以下来源:搜建筑。作者: 深圳市国人建筑设计咨询有限公司 陈国才
提要:
本次总结项目属于冬冷夏热地区,为典型商住项目。本次主要是在规划和户型标准层两大方面进行综合优化的总结(篇幅所限,其他很多方面在后续文章总结)。本项目户型种类比较齐全,包含了多层、11层、18层、33层等多类产品,具有较大的代表性。
项目概况:
1、住宅建筑面积:32万平方米,总户数:2650户。
2、产品类型与价格(元/平米)大致如下:一梯二多层和小高层(7000)、一梯三和一梯四高层(6000)。
3、当地市场比较能够接受横厅,因此优化之前的户型多为横厅。
结论:
通过本次规划与户型的结合优化,理论上创造价值1亿余元价值,具体评估统计表如下:
以下是在规划、户型两大方面的具体优化与分析:
一、规划
优化纲领——用地价值分析,项目资源利用最大化(朝向、景观、间距、商业界面、容积率、地面停车等),规划价值比较,盈利分析,规划与车库和商业的结合设计,竖向与土方平衡等。
原完规划总图 ▼
原规划点评:
1、东西轴线可以穿透、不聚气。
2、北面高层组团独栋过多,不利于地下室和打造中心大花园。
3、高层住宅24层,浪费土地(要么18层,要么33层)。
4、南面多层户型面宽小,品质低。
优化总图一▼
(微调方向,同样的户型轮廓,仅合并、挪动、减少楼栋、改变部分多层层数)
优化之处如下(总价值944万元):
1、东西轴线通而不透、强化组团围合。
2、北面高层组团避免独栋,节约用地和打造中心大花园、增加两栋楼王和周边大量景观户型,同时更加有利于控制地库车均面积。增加楼王,面积为38200平方米,如每平方米售价增加200元,则价值764万元。
3、南面洋房增加北部楼栋层数,去掉中间部分楼栋,为户型设计创造加大面宽条件。电梯减少6部,如每部价格30万元,则节约180万元。
优化总图一概念分析▼
优化总图一日照分析▼
(高层区日照基本可以满足大寒日三小时日照要求,多层区按照间距要求设计。)
优化总图二 ▼ (取消24层)
优化之处如下(总价值2574.8万元):
1、中心大花园更大、改善周边大量户型景观视野,同时更加有利于控制车均面积。增加楼王价值764万元。
2、减少高层户型8个单元,节约电梯15部(已减去洋房增加的1部),价值450万元。
3、小高层洋房增加112套,每套售价比高层增加约12.15万元,总价值约1360.8万元。
4、日照更加容易通过,高层部分户型面宽大大增加,充分创造户型品质提高条件。
优化二户型分布总图▼
优化总图二日照分析▼(基本满足日照要求)
优化总图三▼ (一梯二户型最多化)
优化之处如下▼(总价值4320.2万元):
1、同优化二,楼王价值764万元。
2、减少高层户型10个单元,节约电梯10部(已减去洋房增加的10部),价值300万元。
3、小高层洋房增加268套,每套售价比高层增加约12.15万元,总价值约3256.2万元。
4、同优化二,高层部分户型面宽可大大增加(原规划最大面宽为70多米,优化规划控制为80米以内)。
优化三户型分布总图
优化总图三日照分析(基本满足日照要求)
二、户型
优化纲领——平面功能与流线合理化、精细化,公摊面积最小化,体形系数控制,外立面率控制,结构轴线整齐化,与室内设计结合,赠送和附加值最大化等。
A、一梯二小高层
优化前平面图
点评:
1、电梯对套内卧室干扰,公摊较大,不实用。
2、卧室在客厅开门,私密性不好。
3、客餐厅进深浪费。
优化平面图A1
优化之处:
1、避免电梯对套内卧室干扰,标准层减少公摊10.4平方米,共减少公摊:10.4*7*8=582.4平方米,折算价值为:582.4*0.35=203.84万元。(按照市场一半单价计算,实际价值应该是单价除以使用率,即:7000/0.9=7778元/平方米)
2、避免卧室在客厅开门。
3、避免客餐厅进深浪费。
4、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
5、多个卧室设一对流窗户(后面户型均有),三分之一时间呼吸好空气。
6、考虑端户设计,避免凹槽,既降低造价又让户型方正(后面户型均有)。
优化平面图A2
优化之处:
1、避免电梯对套内卧室干扰,标准层减少公摊10.35平方米,共减少公摊:10.35*372=3850.2平方米,折算价值为:3850.2*0.35=1347.57万元。
2、避免卧室在客厅开门。
3、避免客餐厅进深浪费。
4、卧室尺度更大(包括其他卧室)。
5、多一朝南卧室,如每套多卖1万,则价值744万。
6、主卧室南北通透,房间尺度更舒适。
7、主卧室多一衣帽间,卫生间多一淋浴空间。
B、一梯二小高层
优化前平面图
点评:
1、电梯对套内卧室干扰,公摊较大,不实用。
2、卧室在客厅开门,私密性不好。
3、客餐厅进深浪费。
4、倍卧室、书房、主卧室面积均过小。
优化平面图B1
优化之处:与A1户型类似,主要是品质提高、尺度更加舒适,多一房间朝南。
C、一梯三18F高层
优化前平面图
点评:
1、电梯对套内卧室干扰,公摊较大。
2、卧室在客厅开门,私密性不好。
3、客餐厅进深浪费。
4、卧室、书房、面积均过小。
5、主卧室没有衣帽间。
6、玄关没有鞋柜空间。
7、中户一卧室开窗太窄,且凹槽过深。
优化平面图C1
优化之处:
1、避免电梯对右户套内干扰,标准层减少公摊10平方米,共减少公摊:10*17*4=680平方米,折算价值为:680*0.3=204万元。
2、卧室、客餐厅、书房开间尺度更大(包括其他多个空间)。
3、避免客餐厅进深浪费,客餐厅形成方正空间。
4、厨房送凸窗,尺度更大。
5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
6、增加玄关空间。
7、卧室开窗更宽。
8、入户花园尺度更大,增加上空赠送。
9、卧室尺度更大,且由朝北改为朝东或西,一半户数朝花园。
D、一梯三33F高层
优化前平面图
点评:
1、电梯对右户套内餐厅干扰,公摊较大。
2、120多平米户型应该做到3+1房以上。
3、左右两户主卧多没有一衣帽间。
4、两户没有玄关鞋柜空间。
5、右户餐厅内开门,不便于独立使用。
优化平面图D1
优化之处:
1、避免电梯对右户套内餐厅干扰,标准层减少公摊9.38平方米。
2、卧室开间尺度更大。
3、客餐厅形成方正空间。
4、左户和中户增加一间朝南卧室。
5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
6、增加玄关鞋柜空间。
7、增加入户花园半间房,增加上空赠送。
8、避免餐厅内开门。
9、卧室尺度更大,且由朝北改为朝东西,一半户数朝花园。
E、一梯四18F高层
优化前平面图
点评:
1、电梯对右户套内餐厅干扰,公摊较大。
2、120多平米户型应该做到3+1房以上。
3、左右两户主卧多没有一衣帽间。
4、没有玄关鞋柜空间。
5、中户没有完整的餐厅空间。
7、中户客厅采光面过窄,且在凹槽内。
优化平面图E1
优化之处:
1、核心筒品质高,入户处有自然通风采光,标准层减少公摊15.57平方米。
2、增加玄关鞋柜空间。
3、餐厅可以直接对外开窗。
4、卧室尺度更大。
5、主卧室进深面宽尺度均更大。
6、客厅餐厅为长方形,有完整的餐厅空间。
7、客厅采光面更大。
优化平面图E2
优化之处:
1、标准层减少公摊12.92平方米。
2、卧室尺度更大。
3、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
4、客厅餐厅为长方形,有完整的餐厅空间。
5、客厅采光面更大。
6、卧室尺度更大,且由朝北改为朝东西,一半户数朝花园。
优化平面图E3
优化之处:
1、标准层减少公摊8.63平方米。
2、增加玄关鞋柜空间。
3、客厅餐厅南北通透。
4、多一朝南卧室。
5、左户主卧室面宽更大,多一衣帽间。
6、中户多一小卧室。
7、右户多一书房。
F、一梯四18F高层
优化前平面图
点评:
1、电梯对右户套内干扰,公摊较大。
2、120多平米户型应该做到3+1房以上。
3、左右两户主卧多没有衣帽间。
4、中户一卧室采光面过窄,且在凹槽内。
5、左右两户具有赠送公共空间。
优化平面图F1
优化之处:
1、避免电梯对右户套内干扰,标准层减少公摊13.92平方米。
2、客餐厅形成方正空间。
3、增加一书房。
4、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
5、餐厅尺度更大。
6、卧室开窗更大。
7、凹槽更宽,便于施工,可以改造平台为赠送空间。
优化平面图F2
优化之处:
1、标准层减少公摊13.11平方米。
2、左右两户具有赠送公共空间。
3、客餐厅形成方正空间,且南北通透。
4、增加一朝南卧室。
5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
6、设有景观大阳台。
7、客餐厅形成方正大空间。
8、卧室开窗更大,且避免在凹槽内。
9、右户增加一书房。
G、一梯四33F高层
优化前平面图
点评:除F0户型的所有问题外,还有左右两户缺少放鞋柜的玄关。
优化平面图 G1
优化之处:
1、避免电梯对左户套内干扰,标准层减少公摊7.85平方米。共减少公摊:7.85*2*33=518.1平方米,折算价值为:518.1*0.3=155.43万元。
2、增加玄关。
3、客餐厅形成方正空间。
4、增加一书房。
5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
6、餐厅尺度更大。
优化平面图G2
优化之处:
1、标准层减少公摊14.14平方米。共减少公摊:14.14*(33*6+34*4)=4722.76平方米,折算价值为:4722.76*0.3=1416.828万元。
2、左右两户具有赠送公共空间。
3、增加玄关。
4、客餐厅形成方正空间,且南北通透。
5、增加一卧室,且朝南。如每套多卖2万,则价值328*2=656万。
6、主卧室尺度更大,多一衣帽间。
7、客餐厅形成方正大空间。
8、增加一朝南卧室。如每套多卖1万,则价值656*1=656万。
9、卧室开窗更大,且避免在凹槽内。
10、右户增加一书房。如每套多卖1万,则价值328*1=328万。
总 结
最后再来回顾下优化结果:
通过以上优化分析,我们不得承认,不一样的规划有不一样的户型设计条件和项目盈利能力;不一样的户型用在这个32万平米的项目里,公摊面积可以减少1万多平米;同样的面积,很多户型可以多一间半间房。不得不承认,建筑方案优化设计可以挖掘巨大的价值。
另外,地库和商业的优化也是价值量巨大,随随便便就上千万。
附:地库优化纲领——与规划结合设计,停车位和人防面积最小化,平面功能与流线合理化,车均面积控制,层高控制,设备及其运营费用控制等。
附:商业优化纲领——沿街价值最大化,流线合理化,公摊面积最小化,赠送和附加值最大化等。
以上为本项目的实际优化案例,具体项目会有很多不同的设计条件,需要灵活设计。
希望通过此文,让更多的同仁注重建筑方案设计及其优化。
欢迎提出意见,互相交流,分享。
作者:陈国才,曾任知名设计公司主创建筑师、设计总监;多年推行建筑方案优化设计,不以盈利为目的,但求尽可能地避免设计缺陷、创造价值、实现自我。更多交流与探讨,可在文章底部评论处评论,或添加作者微信QQ279695314交流。
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