2012-11-30 10:52:59)

房地产开发企业将属于全体业主共有的物业管理用房转让给他人并办理了变更登记手续，业主委员会起诉要求返还该房屋，受让人能否主张善意取得？

 

正方：受让人有权主张属于善意取得。

反方：受让人无权主张善意取得，

 

案例来源：

无锡市南长区金乐华庭业主委员会诉无锡市科翔房产公司等确认物业管理用房所有权纠纷案（江苏省高级人民法院公报2012年第2期第59页至62页）

 

案情简介：

金乐华庭小区由无锡市科翔房产公司（下城科翔公司）开发建设，无锡市金钩桥街11、13、15、17号房屋（下称诉争房屋）在规划时被确认为物业管理用房。

2003年12月，科翔公司将诉争房屋办理了商品房初始登记，房屋权属登记在该公司名下。

2004年7月18日，科翔公司与郭某某签订商品房买卖合同，将诉争房屋出售给郭某某。

2005年6月，诉争房屋权属转移登记到郭某某名下。

此外，郭某某系科翔公司的股东，科翔公司与郭某某签订商品房买卖合同，将诉争房屋出售给郭某某期间，郭某某的姐姐时任科翔公司的法定代表人。

2009年11月2日，金乐华庭业主委员会向无锡市崇安区人民法院起诉，要求撤销无锡市房管局对诉争房屋的初始登记行为。无锡市崇安区人民法院判决撤销市房管局对诉争房屋的初始登记行为，科翔公司上诉后，无锡市中级人民法院维持原判。

2011年5月，金乐华庭业委会向无锡市南长区人民法院起诉，要求确认诉争房屋归金乐华庭全体业主共有，科翔公司与郭某某之间的房屋权属转移行为无效，科翔公司与郭某某将诉争房屋移交给金乐华庭业委会。无锡市南长区人民法院判决支持原告诉讼请求，郭某某不服上诉，无锡市中级人民法院维持原判。

 

【裁判摘要】

房地产开发企业将规划部门确定为物业管理用房的房屋作为商业用房申请房屋权属初始登记被依法撤销后，该房屋名义上虽属于未依法登记领取权属证书的房地产商，但根据物权法的规定实质仍应归全体业主所有。房地产开发企业将规划设计为物业管理用房的房屋作为商品房出售的行为，不具有合法性。

善意取得制度适用的前提是标的物必须为依法可转让之物，如果标的物属于法律规定不得转让的财产，则转让行为无效，不能成立善意取得制度，受让者可以向转让者求偿。

 

一审判决理由：

……市房管局依据不真实的申请实施的登记结果不具有合法性，市房管局对上述房屋的商品房屋初始登记行为被判决撤销后，无锡市金沟桥街11、13、15、17号房屋即属于未依法登记领取权属证书的房地产，故科翔公司与郭某某关于上述买卖行为的合法性依据丧失，不能适用善意取得制度。所谓善意取得，必须是围绕可交易标的物进行的，因无锡市金钩桥街11、13、15、17号房屋未依法登记领取权属证书，依法不可交易，故科翔公司与郭某某关于无锡市金钩桥街11、13、15、17号房屋的转让行为无效，至于科翔公司郭某某之间的损失可另行处理。无锡市金钩桥街11、13、15、17号房屋在规划设计时被确定为物业管理用房，性质为公共设施用房，上述房屋也没有依法取得权属证书，故上述房屋应属于无锡市南长区金乐华庭小区全体业主共有，由无锡市南长区金乐华庭业主委员会代为管理。

 

一审判决法律依据：

1、《民法通则》第五十八条第五款

第五十八条  下列民事行为无效

（五）违反法律或者社会公共利益的；

2、《城市房地产管理法》第三十八条第六款

第三十八条　下列房地产，不得转让：

（六）未依法登记领取权属证书的；

 

郭某某上诉理由：

郭某某购买诉争房屋支付了合理的对价，且依据法律规定进行了登记，并非恶意购买，属于善意第三人；郭某某购买房屋时并不能预见房屋的初始登记被撤销，其没有过错，其合法权益应得到法律保护。

 

二审判决驳回上诉理由：

无效的合同自始没有法律约束力。本案中，科翔公司将规划部门核准为管理用房的无锡市金钩桥街11、13、15、17号房屋作为商业用房申请初始登记，经生效判决确认，属虚假申请的恶意登记行为，不具合法性，因此，上述诉争房屋应视为房屋权属未经依法登记领取权属证书房地产，不得交易。科翔公司于郭某某虽就无锡市金钩桥街11、13、15、17号房屋签订了买卖合同并办理了权属登记，但该买卖行为没有合法性基础，自始无效。郭某某上诉认为其支付了合理的对价购得了诉争房屋系善意取得，但该房屋并非法律许可转让的标的物，郭某某就该房屋不属于善意第三人。至于因无效合同导致的损失，郭某某可以另行向科翔公司主张赔偿。

开发商出租公用场地收租金　业委会将其告上法庭

福州新闻网  2015-12-02

    福州新闻网12月2日讯（福州晚报首席记者 陈鸿星）“建筑物区分所有权”这个法律名词，听起来有点抽象，实际上它和广大市民的切身利益密切相关。住在小区楼房里，总有有一些地方是大家共有的，还有一些地方是开发商所有的。如果没区分清楚，相关位置被不享有权利的人擅自占有或使用了，其他业主的利益就会受损。究竟该如何分辨及行使建筑物区分所有权呢？就此，本期说事释法精选了我市法院近期宣判的两个典型案例，希望能对大家有所启示。
    案例一
    出租小区公用地业委会告开发商
    2007年，福清市洪鼎房地产有限公司（以下简称“洪鼎公司”）以出让方式取得位于福清市阳下街道下亭村23.85亩土地使用权，经批准建设了“龙凤城”项目商品房。“龙凤城”项目建成后命名为“洪鼎城”小区。
    根据2007年3月福清市城乡规划局作出的审批总平面图，“龙凤城”小区员工公寓共10栋，一号楼地下室平时为非机动车车库，战时作为人防设施；四号楼与六号楼底层均有架空车库，高度为2.5米；一号楼与三号楼底层均有架空绿化，高度为4.5米；户外停车位数116个，底层架空停车位数60个。
    2009年3月，福清市城乡规划局出具“龙凤城”小区建设项目规划验收意见书，对该项目进行验收备案。
    同年6月，洪鼎公司与林某等人签了租赁协议，约定将下列区域出租：一号楼架空层389.3平方米、人防地下室906.89平方米、三号楼架空层337.8平方米、四号楼架空层384.4平方米、五号楼二层640.81平方米（其中：文化活动中心448.84平方米、物业用房155.04平方米、卫生间36.93平方米）、六号楼架空层393.34平方米，租期50年。
    洪鼎城小区业主委员会认为：协议中的场地属小区业主共有，洪鼎公司无权擅自出租及收租金。业委会多次要求洪鼎公司及相关承租人归还上述场地及租金，遭拒后于去年将对方告上法庭。
    庭审中，洪鼎公司辩称：洪鼎城小区个别业主为实现其个人目的，违反法定程序，虚构业主大会，在未经业主有效投票的情形下自行成立了业委会，并不能代表小区业主利益，不具有合法性。小区一号楼的人防地下室系洪鼎公司投资建设，使用权和收益权依法应归其所有。小区一号楼、三号楼的架空层并非绿化地，该架空层并未纳入业主公摊，未出售给业主，归洪鼎公司所有。小区四号楼和六号楼底层架空车库应属洪鼎公司所有。小区五号楼二层文化活动中心已纳入计容面积，未出售给业主，也归洪鼎公司所有。
    福州市中院终审认为，根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
    本案诉争架空层内的绿地、保安室、卫生间等物业用房及停车场等均属业主共有。洪鼎公司所提交的证据不能证明诉争架空层未纳入业主公摊、未出售给业主及五号楼二层文化活动中心已纳入计容面积的事实，因此，其辩解意见不成立。
    法院认为，根据《人民防空法》的规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，本案诉争的一号楼的人防地下室应由投资人洪鼎公司使用管理，收益也归其所有。
    据此，该院最终判令洪鼎公司和林某等承租人返还洪鼎城小区业主委员会除一号楼人防地下室906.89平方米之外的其他属于业主共有的公用地。
    案例二
    擅改共有部位 被邻居告上法庭
    郑女士家住仓山区金山街道一处公寓高层，邻居是吴某夫妇。郑女士家朝西阳台外侧连接有一空调板，吴某夫妇家朝南阳台左侧连接有一内嵌空调板（该空调板延伸到郑女士家朝西墙面外侧），两空调板相垂直，外侧分别为金属百叶栏杆与金属百叶墙。金属百叶栏杆与百叶墙夹角处是一花池，花池外侧有一金属百叶栏杆。
    去年5月，吴某夫妇将自家朝南阳台左侧空调板外侧金属百叶墙拆除，并于花池外侧的金属百叶栏杆上安玻璃，将朝南阳台左侧空调板及朝南处花池内包为其室内书房。郑女士则将自家朝西阳台改装成厨房，阳台外侧空调板及百叶栏杆保持原状。
    郑女士认为，吴某夫妇此举侵害了她的区分所有权，妨碍了物管对大楼外观的整体管理。对方打通两家房屋阻隔后，可直接窥见她的后阳台直至内室，侵害了她的隐私权。
    郑女士多次找对方交涉无果。她将对方告上法庭，要求其停止侵害、排除妨碍，恢复两家毗连金属百叶墙原状及前阳台侧面空调板原状和使用功能，并赔偿精神损失费8000元。
    庭审中，吴某夫妇辩称，郑女士所诉的那个可窥见的“内室”，系她非法改装外立面围成，本身就是违建。吴某夫妇系使用自己所购房产的配套空调板位置，不存在侵占公共区域及面积的情形，更不可能侵犯对方隐私权。
    仓山区法院经审理认为，郑女士和吴某夫妇作为相邻业主，对其各自所有的房产专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。现吴某夫妇所有房子的朝南阳台左侧内嵌空调板外侧有自地板至天花板的百叶墙与外部花池相阻隔，并延伸至郑女士家朝西墙面外侧，具有构造上的独立性，且仅能由吴某夫妇进入使用，具有利用上的独立性，属于吴某夫妇房产的附属专有部分。他们将其改装成书房，未违反法律规定。
    双方房产所相连空调板外侧金属百叶栏杆与百叶墙夹角处花池，与两家房产之间在构造及使用上不具有独立性，属两家所在楼层共有部分。吴某夫妇在该花池外侧栏杆上安装玻璃及玻璃窗，将花池内包为其书房的一部分，侵害其他业主的权利，应予以拆除并恢复原状。
    郑女士将原设计为朝西阳台的部分改装为厨房，已改变原属空间用途。她据此主张吴某夫妇侵犯其居住安全及生活隐私并要求对方赔偿精神损失费，于法无据，法院不予支持。
    据此，该院最终判令吴某夫妇应限期拆除房子朝南阳台左侧空调板外侧花池栏杆上安装的玻璃及玻璃窗，并恢复原状。
    □律师说法
    建筑物共有和专有范围法律有规定
    北京德恒（福州）律师事务所合伙人丁文辉律师解释说，根据《物权法》的有关规定，业主的建筑物区分所有权是指，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
    关于建筑物专有部分的认定，根据最高人民法院有关司法解释的规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”
    关于建筑物共有部分的认定，建筑物专有部分以外即为共有部分。根据《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
    丁律师同时指出，业主行使建筑物区分所有权应遵循多数原则和共同利益优先原则。根据有关规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
    针对他人侵犯权利人对建筑物专有部分权利的行为，根据《物权法》规定，该专有部分权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径，请求侵权人排除妨害、消除危险、赔偿损失、恢复原状，或要求其承担其他民事责任。