东莞市新型产业用地(M0)七大管理要点

伴随着粤港澳大湾区各城市关于产业升级的深入推进，以及深圳市创新资源的加速外溢、新型产业转移，东莞市近年来对于新产业、新业态用地的需求日益旺盛。为推进东莞市产业升级改造的发展，以及构建完善的产业用地规划管理机制，东莞市人民政府于2018年9月11日正式颁布东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》（以下简称“《M0管理暂行办法》”）。

新型产业用地（M0）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0）。新型产业用地具体是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。其中，产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与检测等工程用途的用房。配套用房包括小型商业、配套宿舍等。

《M0管理暂行办法》制定了较为完善的新型产业用地供地、实施、监管流程，主要包括七大管理要点：准入认定管理、用地管理、规划建设管理、土地、产业用房贡献管理、产权管理、履约管理、规模控制。

一

准入认定管理

新型产业项目实行选址准入和开发主体准入分别受理制度。市规划部门负责受理选址准入审核；市招商创新办负责受理开发主体准入认定，即把控资格准入，鼓励有产业平台运营经验、自持比例高的企业进行开发，切实提高入驻企业的产业类型、环保标准等。

二

用地管理

新型产业用地供地方式

按照供地方式的不同，东莞市M0用地可分为三类，分别为：（1）新增用地：采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。（2）“工改M0”：可以采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除外；（3）已出让土地转M0：无需采用招拍挂方式公开出让（土地出让合同明确约定应当收回土地使用权重新公开出让的除外）。

供地流程

无论是哪种供地方式，开发主体需先与属地镇人民政府（街道办事处、园区管委会）签订项目履约监管协议并缴纳履约保证金后，再与市国土部门签订土地出让合同。此外，如属于“工改M0”、已出让土地转M0的，须向国土部门申请办理土地使用条件变更手续，土地受让人与市国土部门签订土地出让合同变更协议前，须先与属地园区管委会、镇人民政府（街道办事处）签订项目履约监管协议并缴纳履约保证金；如涉及土地闲置的，须按《闲置土地处置办法》等有关规定先行处理。

出让年限

新型产业用地（M0）土地出让年限为40年，其中不可分割M0可延长至50年。“工改M0”土地出让年限为50年，已出让土地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。

差别化土地计价方式

《M0管理暂行办法》对新增M0项目的地价设定差别化土地价格。新型产业用地（M0）的地价处于普通工业用地（M1）用地与商业办公用地（C2）之间，且与分割转让比例、实际出让年限、容积率等因素相挂钩，分割转让比例越大，地价越高，以鼓励有实力的开发主体自持更多面积。

新增M0项目的土地出让底价按如下公式计算：M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R× （其中M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照市国土部门公布的国有建设用地基准地价更新修正体系进行容积率系数修正；X为分割转让比例；R为容积率；N为实际出让年限。）

特别的：（1）“工改M0”地价：以新型产业用地（M0）土地出让底价为基础，扣减原土地使用条件下用地价格后，按折半计收补缴土地出让金。（2）原不可分割MO出让后申请分割转让的：补缴土地出让金为剩余年期可分割M0价格扣减原不可分割M0价格的差额。

土地功能混合政策

土地功能混合一方面是打造产城融合发展的城市综合体的主要路径，另一方面也是市场开发主体实现商业利益最大化的核心端口，是后续建成物业分割转让利益实现的前提。《M0管理暂行办法》明确规定可在新型产业用地（M0）基础上配置一定比例商业办公（C2）、配套型住宅（R0）和公共服务设施用地。其中：产业用途的建筑面积不得低于项目计容总建筑面积的50%；配套型住宅（R0）的建筑面积不得高于项目计容总建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。

深圳市为支持旧工业改造，相关政策中亦规定新型产业用地的配套设施建筑（包括配套办公、单身宿舍以及小型商业服务设施）面积可达总建筑面积的30%。可以看到，在土地功能混合方面，东莞市和深圳市各有侧重。

三

规划建设管理

明确规划管控要求

《M0管理暂行办法》明确新型产业用地与传统工业用地、商业金融用地实施差异化的规划管理，如规定新型产业用地（M0）容积率原则上大于3.0，不超过5.0，有效推动土地集约利用；在建筑设计方面，用于研发设计的用房，参照办公建筑设计规划进行设计；配套用房计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%；配套宿舍参照公租房标准设计。

关于建设工程设计方案

明确不可分割M0的建设工程设计方案经市规划部门审批通过后实施，可分割M0的建设工程设计方案由市规划部门上报市城建领导小组审议后批准实施。

四

土地、产业用房贡献管理

为实现城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设及市、镇优质项目的招引，《M0管理暂行办法》规定新型产业项目需贡献一定比例的土地、产业用房，且贡献的产业用房面积不计入新型产业项目可分割转让面积，不占用可分割转让比例。根据新兴产业用地不同的供地方式，贡献要求不同，具体如下：

新增用地

采用招标、拍卖、挂牌方式取得土地建设新型产业项目的，实行“一地一策”，由属地镇人民政府结合地块公开出让方案明确贡献产业用房比例。贡献的产业用房归政府所有。

已出让土地转M0

采取调整用途或者提高容积率方式建设新型产业项目的，容积率3.0（含）以下部分无需贡献，容积率3.0—5.0（含）部分按计容建筑面积的5%贡献产业用房，容积率5.0以上部分按计容建筑面积的10%贡献产业用房。贡献的产业用房归政府所有，免缴地价。

“工改M0”

按照城乡规划要求，将不低于总面积15%的土地无偿移交政府。因地块太小无法贡献土地或经规划评估无需贡献土地的，按照对应使用类型的2倍土地出让底价缴纳相应部分土地的地价。

五

产权管理

六

履约管理

深圳市对工业用地产业发展一向加强监督管理，重点监管产业准入条件、产出指标、股权变更、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保，并将签署监管内容纳入产业发展监管协议中。

东莞市本次出台的《M0管理暂行办法》中亦规定达产验收管理制度，约定在土地出让合同签署前需根据规定缴纳履约保证金，签署项目履约监管协议；待项目通过达产验收后，方可全额退还履约保证金；此外，办法中还对项目逾期不能验收的开发主体予以处罚。前述规定亦是为防止产业地产化的趋势，以及有效落实新型产业项目，推进东莞市产业转型升级。具体履约管理要点如下：

七

规模控制管理

与深圳市相似，为保障传统工业、制造业的空间，东莞市亦对新型产业用地（M0）进行规模控制，《M0管理暂行办法》中规定各园区、镇街工业保护线内M0总量控制在10%以内，工业保护线外不限比例。市区四个街道、松山湖高新区、滨海湾新区作为新型产业重点发展区域，比例可适当提高。东莞市与深圳市关于新型产业用地（M0）规模控制对比如下：

结语

东莞市此次出台《M0管理暂行办法》既吸收借鉴了深圳市的先进经验，也有自己的突破和创新，这将为东莞市产业转型升级、助推粤港澳大湾区建设和广深科技创新走廊规划建设提供强大动力。可以预见的是，在粤港澳大湾区发展加速对接和广东省各地区新一轮产业转型升级深入推进的背景下，M0项目将为开发商激发更多机会，但同时，各地对M0的强监管态度将是常态，开发商在介入M0项目时也应注意相关管控制度、防控风险。

来源丨深圳建纬城市更新业务研发中心

作者丨陈思斯、彭付平