2011年注税考试 土地增值税概述
2011-3-30 13:44:00 文章来源：财考网
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
一、收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
二、扣除项目及其金额
(一)新项目转让
1.取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：
(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;
(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;
(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
对于利息支出，分两种情况确定扣除：
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
房地产开发费用计算中还须注意两个问题：
第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;
第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加(三税一费)也可视同税金扣除。
其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除(两税一费)。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
(二)旧房及建筑物扣除项目为
1.房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价格×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。
(三)转让未进行项目开发的土地使用权:扣除为2项
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.转让环节缴纳的税金。
三、评估价格办法及有关规定
所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：
(一)出售旧房及建筑物的;
(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(三)提供扣除项目金额不实的;
(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
