关于征收“城中村”房屋的程序问题

 

对已经被征收的“城中村”，征收此地的房屋程序，应当按照国有土地上的房屋征收程序进行。对未被征收的“城中村”的房屋征收程序与前者尚有不同，其征收的法律依据主要有土地管理法、《土地管理法实施条例》以及相关的法规、规章。具体程序如下：

㈠征地审批

因“城中村”原属农用地，尽管机井变迁多数已变成居住用地或者工业、商业用地，但原有性质未经变更，故其性质仍属于农用地。因城市建设需要改造“城中村”，根据土地管理法第四十三条和第四十四条的规定，必须办理农用地转为建设用地审批。决定能否将农用地转为建设用地的依据有：⑴土地利用总体规划。土地用途管制制度的核心是土地利用总体规划，通过土地利用总体规划划分每一块土地的用途和土地使用的条件，向社会公告。农用地如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区域范围内，可以转为建设用地，否则将不得转为建设用地。⑵土地利用年度计划。土地利用年度计划是国家根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划中的农用地转为建设用地的计划，是政府审批农用地转用的依据，即政府批准农用地转用必须在土地利用年度计划控制指标范围之内，不得超计划批准农用地转用。⑶建设用地供应政策。国家制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可以优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。建设用地供应政策由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。对国家明确禁止建设的项目，要禁止为其办理农用地转用和供地，对国家孤立投资的建设项目，应当优先为其办理农用地转用和供地。在国家对建设用地供应不足的条件下，优先保证国家急需的建设项目用地，是建设用地供应政策起到对国家经济调控的辅助作用。

根据土地管理法第四十五条的规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷或者其他土地超过七十公顷的，由国务院批准；征收除基本农田、基本农田以外的耕地三十五公顷以下或者其他土地七十公顷以下的土地，由省级人民政府批准。“城中村”所占用的土地相对面积较小，一般情况下，农用地转用批准和征用审批权限都在省级人民政府，换言之，均由省级人民政府批准。

需要说明以下两点情况：一是单独选址的项目在批准征收集体土地的同时，批准建设用地；二是规划区内分批次的土地征收，有时在办理审批手续时无具体建设项目，所以在批准征收土地时，不一定批准建设用地（不批准供地方案）。

㈡征收土地方案实施

征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的“城中村”予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案（该方案一般可以参照国有土地上房屋征收、补偿方案制定），在被征收土地所在地的“城中村”予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。

有关法律、法规及规章中，对征收集体土地程序规定的比较原则，为了充分保护被征收人及其利害关系人的合法权益，市县级人民政府参照国有土地上房屋征收程序的规定，作出的征收集体土地上房屋决定和补偿决定，均应认定为合法。