作者：法舟律师事务所 吕征宇 杨敏栋
来源：法律博客
随着国民经济水平的提高和城市化进程的发展，家庭汽车逐渐普及，成为人们不可或缺的出行元素，车位、车库的使用价值和商业价值也随之水涨船高。关于地下空间的权属（特别是地下停车位的权属）一直存在着激烈的争论，是社会公众关注的焦点，也是法律人士、专家学者讨论的热点。近年来随着几起典型案例的曝光，这种争论的激烈程度有增无减，这一问题亟待清晰、明确的立法予以解决。
2016年，一篇名为《里程碑判例：全国首例小区车库之争一审落槌，小区车库到底属于谁？》的文章“横空出世”，称南京市鼓楼区人民法院一审判决：“开发商将地下车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下车库的权益。”消息一出，各路网民奔走相告、弹冠相庆。然而，事实果真如此吗？消息疯传之后，鼓楼法院马上出来辟谣：“文章中提到的是未生效的一审判决，本案应以生效判决为准！”那么二审的情况如何呢？判决后，开发商上诉到中院，中院认为事实不清，发回重审。鼓楼法院重新判决，仅对开发商超过规划核准数量部分的车位，判归业主共有。该案宣判后，双方均未上诉，判决已生效。
地下停车位的权属争议之所以万众瞩目，除了与广大业主的切身利益密切相关之外，还有在立法层面上至今存在空白等因素。由上述案例可知，主流的裁判观点还是倾向于考察停车位的规划情况。主要法律依据有：
1.《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
持该观点者对上述法条的解读主要为：1.法条明确规划内的车位“通过出售、附赠或者出租等方式约定”，那么在没有约定的情况下，该车位权属的“原始状态”又是如何呢？既然法条列明出售、附赠及出租等方式，故完全可以推知在没有这些约定的情况下，车位的“原始权属”是属于开发商的，否则又谈何出售、附赠、出租？2.法条明确占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故可推知规划内不存在上述情形的车位应归开发商所有。
而事实上，对于车位归属，历来存在开发商所有、业主共有、国家所有（人防车位部分）及约定归属四种观点之争。《物权法》在起草过程中，就此问题采取了保守态度，采纳了约定归属说。而实践中约定归属的情况少之又少，从而导致争议不断。我们研究上述法条可知，法条并未明确没有约定的情况下，车位归属到底如何？而依法条行文做上述推定理解，在逻辑上尚有不严谨之嫌。故上述观点只能作为司法裁判中的倾向性意见，车位归属问题仍亟待立法完善。
2017年，无锡市中级人民法院审理无锡某知名小区开发商诉该小区业主委员会所有权纠纷一案，法院查明开发商把人防车位的建设成本计入小区住宅成本中，随着住宅的出售，人防车位的建设成本实际由业主承担，故维持一审判决，驳回开发商要求业主委员会返还涉案人防车位收益的请求。
若说车位权属之争是大众瞩目的焦点，那么人防车位的权属之争就是焦点中的焦点。故在南京法院上述案例未能让业主“满意”后，无锡法院的上述案例又掀起了不小的波澜。事实上，两起案例存在本质上的不同，不能放在同一层面来比较，更不是舆论所谓的“反转”。这一判决主要针对人防车位的归属，其主要法律依据为：
《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
由上述法条可知，对于人防车位，应遵循“谁投资谁收益”的原则。而从无锡中院的判决来看，开发商有无将人防车库建设成本分摊入商品房销售价格成为其是否被认定为“投资者”并享有人防车位收益权的关键。该案中开发商未能证明人防车库建设成本由其承担，而开发商提交给无锡市物价局及无锡市价格认证中心的相关文件反而证明其将人防车库建设成本分摊入商品房销售价格，故其不能享有人防车库的收益权。
上述判决带来如下几点思考：1.上述法条确定的“谁投资谁收益”的原则只与收益权相关，我们讨论的“人防车位归属”应是所有权之概念，故就人防车库而言，“国家所有说”仍具备较强的说服力。2.并不是所有的小区人防车位都能够查到其建设成本是否已计入房价中，故举证责任分配对于该类案件的影响至关重要。案例中物业公司将收益交给业主委员会，故开发商作为原告起诉。判决书明确：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”故要求开发商就“没有将人防工程建设成本分摊到商品房销售价格中”承担举证责任。我们可以思考一下，如另有案例，物业公司将收益交给开发商，业主委员会无奈作为原告起诉，是否就应由业主委员会就“建设成本已计入房价中”承担举证责任？在这一事实无法证明的情况下，是否将产生反转性的判决呢？若如此，“谁先抢占收益”岂非成为胜诉之关键？故笔者个人认为：不应以“谁主张谁举证”作为此类案件举证责任分配之原则，而应明确开发商材料报备之规范及相关部门审查核实之程序。若备案手续不能证明“建设成本是否已计入房价”的，由开发商承担相应责任。3.我们应当注意到：该案仅是驳回开发商返还收益的请求，从未正面确认收益应归业主委员会所有，因此本案尚有意犹未尽、未完待续的意味。4.该案判决虽已生效，但很多理论文章对“成本决定人防车位收益权归属”仍颇有微词（如颜雪明《成本决定人防车位归属无锡中院的判决让人眼前一黑！》）。“谁投资谁收益”的原则总体来说并无太大争议，问题在于是否能以“成本”来推断谁是“投资者”？正如反对者所言：业主的“购买”行为绝非“投资”行为，而开发商作出投资行为后，即使将投资成本“转嫁”入房价中，亦不能认为业主就替代开发商成为了“投资者”。正如某快餐品牌，每家连锁店均有儿童游乐设施，而该设施的成本是打入食品的成本的，我们能否认为顾客就是这些设施的“投资者”呢？可见判决虽如此，“以成本论投资”到底是否符合法律精神，还有待于进一步的探讨和确认。
综上，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的权属问题尤其重要，而由于立法层面的空白，导致上述问题出现众说纷纭，莫衷一是的局面，甚至各地的判决都不一样。而立法层面的空白，又与地下空间土地性质难以认定、地下车位及地下空间登记存在困惑等因素密切相关。笔者认为，亟待清晰、明确的立法来解决上述争议。如因事物尚在发展变化，明确立法还不当其时，笔者建议更为彻底的贯彻《物权法》所采用的“约定权属说”。有观点认为如无明确约定，应默认车位所有权为建设者（开发商）所有，笔者持相反意见。笔者认为开发商作为格式合同的制定者，有义务对《商品房买卖合同》相关条款进行完善，应规定开发商必须在《商品房买卖合同》中与业主明确约定车位权属，并尽到足够的提示义务。若因未明确约定导致车位权属不明，又无其他证据可证明车位系开发商所有，则认定相关车位为业主共有。此为笔者一家之言，供大家探讨！
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