一、工作背景
建设项目用地预审是指自然资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查，是单独选址建设项目批准、核准必备环节，未经预审或者预审未通过的项目不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。
鉴于建设项目用地预审在项目用地审核中的重要性和必要性，根据国家、省对用地预审的相关要求，需对建设项目进行用地预审，以保障项目用地需求，促进项目建设的顺利实施，同时，为保护耕地、促进建设项目节约、合理用地提供指导。
二、编制依据
《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年修订）
实施条例第二十四条规定：“建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。”
《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部令第68号）
《国土资源部关于修改〈建设项目用地预审管理办法〉的决定》于2016年11月25日国土资源部第4次部务会议审议通过，自2017年1月1日起施行。
《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2号）
从2019年9月17日起，将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，自然资源主管部门统一核发建设项目用地预审与选址意见书，不再单独核发建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见。非划拨用地的建设项目，不需办理规划选址；需要办理用地预审的，只审查用地预审情况。审查通过后，均核发建设项目用地预审与选址意见书。
《广东省自然资源厅关于贯彻落实自然资源部规划用地改革要求有关问题的通知》（粤自然资函〔2019〕1997号）
广东省“多审合一、多证合一”改革工作的进一步规范。
三、预审原则
1
符合土地利用总体规划
建设项目用地必须符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划但符合国家、省规定可以调整规划的，按规定进行规划局部修改，在用地预审阶段需编制规划修改方案（包括永久基本农田补划内容），规划修改听证、规划实施影响评估和专家论证工作可在用地报批前完成；不符合土地利用总体规划且不符合规划修改条件的，需按规定重新选址。
2
保护耕地，特别是永久基本农田
按照严格保护耕地特别是永久基本农田，控制非农建设占用农用地及高标准农田，落实耕地保护和占补平衡数量与质量并重，确保占用永久基本农田补划“数量不减少、质量不降低、布局稳定”的原则。
3
合理和集约节约利用土地
工程建设项目应合理和集约节约利用土地，项目用地总面积或各功能分区用地面积不得突破相应用地指标控制上限，科学规划，统筹安排，在土地空间上做到布局合理，因地制宜。
4
符合国家供地政策
凡纳入《禁止用地项目目录》，不符合《限制用地项目目录》规定条件，不符合供地条件的各类建设用地，均不得办理土地审批、供应和用地手续。
四、审批权限
用地预审审批权限分为国家、省、市、县（区）四级，分级没有法律法规条文直接明确规定，而是依据建设项目审批、核准、备案层级来划分，执行“分级预审、同级审查”原则。
1
正常审批
需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的自然资源主管部门预审。需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的自然资源主管部门预审。即项目报哪一级立项，用地预审需逐级上报至该级自然资源主管部门审批。跨行政区域的建设项目，由项目所在地的共同上一级自然资源主管部门核发用地预审与选址意见书。
2
授权或委托审批
需国务院或国家发展改革等部门审批和核准的且不占永久基本农田的建设项目用地预审由省自然资源厅根据自然资源部授权批准。
涉及占用永久基本农田、生态保护红线的用地预审由省自然资源厅按照自然资源部委托批准。
省管权限建设项目用地预审，委托地级以上市自然资源行政主管部门实施（跨地级市项目用地除外）。
五、用地预审（选址意见）申请材料
注：建设项目用地预审上报省自然资源厅时，非涉密用地需提交一份纸质用地预审申请材料；涉密用地需向厅保密室提交一式两份纸质用地报批材料，且不得使用非涉密系统上报。
六、工作流程图
七、注意事项
（一）是否需要开展踏勘论证（占用永久基本农田或占用其他耕地规模较大的建设项目，包括线性工程占用耕地100公顷以上、块状工程70公顷以上或占用耕地达到该项目用地总面积50%以上，不包括水库类项目，需要开展踏勘论证）。
（二）符合《中华人民共和国土地管理法》第二十五条及《广东省土地利用总体规划修改管理规定》第七条情形（包括永久基本农田补划内容），确需修改土地利用总体规划，在用地预审阶段需编制规划修改方案随材料组卷上报。
（三）在不涉及永久基本农田情况下，不符合土地利用总体规划确定的规划用途的面积在400平方米以内（单个地块在80平方米以内）的可视作符合规划，另外，风力发电项目单体面积在400平方米以下的机组用地可按符合土地利用总体规划办理。
结语
用地预审与规划选址属于建设项目的前期阶段工作之一，但却是严格控制建设项目用地的第一道闸门。为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量发挥了重要作用。在违法用地频繁出现的当下，预审与规划选址工作的严格执行，不仅能保证建设项目合法合规的开展，有效规避违法用地的产生，避免造成政府和企业不必要的损失，而且能潜移默化的提高用地单位的用地意识。
END
作者简介
刘梓俊，广东中地公司清远分公司项目经理，主要从事土地利用总体规划修改、耕地质量等别评价、农村建设用地拆旧复垦设计及城乡建设用地增减挂钩的相关工作，具有扎实的理论基础和丰富的项目经验。
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撰稿：刘梓俊
编辑：罗梓茵
审核：郑子鹏
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