文/罗榆
近年来，随着我国汽车市场火爆发展，国内私家车数量也愈来愈多，据相关数据统计，2016年上半年湖南省长沙市增加210多万机动车辆，庞大的机动车数量带来的停车问题日益严重，随之而产生的车位权属纠纷愈发突显。因此，车位权属如何进行区分与界定，非常有必要加以系统区分和厘清，本文将针对小区车位的权属界定进行阐析。
南京市星汉花园小区共有59个地下车库，其中规划内的车库36个，开发商江苏星汉置业有限公司(以下简称“星汉公司”)卖掉了其中35个，其余的被物业对外出租。业主委员会多次要求星汉公司将车库归还给业主，但星汉公司坚决反对。于是，业主委员会将星汉公司告上法庭，请求确认星汉城市花园地下停车库全体业主共有。
法院认为：星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款。
最终，法院判决被告星汉公司给付原告星汉城市花园业主委员会未能交付的5个车库出售款500000元;驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
对于小区车位的权属问题，我国《中华人民共和国物权法》第七十四条就作了相应的规定，但并不完备。该条文规定对于在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对占用业主公共的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则明确规定属于业主共有。但实践中小区车位权属问题错综复杂，若想进一步明晰小区车位的权属关系，首先应当弄清楚争议车位属于哪一种类型，笔者根据不同的分类标准对车位类型进行了划分，具体如下：
按空间划分，可以将车位分为三类：一是地上车位，二是地下车位，三是机械车位。其中地下车位又包括人防车位，机械车位因其空间上的特殊性，笔者将其单独列为第三类车位。
按是否具有产权证书划分，可以将车位分为两大类，一是具有独立产权的车位，二是无独立产权证书的车位。其中无独立产权证书的车位具体可以分为四种：属于人防工程的地下车位;计入公摊(或不计入公摊)无产权证书的车位;规划内但无产权证的车位;机械车位。
对具有独立产权证书的车位等一般不会产生纠纷，而对于无法办理产权证书的车位,则比较容易产生纠纷，发生权属争议。因此，需要分情况进行判断：
一是属于人防工程的地下车位。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人。该法仅规定了人防工程的管理权和收益权归属，但并未对人防工程的所有权归属问题予以明确规定，司法实践中关于人防车位的所有权权属尚有争议。
二是计入公摊(或不计入公摊)无产权证书的车位。计入公摊但无产权证书的车位，业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主共有;对于不计入公摊但无产权证书的车位，未计入公摊面积且无产权证书的车位，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，此种情况下开发商有权处分。
三是规划内但无产权证的车位。对于部分建筑规划内但无法取得独立产权证书的车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用小区公共绿地或公共场所建设的，根据《物权法》第七十四条第三款之规定，则其归小区全体业主共有，司法实践中的判决，如广东省高院的(2014)粤高法民一提字第120号判决，就是将规划内但占用公共绿地的小区车位判归小区全体业主所有。不能证明是占用小区公共绿地或公共场所建设的，则依据规划、合同等综合因素予以认定。
四是机械车位。机械停车位具有占地面积小、空间利用率高等优势，是有效解决停车难的一种方式，但与此同时，也带来了出售和产权登记的相关问题。机械车位权属目前我国尚无明文规定，一般情况下无法办理产权登记，但开发商可以对外进行出租。由于机械车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的。但是对于一个机械停车单元整体来说，其位置是可以具体确定即特定的，能够明确区分。因此，机械车位整体是可以申请不动产登记的。目前机械车位在很多地区不能办理产权登记，有的地区如四川成都从2014年下半年开始可以受理机械车位的权属登记业务，但仅可以办理同一项目内机械车位所有权初始登记及其整体转移、抵押登记。
在办理该类机械车位权属登记业务时，除按照一般房屋登记业务准备申请资料外，还需要注意的是，申请办理的机械车位必须是合法建造并已通过竣工验收，且同一项目内机械车位只能整体进行登记，包括初始登记、转移、抵押登记等登记业务。
对小区车位权属的界定，首先应区分清楚车位的类型，判断其是否在规划之内，是否占用公共道路、公共绿地或是人防车位等。其次，根据车位类型，再行判断该类车位权属是归开发商所有还是归业主所有，进而便可判断其是否有权对该车位进行出租、出售或附赠了。
作者系上海建纬长沙律师事务所律师
来源：《城市开发（物业版）》
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