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笔者近期代理一起租赁合同纠纷案件，与一般租赁纠纷不同的是租赁物为厂房和机器设备，在这个案件中存在两种诉讼策略的选择，不同的选择决定了案件不同走向，是一起典型的法律观点影响案件走向的纠纷。
一、基本案情
案件的原被告分别为承租人与出租人，出租人系转租，产权人为一家包装公司，以生产包装纸箱为业。承租人承租涉案厂房与设备也是为了生产包装纸箱。双方签订厂房、设备租赁合同一份，约定不能改变用途。合同履行过程中，作为承租人的原告要办理印刷许可证，在办理过程中得知涉案厂房已经存在产权人的印刷许可证，不能再另行办理，多次联系出租人要求协助办理证照被拒绝，因此，原告起诉要求解除合同，赔偿损失。
案情并不复杂，关键就在于原告诉求解除合同的诉讼策略选择，究竟是被告根本违约解除合同，还是依照合同约定解除权，亦或其他情形，需要进一步分析。
二、两种诉讼策略
（一）从出租人与承租人合同本身出发分析的策略
首先，对案件做基本分析可知，原告承租厂房、设备的目的是生产包装纸箱，那么涉案标的物需要符合生产包装纸箱的条件，否则即为合同目的不能实现，也就是《合同法》第九十四条规定的：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”也就是在诉讼策略上选择对方根本违约，要求解除合同，赔偿损失。如果选择这种策略，会呈现出租人的抗辩就是：办理印刷许可证等证照是从事该项经营者的正常商业风险。由于在合同中并未约定被告有协助办理证照的合同义务，那么视为其没有该项义务，没有义务就不存在违反义务，也就不应当承担违约责任。因此，按照这种诉讼策略的风险就在于，很可能因为没有合同约定而不符合根本违约的构成要件。
然而，可以通过法律解决的问题并非事实表面看到的那么简单，虽然没有在合同中明确约定被告协助办理证照的义务，作为代理人应该发现合同存在默示条款，可以在案件诉讼过程中主动发起合同解释，从而引导案件向有利于己方的方向发展。既然存在默示条款，就需对合同默示条款予以明确。
根据据以确定合同当事人意思的有关附件、合同相关条款本身（除争议条款外的其他条款本身）、合同成立后的沟通电话录音等材料出发，可以明确看出该厂房用途是生产包装纸箱，除此之外别无他用。这里就法官需要通过运用补充解释的方法，为该合同中默示条款进行补全，即确定原告租赁厂房的用途为生产包装纸箱，同时需要被告协助办理印刷许可证。针对未能办理印刷许可证的责任承担问题，《印刷业管理条例》第八条：“国家实行印刷经营许可制度。未依照本条例规定取得印刷经营许可证的，任何单位和个人不得从事印刷经营活动。”根据上述法律规定，生产经营包装箱必须有印刷许可证，被告作为出租人，对房屋的状况应当最为清楚，在其明知不能办理印刷许可证的情况下，仍将厂房出租给原告，最终致使原告租赁厂房的合同目的即通过合同默示条款补充解释出的生产经营包装纸箱，该合同目的无法实现。根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”从而可以得出在租赁期间被告需要保持租赁物符合约定的用途，即被告必须保证出租厂房具备合同约定的目的生产经营包装纸箱，由于不能办理印刷许可证导致原告完全不能按照合同约定使用租赁物，作为出租人的被告对此具有过错，应当承担违约责任。
最后，我们发现案件的走向稍显复杂，原告代理人需要引导法官从合同解释的角度，对合同默示条款进行补充解释，从而明确被告根本违约的内容，确定被告的责任，原告有权解除合同。然而，一旦法官未采纳原告该学理的分析，直接后果就是因被告不存在合同约定的义务，因而没有违约行为，更谈不上根本违约，不用承担违约责任，合同依法成立并有效，需要原被告继续履行。那么对原告就是极其不利的后果。
（二）从出租人的身份出发深入分析的策略
本案还可以另辟蹊径，从完全不同的角度分析被告究竟是如何违约的，即为确认出租人的身份。出租人并非涉案厂房、设备的产权人，那么其究竟是以何身份将厂房与设备出租给原告的，可以从出租人与产权人之间的协议分析。
出租人与产权人之间签订了一份《企业租赁协议》，从名称上看应当是一般的租赁协议，但是从协议的内容看，约定产权人将其房产（包括领取证件和未领取证件的部分）、土地（包括领取证件和未领取证件的部分）、办公设施、附属设施、机械设备、水电设施等所有固定、无形资产（包括但不仅限于注册商标、专利、资质资格证书等）均出租给本案被告经营（所有资产为现状，且本协议订立后，甲方不得以任何方式转移或处置上述资产）；同时出租给本案被告的还包括产权人公司的企业经营权。这里就需要特别注意，产权人出租的并非厂房与设备，而是经营权的转让，结合双方《企业租赁协议》的其它条款“在租赁经营期间，被告是产权人公司的实际负责人，对经营有完全的自主权。”以及“产权人在签署本合同后，即向乙方移交公司固定资产及相关产权证件、资质证书和其他有关公司资产的所有书面资料。”也就是说，这份合同签订后，产权人需要按照合同要求向被告交付合同约定的固定资产及相关产权证件、资质证书等所有书面资料，这些资料中就包含了经营印刷包装纸箱所需要的营业执照、印刷许可证等证照。由此可知，被告取得的是产权人公司的实际经营权。
由于这份合同是被告作为证据提交的，可以推定其对这份合同的效力是认可的。被告与产权人之间合同的性质应当从合同内容、条款来分析，不应当仅以合同的名称来认定，签订该合同的目的是转让企业经营权，实质是被告取得了产权人公司的经营权，也就是说这份合同实际上是经营权转让合同。在与产权人签订这份合同后，原被告之间签订了《厂房设备租赁合同》，由于被告是产权人生产经营包装纸箱公司的实际负责人，原告承租的目的也是生产经营包装纸箱，由此判断被告出租意味着连续的经营权转让行为，并非单纯的资产转让，因此，被告有义务保障能够继续生产经营包装纸箱。然而，由于被告未将相关证照交于原告，也未能协助办理相关证照，导致原告无法生产经营，合同目的无法实现，被告行为构成根本违约。
即便被告认为，由于原被告的合同中未约定经营权转让，仅仅是厂房、设备的转让行为，那么被告所负义务也比一般的出租人更多，其应当知道经营应当具备的条件及证照情况，如果不能协助原告办理，即便不构成根本违约，也会根据其过错程度构成一般违约，同样要承担违约责任。
退一步说，即便被告与产权人之间的合同并未实际履行，也就是说被告并未取得产权人公司实际负责人的身份，那么被告再与原告签订《厂房设备租赁合同》就属于无权处分，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也就是说原被告之间的合同效力待定，但事后也未取得产权人追认，同时，被告也未另行取得处分权，那么原被告之间的合同无效，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”作为出租人的被告具有过错，导致双方合同无效，应当赔偿原告的全部损失。
从出租人的身份出发对合同性质、效力进行分析所致案件走向均对原告有利，法律关系清楚明白，比第一种诉讼策略证明内容相对较少。但是同样也存在一定的风险，那就是法官会因为合同相对性否定原告代理人对被告与第三人之间合同的分析结论，因此，在使用第二种策略的时候，要更加注重深入的说理与分析，不能仅停留在对合同表面的理解，深入到两份合同的性质及法律规定，这样才能够说服法官在裁判中考虑此种意见。
三、合同案件诉讼策略的选择指引
上述案件仅仅是一个简单的租赁合同纠纷，但不同的理解与策略选择对案件走向都产生不同的影响，笔者认为，遇到这种情况的关键不在于选择哪种策略，而在于将一种策略的说理发挥到极致，通过深入分析，说服法官在裁判中考虑己方的意见，这种分析涉及到以下几个方面：
1、精准把握案件的法律事实
案件事实往往不像当事人一方陈述的如此简单，涉及到合同签订、履行过程中很多细节，每一细节不同可能导致案件不同结果，就如上述案件中，如果不存在产权人公司经营权转移的问题，也就不会存在第二份合同中经营权连续转移的情况，作为案件当事人对法律事实关注较少，甚至不了解对案件有利的法律事实，就如其根本不懂什么叫做经营权的连续转移，那么就需要代理人通过细致观察分析从案件事实中提炼出法律事实，究竟是由于交付标的物整体不适格的根本违约，还是由于未能按照合同约定转移经营权的根本违约，不同选择说理方向不同，法律适用也不同。
2、准确认定合同的性质
从最初做律师，指导老师就一再告诉我法律关系的重要性。在合同纠纷中法律关系体现在对合同性质的认定，《合同法》分则中规定了若干有名合同，还有很多无名合同，如果对合同性质的识别仅按照合同名称来认定是不能体现代理人的专业，更不能体现出律师与当事人本人的区别。合同的性质往往反映在合同的内容与条款中，从内容和条款及双方履行的行为中分析当事人签订合同的目的及背后的真实意思表示，才是作为代理人应该做的事情，这样的分析往往还需要结合法律规定，层层深入，这样才能更加精准。就如上述案件中产权人与被告之间的合同，结合合同中数条约定以及法律对经营权转让的规定，可以直接判断出是经营权转让协议，并非合同名称所指的租赁合同，这样对案件走向更有帮助。
3、主动认定合同的效力
合同的效力对于案件的结果有至关重要的影响，作为不同地位的当事人，对合同效力的期望也是不同的，就如在上述案件中换位思考，作为被告的代理人，一方面希望自己具备转租的资格，一方面不希望被认定为连续的经营权转让行为，因此，在合同效力的认定上就需要大费周章，否则一旦被认为第一份合同未实际履行，即出租人不具备转租权，无权处分的结果就是第二份合同效力待定，被告就会处于极其被动的地位。因此，对合同效力的认定要主动出击，通过思路明确的分析指出该份合同不符合《合同法》规定的无效情形，同时，从另一个侧面分析有效的原因，立于不败之地。相反，希望合同无效的一方自然也要通过严密的分析得出无效的结论。
4、善用合同解释的方法
善用合同解释的方法一方面既可以确定合同性质，也可以为合同争议条款厘清思路，从而确定唯一的合同履行方式，化解矛盾。虽然合同解释的主体为法院、法官，是由其在个案中运用审判权力作出的符合法律的解释，不以当事人的同意为条件，然而，律师也可以主动发起合同解释。作为法律共同体，不论是法官还是律师，最终目的在一定程度上都是追求案件的公平、公正审理。在上述案件中，通过合同默示条款的补充解释，得出出租人根本违约的结论，除此之外，也可以从合同目的解释或者过程解释的角度出发，无论如何，对合同解释的熟练把握，以及透彻的说理分析，决定了法官是否采纳代理人的意见，以及案件结果是否符合当事人的预期。
四、结语
虽然本文提到的是一个简单的租赁案件，但案件中也存在不同于其他租赁纠纷的案件事实。由此可知，每一个案件有特定的法律事实，都有不同的诉讼策略，都有研习深入分析的价值。因此，不要忽略每一个案件的每一个细节，从中积累经验，针对不同案件“量体裁衣”，从而得出最符合个案的诉讼策略。
编排/王淼
责编/张雨 微信号：Ann199313
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