《民法典》第274条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的规定。本条源于原《物权法》第73条，与原《物权法》条文相比，内容无实质变化，仅文字表述有变动：将原来的“但属于城镇公共道路的除外”“但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”中的“但”改为“但是”，用语更为规范。
1.不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有——重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案
【案例要旨】小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
案号 :（2017）最高法民申2817号
审理法院：最高人民法院
案例来源：《最高人民法院公报》2021年第2期（总第292期）
2.开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任，如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有——宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案
【案例要旨】开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。
审理法院：江苏省无锡市中级人民法院
案例来源：《最高人民法院公报》2018年第11期（总第265期）
3.电梯作为小区内公共部分由全体业主共有，开发商不能通过协议约定所有权——老马等诉通华公司物权保护纠纷案
【案例要旨】业主购买房屋，办理房屋产权登记后，取得不动产所有权是《民法典》中规定的建筑物区分所有权。意义不仅仅在于对房屋本身享有所有权，同时还意味着对小区内的公共部分享有共有权，以及对公共部分与其他业主一起享有的共同管理权。
案例来源：《中华人民共和国民法典学习读本（物权卷）》，江必新、张甲天主编，人民法院出版社2021年版
4.车库系房地产开发公司按照建设局审批的规划申报表中的规划要求建设的地下停车场，并未占用业主共有的道路或其他场地，不属于全体业主共有的车位，其权属应当通过当事人之间的约定进行明确——仁怀市酒都新时代小区业主委员会诉贵州省仁怀市宏鑫房地产开发有限公司、贵州省仁怀市盛义物业管理有限公司车库纠纷案
【案例要旨】在车库纠纷中，车库系房地产开发公司按照建设局审批的规划申报表中的规划要求建设的地下停车场，并未占用业主共有的道路或其他场地，不属于全体业主共有的车位，其权属应当通过当事人之间的约定进行明确。业主委员会并未证明该车库系商品房的组成部分或附属设施抑或公摊面积与商品房一并出售，且房地产开发公司有证据证明车库面积并不在房屋总建筑面积及分摊面积内的，人民法院对业主委员会主张确认车库为全体业主所有并返还车库的请求不予支持。
案号：（2018）黔03民终4132号
审理法院：贵州省遵义市中级人民法院
案例来源：《房地产纠纷裁判规则与风险控制——基于贵州省99件房地产纠纷案例的分析》，孙光全、王热编著，人民法院出版社2020年版
5.小区内的建筑物架空层属于小区全体业主共有——小区业主委员会诉开发商股东排除妨害纠纷案
【案例要旨】开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属应随房屋主体转移并归属于业主所有，架空层属于为业主提供便利的公共场所，归全体业主共有，开发商单独保留架空层的使用权，侵犯了业主的利益，法院应当支持业主保障自己合法权利的请求。
审理法院：上海市杨浦区人民法院
案例来源：上海高院公众号，发布日期：2023年02月07日
6. 建设了道路、绿化地带等公共设施及公共场所的土地属于全体业主共有，房地产开发公司无权将该土地转让给第三方单独使用——五华奥园广场有限公司诉广东五华农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷案
【案例要旨】建设了道路、绿化地带等公共设施及公共场所的土地属于全体业主共有，房地产开发公司无权将该土地转让给第三方单独使用，也无权将该土地、房屋登记至第三方名下。因此，房地产开发公司与第三方签署的关于将该土地转让给第三方单独使用并将该土地、房屋登记至第三方名下的条款明显违反法律规定，属无效条款。
案号：（2021）粤14民终1828号
审理法院：广东省梅州市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2021年12月31日
一、建筑区划内的道路和绿地权属，以认定归业主共有为一般，以归国家或个人所有为例外
首先，一般情形下，建筑区划内的道路和绿地，通常情况下归业主共有。依建筑物区分所有权法理，建筑区划内的道路、绿地属于小区共有物业中的共有配套设施。其次，特殊情况下，建筑区划内的某部分道路和绿地，不属于业主共有。具体而言，有些道路性质上系城镇道路，权属应当归市政所有。在一些占地面积广、建筑物数量多的超大型的建筑群内，有时会有城区主干线道路通过，这些道路并不归小区业主共有。有些绿地性质上属于城镇公共绿地，应归市政所有，还有一些应当归个别业主所有的绿地。当然，也有观点认为，小区道路与绿地的任何部分均应归业主共有，如果考虑公益使用，应由政府在国有土地使用权出让合同中设定其中地块的公共地役权，而不能变更建筑规划区内道路与绿地的业主共有权的性质。我们认为，建筑区划内的道路、绿地的权属问题不能一概而论。城镇公共道路、城镇公共绿地的法律属性为市政公用场地，依法属于国家所有，由相应的政府行政主管部门行使管理权，承担建设、维护、更换等义务符合现行立法关于权属划分的规定，亦符合目前阶段我国建筑物区分所有权制度设计的实际情况。另外，现实生活中，存在诸多建设单位销售住宅、经营性用房时将特定部分绿地以买卖、赠与等方式进行处置的情况，建筑区划内存在非归属于业主共有的绿地是客观存在。对此类客观情况予以确认，也有利于社会生活稳定。关于明示属于个人的绿地，多指一层建筑物单元窗前绿地或者与建筑物毗邻的特定区域内绿地。在商品房买卖合同中，这部分绿地被明确与建筑物专有部分一同销售，归该业主个人专有使用。其特点为该专有使用权同专有部分一同取得，且一并移转让与。其后果表现为建筑规划区内的部分绿地使用权变为个人专有权的附属部分，该专有权人对该块土地使用权承担相应义务，其他业主对此不能再予利用。
（摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著：《中国民法典适用大全（物权卷）》（一），人民法院出版社2022年版，第489~490页）
二、建筑区划内的公用设施、物业服务用房以及其他公共场所，作为建筑物的附属设施，由全体业主享有法定共有权
共有物业指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分。建筑区划内共有物业形成的客观原因是建筑区划内共有物业为住宅、经营性用房的必要配套设施，是业主实现对住宅正常使用所不可缺少的条件，其一般不能独立成为各业主的专有部分及其附属物。建筑区划内共有物业包括共有配套设施和共有基地。其中，共有配套设施是指与建筑区划内建设和使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已分摊进住房销售价格的，由全体业主享有共有权的小区配套设施。具体而言，从自然物理属性和功能用途这两个方面来比较，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，在构造及使用上既具有共有部分非独立性的物理属性，同时在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他使用性，因此，建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，除例外情形外，只要是按照建筑规划建设的，业主即应享有共有权。换言之，本条（《民法典》第274条，下同）将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房规定为业主共有的理由，是建筑区划内的上述配套设施是整个建筑区划环境配套服务所必需的，也是确保建筑物合理利用、正常发挥功能所应当达到的标准和条件。
（摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著：《中国民法典适用大全（物权卷）》（一），人民法院出版社2022年版，第490页）
三、业主共有权不是传统民法上的单一所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权
业主不能单独对本条规定的这些共有部分进行占有、使用、收益与处分，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利。简言之，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房所有权依法属于业主共有，如何使用和处分这些共有部分和共有设施应由全体业主决定。这里涉及的处分应作广义解释，既包括法律上的处分，也包括事实上的处分。法律上的处分可指转让所有权、设定用益物权或担保物权等。事实上处分包括合理改建等。在共有的情况下，业主不能随意改变建筑区划内道路、绿地的规划，不能影响道路或绿地功能的实现。此外，现实生活中，建设单位对共有部分、共用设施的任意处分时有发生，究其原因是其将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房视为己有，为谋利而擅自作出处分，如在依规划应为绿地的土地上建造房屋等，故对建设单位擅自处分业主共有部分的行为必须依法依规予以禁止。
1. 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
2.《物业管理条例》（2018年修订）
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
3.《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年修正）
第三十六条 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。
法信第2707期
内容编辑：小舟 排版编辑：Alice（实习）
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