贷款买房的基本常识

大家好，我是管斌。房地产投资，绝大多数人都会采取贷款买房这种方法。贷款买房的基本流程是怎样的呢？商业贷款额度、期限和利率又是多少呢?如何申请公积金贷款?下面管斌就来进行详细讲解。

1、贷款买房的基本流程

贷款买房的基本流程：

①申请购房贷款→②提供资料→③银行审核→④签订借款合同、住房抵押合同→⑤办理合同公证→⑥办理房屋产权抵押登记→⑦送交银行抵押证明→⑧借款人还款→⑨还清全部贷款→⑩办理抵押房地产注销登记。

其中，办理公证及登记都是由银行来完成，购房者只需提供全部资料和签订合同，然后按照合同付清贷款即可。

由于各开发商指定贷款银行不同，各银行还贷方式和时间也有所不同，因此具体事项还要咨询开发商及所指定的银行。

2、商业贷款额度、期限和利率

商业贷款额度最高可达购房总费用的70%，但具体贷款额度是由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物情况来审查确定。

贷款期限是指贷款人将贷款贷给借款人后到贷款收回时这一段时间的期限。它是借款人对贷款的实际使用期限。目前，房屋贷款期限最长不得超过30年。

贷款利率按照合同签署时的个人住房贷款利率执行，合同执行期间如遇到利率调整，将采取一年一调的原则，于次年1月1日起做相应的调整。

3、公积金贷款买房

在本市行政区域范围内购买自住住房，并按月连续、足额地向公积金管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。

申请贷款前，借款申请人须建立住房公积金账户12个月及以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月及以上，并且申请贷款时处于缴存状态，方可申表公积金贷款。

①公积金贷款额度

（1）住房公积金贷款额度不超过总房价的70%。

（2）一方缴存公积金，最高贷款额度不超过15万元；夫妻双方均缴存公积金，最高贷款额度不超过30万元。

（3）借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算，具体公式是：贷款职工月缴存住房公积金额÷贷款职工住房公积金缴存比例×0.2×12×实际可贷年限，其中0.2是还贷能力系数，12表示月份。

②公积金贷款期限

（1）最长贷款期限不得超过30年。

（2）借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄，在计算贷款期限时，借款人年龄按申请贷款时实际年龄取整计算。

（3）连续足额缴存住房公积金5年及以上，并且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退体年龄后1-5年。

③公积金贷款利率

住房公积金贷款利率是按中国人民银行规定执行的，目前五年以下（包含5年），年利率为4%；五年以上年利率为4.5%。