《上海市商品房预售合同》是上海房地产开发商销售期房时采用的格式化合同，目前沿用的仍然是上海市房屋土地资源管理局于2000年制定的文本，其内容分三部分，一、特别告之；二、正文；三、附件与补充条款。很多交易事项的约定分散体现于这三部分当中，虽首中尾互相呼应，但是条款不集中，对当事人理解合同造成了一定的困难。另外在这份合同十几年的使用实践中，也形成了一定的惯例和典型纠纷，这对于正确制定和签订合同具有指导意义。本文将整理和列举这些问题，以期对开发商或购房者审核预售合同有所帮助。
一、价格预售合同第三条约定了三项价格，分别是单价（不含装修）、总价（不含装修）和总价（含装修）。目前，上海多数开发楼盘是全装修楼盘，如果把这三项价格填写完整，就可以计算出装修价格。大部分开发商都不愿意向购房者明示房屋的装修价格，因此在合同中一般只会填写第一项、第二项价格，第三项价格空白，然后在合同补偿条款中说明第三条中约定的价格包括全装修的价格。预售合同一般是单价固定合同，也就是说如果交房时面积发生增减，合同总价也要随之变化。当然，这并不是说不能在合同补充条款中约定固定总价（不随面积变化而调整总价），但是预售的毕竟是期房，约定固定总价容易使购房者担心房屋面积缩水，增大签约的难度，因此几乎没有被采用的。二、面积预售合同中约定的房屋面积是暂测面积，是根据工程图纸计算的，房屋竣工后实际测量的面积可能与暂测面积有误差，预售合同对此约定了处理办法，这些约定散见于合同的特别约定、正文和补充条款中，因为理解的不一致，在实际履行过程中引起了很多争议。对于面积误差，归纳起来有以下规则：1.公用部位的建筑面积分摊造成房屋分摊面积增减的，房屋总价不调整（见预售合同特别告知一第五条）；2.因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，房屋总价不调整（同上条）；3.其他情况造成建筑面积增减的，按照实际面积计算房屋总价，但增加超过一定幅度的，不收取超过部分的房款，减少超过一定幅度的，购房者有权解除合同，该幅度可由双方在合同正文第五条中约定，一般约定为3%或5%。在有些开发商制定的补充条款中，对上述规则进行了修改，比如约定为房屋实际面积减少超过5%的，开发商双倍退还超过部分的房款，但购房者不得解除合同。这需要结合补充条款的约定来进行统一判断。有些购房者认为合同约定的面积误差处理办法与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不同，因此合同约定无效。这是一种误解，最高法院的解释已经确定：合同有约定，按照约定处理，合同没有约定，才按照解释的规定处理。因此对于面积误差的处理规则，合同补充条款的约定是很重要的。三、逾期付款预售合同对于付款时间、支付方式的约定体现在附件一，对逾期付款违约责任的约定体现在合同正文第七条，有时还会在补充条款中对第七条作出修改，形成非常复杂的逾期付款违约条款。对此，需要仔细厘清，使各个部分的约定不至于出现矛盾。首先，合同正文第七条应该是对逾期付款的最基本约定，该条确定了逾期付款的滞纳金为未付款额每日万分之几（根据惯例一般为万分之一到万分之五），逾期超过几日（一般为60日或90日），开发商有权解除合同，购房者应按房屋总价款的百分之几（一般为百分之五到百分之二十）进行赔偿。其次，由于大多数购房者需要以贷款方式支付房款，因此一般在预售合同的附件一中会对于贷款作出专门约定。例如要求购房者在签订预售合同提供贷款资料，如果资料不足需要补足的，应在开发商通知后几日内补足，否则视为逾期付款；又如贷款不被批准或被批准的额度不足，购房者须在几日内以自有资金补足，否则视为逾期付款；再如贷款已成功，但在小产证办出之前购房者未按期偿还贷款而向银行违约，导致开发商承担保证责任的，视为购房者逾期付款等。对这些视为逾期付款的情况，有的合同约定按照正文第七条处理，有的合同则另行设定了违约金标准。再次，正文第七条还可能会在补充条款里进行修改，修改的原因有两个，一是认为正文第七条约定的违约金标准过低，而受限于和逾期交房违约金对等的考虑，不方便在正文中调高，故在补充条款中调高；二是补充一些保护开发商的内容，例如延长开发商行使解除权的期限（根据司法解释，合同没有约定的，解释权行使期限为一年，有约定则按照约定）。四、交房标准交房标准在预售合同第十条约定，大多数开发商对于交房标准选择的是第贰项：取得了《住宅交付使用许可证》；开发商对该房屋设定的抵押已注销；开发商已按规定缴纳了物业维修基金。同时，该项还要求开发商承诺在某日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。这条承诺的内容在购房者中引起了一些误解，有人误认为交房的标准是开发商取得了大产证。但这是不正确的，如果将取得大产证作为交房的标准，则应该选择第壹项。第贰项只是要求开发商作出承诺，以避免取得大产证遥遥无期。预售合同第十三条需要约定房屋交付的标志，此处可填“交付钥匙”或“签署验收交接清单”等，建议为“交付钥匙”。因为交房时难免出现对于房屋质量的争议，此时要求购房者签署验收交接清单很有难度，因此验收交接清单只宜作为整改的依据，而不宜作为房屋交付的标志。五、质量、装修、设备标准虽然关于质量、装修和设备标准分别有不同条款进行约定，但其处理具有类似性，可以归纳为同一类问题。首先，对于房屋主体结构问题，预售合同第十八条约定，如购房者认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权单方面解除合同。这也意味着，房屋主体结构不合格的房屋，购房者可以拒绝交房，并且可以解除合同。其次，对于除房屋主体结构问题以外的其他质量问题，预售合同第二十二条约定，开发商除应予免费修复外，还须按照修复费用的*倍（一般为0.1至1倍）给予补偿。这个约定在交房时经常引致争议，接下来与装修和设备标准一起讨论。对于房屋装修和设备标准，预售合同第十七条约定，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，购房者有权要求开发商按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价*倍（一般为1倍至1.5倍）给予补偿。在交房时，购房者对房屋进行验收的过程中或多或少都会对房屋质量、装修质量和设备标准提出意见并且要求开发商进行整改或维修，在达到满意的结果之前，拒绝接收房屋。而开发商则会坚持业主先接收房屋，然后对房屋进行维修。有不少案件，都是购房者在这种情况下起诉，要求开发商承担整改期间逾期交房的违约责任。对于这类案件，法院判决的一般原则，是按照质量问题或整改工程对于购房者生活的影响程度来确定开发商的赔偿责任，例如，地板踢脚线发黑可能只是判决更换而不必赔偿，但卫生间漏水就可能要求开发商承担购房者在外租房居住的费用了。为避免在交房时产生上述争议，许多预售合同在补充条款中对此均有专门交代。约定：在交房时，购房者不得以房屋其他质量瑕疵、装修或设备标准为由拒绝交房，否则不视为逾期交房，开发商不承担逾期交房的违约责任；交房后，如购房者认为房屋有质量瑕疵，应经双方委托有资质的检验机构进行检验，如果确有质量问题，开发商应予以免费修复并按约定进行补偿，但不作为逾期交房处理。这些条款更加直接地说明了交房时双方的权利义务，澄清了逾期交房与房屋瑕疵责任的不同，对于开发商而言是很有必要的。最后需要说明的是，本文只是就预售合同的几个重大问题作了选择性的列举，并没有面面俱到。就预售合同而言，还有许多问题是值得考虑的，比如设计变更的通知、交付和视为交付的程序、开发商保留会所、车库产权的约定等，这些问题涉及具体情况比较复杂，如不进行深入的探讨可能无法解释清楚，期望在今后的文章中结合案例予以讨论。摘自陈鸣飞律师的博客
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