典型案例：以房抵债排除强制执行需具备的四个条件

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案例索引

本案例为海南高院发布的执行异议之诉典型案例之七。

上诉人邱某与被上诉人郑某、庄某、海口某担保有限公司、王某及原审第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉一案关键词：案外人 以房抵债 排除执行

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裁判要点

针对案外人因以房抵债提起的执行异议之诉，案外人只有同时具备以下四个要件，其对房产才享有足以排除强制执行的民事权益：（一）以房抵债行为客观存在，且达成以房抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以房抵债协议并合法占有该房屋；（三）用以抵债的房屋的价值与原债权数额一致，且经清算债务数额已经确定；（四）非经案外人自身原因未办理过户登记。

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基本案情

2017年4月10日，海口市中级人民法院作出（2016）琼01执441号之一公告，查封被执行人海南某投资咨询有限公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“xx华庭”项目中的第3栋整栋房产及第1、5、6、8、9、13、14、15、16、17、18、19、21、22、23、24、25栋中的199套房产。海口市中级人民法院已查封的上述199套房产包括邱某提出执行异议的案涉房产。邱某以该套房产已抵偿工程款为由，向海口市中级人民法院提出执行异议，要求对案涉房产停止执行并解除查封。海口市中级人民法院作出（2017）琼01执异444号执行裁定书，认为邱某与海南某投资咨询有限公司签订《房产抵偿工程款协议》，海南某投资咨询有限公司将案涉房产抵偿工程款给邱某，邱某并非买受人或是房屋消费者而是抵债标的物受让人，不属于物权期待权的保护范围，遂裁定驳回邱某的异议请求。邱某不服该裁定，遂提起本案诉讼。案涉房产系由海南某投资咨询有限公司开发建设并登记在海南某投资咨询有限公司名下。2013年，海口某担保有限公司曾向澄迈县住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证并售房的函》，载明海口某担保有限公司对于海南某投资咨询有限公司向海口某担保有限公司抵押的土地上所建设的“xx华庭”项目，对其中部分楼号同意办理商品房预售许可证并公开销售商品房，但商品房预售许可证的备案账户必须是指定的海南某投资咨询有限公司的还款账户。“xx华庭”项目8栋楼在海口某担保有限公司同意办理预售许可证并售房的范围内。邱某与海南某投资咨询有限公司签订《土地施工合同》及《房产抵偿工程款协议》，合同中约定海南某投资咨询有限公司以案涉房产抵偿拖欠邱某的工程款。海南某投资咨询有限公司尚未将案涉房产交付邱某。海口市中级人民法院作出（2018）琼01民初18号民事判决，驳回邱某的全部诉讼请求。邱某不服海口市中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。海南省高级人民法院于2018年10月31日作出（2018）琼民终808号民事判决，驳回上诉，维持原判。

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裁判理由

判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应分析案外人对执行标的享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的债权相比是否具有优先性，也即分析案外人对执行标的是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，海南某投资咨询有限公司并未将案涉房产过户登记至邱某名下，故案涉房产的所有权未发生变动，邱某未取得所有权，因此，本案应重点分析上诉人邱某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，执行异议与复议规定第二十八条对此进行了规定。根据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，邱某并非传统意义上的房屋购买者，而是海南某投资咨询有限公司以房抵债的受让方。在此情况下，根据前述规定，判断邱某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权应重点分析邱某与海南某投资咨询有限公司是否在法院查封之前签订真实有效的以房抵债协议以及邱某是否在法院查封之前已合法占有案涉房产。首先，关于邱某与海南某投资咨询有限公司是否在法院查封之前签订真实有效的以房抵债协议的问题。海南省高级人民法院认为，邱某与海南某投资咨询有限公司于2014年6月21日签订了《房产抵偿工程款协议》，因一审法院查封案涉房产的时间为2017年4月10日，故该协议签订于一审法院查封案涉房产之前。根据邱某提交的证据可知，其与海南某投资咨询有限公司之间存在着真实的土方工程施工合同关系，故双方签订《房产抵偿工程款协议》的基础是真实的。又因为《房产抵偿工程款协议》系邱某与海南某投资咨询有限公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议是合法有效的。因此，邱某与海南某投资咨询有限公司在法院查封之前签订了真实有效的以房抵债协议。其次，关于邱某是否在法院查封之前合法占有案涉房产的问题。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（买受人）对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。因此，判断案外人是否占有房产，应从被执行人是否将房产交付给其、其是否装修入住房产以及其是否交纳房产的物业费及水电费等方面进行分析。本案中，根据已经查明的案件事实，海南某投资咨询有限公司并未将案涉房产交付给邱某，邱某亦未装修入住案涉房产，且邱某亦未提供其交纳案涉房产的物业费及水电费的证据，故根据前述分析，邱某并未在法院查封之前合法占有案涉房产。