万达模式
“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”
核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
点评：万达招商上走订单式，在资金上销售回款和银行融资等并举，现在走得顺风顺水。
那么如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？
靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？
以广州番禺万达广场为例，记者查阅阳光家缘的累计已售信息看到，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
越秀地产模式
越秀地产和房托双上市平台联动开发
核心特点：越秀地产和越秀房托这两个平台的常态化互动，建立一个开发加商业运营，加资本运作的发展模式。
点评：这种REITS模式适合可以为后来的商业地产开发商借鉴。
而让越秀地产REITS真正从幕后走到台前的，是2012年广州IFC(国际金融中心)的交易。
此举不仅让这个原持有物业价值约66亿元的房产基金一跃成为持有物业价值220亿元的巨无霸，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。
而IFC原来预计的投资回收周期也从15年一下子缩减为3年多。
此举其实很简单。就是当商业地产项目回报率达到要求，就可以把项目注入房托，进行地产与金融结合，实现二次证券化。
地产公司以此回笼资金，保证现金流顺畅；而优质的商业地产在出售后仍然由房托经营，越秀集团还可以继续享受资产升值和营运利润，从而让企业的资金和负债率得到有效控制，负债率下降，利润率自然提高，企业在香港股市的融资能力也能得到进一步提升。
事实证明，越秀地产的REITS的确很强大。
据悉，包括广州IFC、财富中心、财富天地广场等位于核心地段的优质商业项目，越秀地产目前共拥有总面积达300万平方米的优质商业地产项目，资产规模在港上市房企中排名第二。
可以预见，拥有如此丰富的商业资源，通过“开发+运营+金融”这种互动模式，将极大地促进越秀系企业长期良性互动，让企业在未来的发展中更加得心应手。
凯德置地模式
国际公司路子广私募与REITs“接力”
核心特点：私募基金为项目开发提供资金支持，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出。
点评：最具有国际化的大气开发模式，国内的商业地产开发商基本没法复制。
作为新加坡嘉德置地集团在中国的全资子公司，凯德从发展之初就依靠母公司在海外市场成功的资本运筹，筹集资金推动业务快速增长。
早在2003年，嘉德置地就发起了“凯德置地中国住宅基金”私募基金，专门用于中国主要城市中高档住宅房地产项目开发。
2005年，又成立了规模达4亿美元的“凯德中国发展基金”，专门用于在中国进行房地产投资，吸引了包括花旗集团在内的投资者。
2012年，资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ也成功设立。目前凯德集团是亚洲最大的房地产基金管理者之一。
集团旗下共管理六只房地产投资信托(REITs)和17只私募基金，其中涉及中国业务的信托有2只，私募基金有12只。
凯德的优势有几方面：
★一是长期的信任关系，像来福士已经形成了一系列成功项目，这是长期的看得见的信任关系。而非一次性的“打赌”性质的投资。
★二是凯德作为国际公司，路子很广，有很多基金方便找到凯德。
★三是凯德有极为专业的基金团队，投资经理不少是做过投行的。
★四是和国内的私募相比，凯德的客户是更加全球化，对资金回报预期相对低一点。
华润模式
强势集团背景，商业地产开发带动住宅销售
核心特点：三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。
点评：该模式走得稳当健康，实现了快速扩张。
从2004年开始，华润改变以往专注住宅地产的单一开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。
目前，华润置地已形成清晰的商业地产架构，三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。
综合体模式无疑是最热门也最能体现华润独特竞争力的。
成名作是深圳的华润中心，这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，是深圳第一个也是至今最大最高端的综合体，在2009年卖出了深圳非别墅类住宅单价的新高。
50万平方米的华润万象城，汇集了LV、GUCCI、PRADA、CARTIER等十多家国际一线品牌的旗舰店，不仅开创了深圳购物中心难以逾越的典范，也成为全国商业ShoppingMall的标本。
现在，华润正将“万象城模式”复制到杭州、成都、大连等城市。
住宅式开发：用买房子的形式去开发商业
核心特点：在销售策略上，采取“以返租的形式销售产权商铺”，快速回笼资金。
点评：这种“产权式销售、售后包租返租”的方式，易为资金不太雄厚的介入商业地产开发的公司所采用。
售铺实属快速回笼资金？
在住宅市场频繁受政策重压下，多家品牌房企改变昔日“以开发住宅为主”的策略，开始大规模地攻占商业地产市场，试图同分“一杯羹”。
其中，在销售策略上，往往采取“以返租的形式销售产权商铺”，这被业内专家称为回笼资金最为快捷的方式。
对一个大型商业综合体而言，如果商铺几乎销售一空，对后期经营会有怎样的影响？
广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标认为，商铺过半销售对商场后期经营有一定的风险，如果品牌商家有限，商场难成气候，人流量或许有限。
但如果开发商具备较强的经营能力，引进多家品牌商家，对后期的经营则会有保障。
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